XXXX年北京市复地天赋3号楼产品策划方案

复地天赋3号楼产品策划书项目面临的核心问题产品评估项目开发背景分析建筑方案设计建议公共区域设计建议设备设施建议户型设计建议产品策划建议基础研究本项目定位汇报框架项目开发背景分析项目规划条件开发目标项目规划条件项目开发背景分析总建筑面积：83670㎡其中：地上建筑面积：54070㎡地下建筑面积：29600㎡住宅建筑面积：47762㎡商业建筑面积：6200㎡地下车库及设备用房建筑面积：29600㎡绿化率：30％容积率：4.24机动停车位：地上5辆，地下380辆开发目标项目开发背景分析本项目开发应立足于“品牌塑造”和“相应收益”。土地价值的提炼证实投资价值的提升。高价值的土地创造出高附加价值的产品。项目面临的核心问题项目面临的核心问题本项目3号楼是否有成为“豪宅”的可能性？从供需市场特征考察：3号楼与2号楼的关系与和谐性？基础研究高端公寓市场项目的选取与分布高端公寓市场供应状况高端公寓市场销售状况与成交价格高端公寓市场未来发展趋势预测高端公寓市场项目的选取与分布（共计23个项目）北京房地产市场单价18000元/m2以上高档公寓分布图东部区域Naga上院、北京花园、银泰中心、东方之子、九号公寓、公园大道、顺景园、维多利亚花园、皇石国际公寓、银钻公寓、昆仑公寓、US联邦公寓、华远裘马都、新城国际3期、世界城、星河湾二期西部区域万城华府、缘溪堂、西城晶华、立方庭、锦官苑、融泽府、长河湾⑴取证供应量⑵取证供应量的户型配比⑶截至07年2月份的现供应量⑷现供应量户型配比高端公寓市场供应状况⑴取证供应量区域项目名称取证量取证面积东部区域Naga上院10446577.34㎡顺景园145101917㎡银钻公寓87061642.84㎡北京花园12436101㎡银泰中心26055621.99㎡东方之子7726495.15㎡昆仑公寓2310514.63㎡US联邦公寓29360377.19华远裘马都650143157.8㎡九号公寓24270368.53㎡公园大道948227952㎡维多利亚花园21439988㎡皇石国际公寓16625740㎡新城国际三期49280282.11㎡星河湾二期22888776.95㎡世界城71961219.7㎡合计55551136732.23㎡西部区域万城华府566173636.23㎡缘溪堂300122825㎡西城晶华79978892.08㎡立方庭67534151.92锦官苑二期15624990.42融泽府7620090.79长河湾11-13楼4516296.59合计2617470883.03㎡总计81721607615.26㎡（以下数据均来自北京市房地产交易信息网）由上表可知，截至2007年2月份单价在18000元/㎡以上的北京市高端公寓的市场供应量为8172套，取证面积接近161万平米。其中西部区域的高端公寓项目达到了2617套，取证面积47万㎡，超过总量的四分之一。由于北京城市发展、规划的侧重点以及土地的稀缺因素，导致北京高档公寓市场供应项目主要集中在东部地区，而东部地区的市场竞争也要大过于西部地区。区域名称户型配比300㎡以下300—400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上合计东部区域457482%69513%1112%1262%491%5555西部区域200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%2617合计657980.5%119315%1692.07%1692%620.76%8172⑵取证供应量的户型配比无论是东部区域还是西部区域的高端公寓市场，300㎡以下的户型供应量最大，共有6312套，占到总供应量的80％；其次是300－400㎡之间的户型产品，占总供应量的15％左右。其中西部区域市场300－400㎡的产品所占比例要高于东部区域，由此可见东西部之间的主观市场判断有所不同。项目名称户型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合计Naga上院-80--24104顺景园281828683145银钻公寓870----870北京花园124----124银泰中心22024-16-260东方之子-6485-77昆仑公寓--21-223US联邦公寓2894---293华远裘马都60446---650九号公寓152532935242公园大道663285---948维多利亚花园2122---214皇石国际公寓165--1-166新城国际三期48471--492星河湾二期9266243313228世界城67146--2719合计457482%69513%1112%1262%491%5555东部区域各项目供应量户型配比东部区域高端市场中，300平米以下的户型供应量最大，为4574套，占东部区域高端公寓总体供应量的82％，为东部区域高端公寓的主流产品；其次是300－400平米之间的户型供应量为695套，占供应量的13％；户型面积越大的产品，供应的楼盘数量越少，供应的套数也有限。西部区域各项目供应量户型配比项目名称户型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合计万城华府245321---566缘溪堂21166574313300西城晶华7972---799立方庭675----675锦官苑二期156----156融泽府6691--76长河湾11-13楼45----45合计200576.6%49819.1%582.2%431.6%130.5%2617西部区域的高端公寓产品仍然以300平米以下为市场的主流产品，供应量为2005套，占西部区域高端公寓市场总供应量的76.6％；300－400平米之间的户型供应量也较大，达到了498套，占西部区域高端公寓市场总供应量的19.1％；拥有400平米以上产品供应量的项目较少。⑶截至07年2月份的现供应量区域项目名称现供应量（套）东部区域Naga上院85顺景园139银钻公寓785北京花园11银泰中心55东方之子40昆仑公寓20US联邦公寓244华远裘马都476九号公寓166公园大道57维多利亚花园114皇石国际公寓71新城国际三期419星河湾二期159世界城641合计3482西部区域万城华府121缘溪堂175西城晶华421立方庭111锦官苑二期131融泽府43长河湾11-13楼37合计1039总计4521截至2007年2月底，北京市单价在18000元/平米以上的高端公寓现供应量为4521套，占总供应量的55％；其中东部区域的高端公寓供应量为3482套，占总现供应量的77％；其中西部区域的高端公寓供应量为1039套，占总现供应量的23％；东区供应量约为西区供应量的三倍，东区高端公寓的竞争要远高于西区。⑷现供应量户型配比区域名称户型配比300㎡以下300－400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上合计东部区域289783％34410％973％1053％391％3482西部区域78275.3％17416.8％494.7％212％131.3％1039合计367981.4％51811％1463.23％1263％521.15％4521在4521套现供应量中，300平米以下的产品数量最多，并且东部区域约为西部区域的3.7倍；西部区域仍然在300以上的大户型产品供应比例上要略高于东部区域，但实际供应套数仅为东部的一半。项目名称户型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合计Naga上院-66--1985顺景园261828643139银钻公寓785----785北京花园11----11银泰中心2120-14-55东方之子-3271-40昆仑公寓--18-220US联邦公寓2404---244华远裘马都43046---476九号公寓85482634166公园大道3324---57维多利亚花园1122---114皇石国际公寓71----71新城国际三期41171--419星河湾二期713917239159世界城60138--2641合计289783%34410%973%1053%391%3482东部区域各项目现供应量户型配比东部区域3482套的高端公寓中，300平米以下的产品现供应量为2897套，占东部区域全部现供应量的83％；300－400平米之间的产品现供应量为344套，占东部区域全部现供应量的10％；400平米以上的产品现供应量所占比例较少。西部区域各项目现供应量户型配比项目名称户型配比300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上合计万城华府4081---121缘溪堂885482113175西城晶华4192---421立方庭111----111锦官苑二期131----131融泽府3661--43长河湾11-13楼37----37合计78275.26%17416.75%494.72%212.02%131.25%1039西部区域1039套高端公寓中，300平米以下的产品现供应量为782套，占西部区域全部现供应量的75.26％；300－400平米之间的产品现供应量为174套，所占比例为16.75％；400平米以上的产品现供应量较少。⑴整体销售状况（截至07年2月份的销售状况）⑵06年1月－07年2月各项目已成交产品的户型配比⑶价格分析①西部区域总价分析（已售产品总价）②西部区域07年2月份当月的成交均价③月均销售和月均回款高端公寓市场销售状况与成交价格⑴整体销售状况（截至07年2月份的销售状况）项目名称供应量销售量销售率300㎡以下300－400㎡400－500㎡500－600㎡600㎡以上取证售出比率取证售出比率取证售出比率取证售出比率取证售出比率东部5555207337%4574167737%69535150%1111413%1262117%491021%西部2617157860%2005122367%49832465％58916%432251%13--合计8172365145%6579290044%119367557%1692314%1694325%621017%在总体3651套的销售量中，300－400平米之间的产品销售率最高，达到了57％；300平米以下的户型产品销售率位居其次，为44％；400－500平米之间的户型销售率最低，为14％；500－600平米之间的户型销售率较400－500平米的产品销售率相比有较大提升，达到了25％；600平米以上的户型产品销售率为17％，高于400－500平米之间的户型销售率。⑵06年1月－07年2月各项目已成交产品的户型配比开盘时间项目名称供应量销售量销售率300㎡以下300－400㎡400—500㎡500—600㎡600㎡以上取证售出取证售出取证售出取证售出取证售出03.6公园大道94889194%66363028526103.9东方之子773748%6432815404.9顺景园14564%28218-28-6843-05.3北京花园12411391%12411305.9维多利亚花园21410047%2121002-05.9皇石国际1669557%165941105.10银泰中心26020579%22019924416205.11Naga上院1041918%801424505.12九号公寓2427631%152675352933-5106.05银钻公寓8708510%8708506.07US联邦公寓2934917%289494-06.08昆仑公寓23313%2132-06.09华远裘马都65017427%60417446-06.10新城国际三期4927315%484737-1-06.12星河湾二期2286930%92216627247331013407.01世界城7197811%671704682-合计5555207337%457416776953511111412621491037%50%13%17%21%东部高端公寓市场各项目已成交产品的户型配比东部高端公寓市场300－400平米之间的户型产品销售状