2011年无锡房地产年报

万邻大众房产无锡公司孙斌晖第一章市场背景在历经2010年的“国十条”和“9.29”新政调控下，全国房地产市场进一步深度调控，“新国八”和“限购令”接踵而至，信贷的收紧以及利率的上调加深了房地产市场利空的后期表现。随着前三季度调控成果的初步显现，临近年底，政策得到了部分的微调和预调，加之大环境逐渐走向利好局面，房地产市场的低量运行得到初步的缓解。时间部门或地方政策简述1月26日国务院新国八“二套房首付六成三套房本地暂停购房”2月8日央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点2月18日央行上调人民币存贷款准备金率0.5个百分点2月22日无锡限购令出台规定本地人禁买第三套房5月6日国土资源部《2011年全国土地利用计划》5月18日央行上调人民币存贷款准备金率0.5个百分点6月3日住建部《国有土地上房屋征收评估办法》6月14日央行上调人民币存贷款准备金率0.5个百分点7月6日住建部调整住房公积金存贷款利率7月7日央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点8月10日新个税法调整起征点8月12日婚姻法最新司法解释8月25日央行9月5日起调整存准基数9月19日国土资源部土地不再无偿划拨供应双轨制将取消11月11日广东中山出台51天最短限价令11月30日央行时隔3年首次下调存款准备金率0.5个百分点2.79%3.06%3.33%3.60%3.87%4.14%4.14%3.87%3.60%2.52%2.25%2.50%2.75%3.00%3.25%3.50%6.39%6.57%6.84%7.02%7.29%7.47%7.20%6.93%6.66%5.58%5.31%5.56%5.81%6.06%6.31%6.56%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%历年存贷款基准利率变化存款基准利率贷款基准利率第二章经济环境2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年GDP总量（亿元）13601601190123502805330038584419500057586850增幅13.00%17.70%18.70%23.60%19.40%17.70%16.90%14.60%13.10%15.20%19%0100020003000400050006000700080000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2001年至今无锡市GDP总量和增幅走势01002003004005006007002008年2009年2010年2011年最近四年无锡房地产投资开发走势房地产投资开发住宅开发投资2011年房地产投资增幅有一定加速，但是住宅增速则又小幅的收窄。05001000150020002500300035002008年2009年2010年2011年最近四年无锡房地产施竣工走势房地产施工面积房地产新开工面积房地产竣工面积2011年施工面积增幅大幅回落，新开工和竣工面积则同比出现下降趋势，受到政策影响，开发商对于推地开盘更趋谨慎。第三章土地出让2011年无锡市区共计出让107福国有建设用地使用权，土地出让总面积为421.69万平方米，同比减少39.23%。经测算其中住宅用地面积约为238.01万平方米，占总量的56.44%。土地出让总金额为225.67亿元，同比减少42.79%，成交溢价率进一步下跌，仅为8.86%。从近期土地市场拍卖情况看，绝大部分均以底价成交，开发企业竞地热情明显降低，决策更为谨慎。0200000400000600000800000100000012000001400000160000005010015020025030009年至今无锡市土地拍卖市场表现走势数量面积（万方）金额（万元）无论是从金额还是数量开看，2011年的土地市场表现均不如前两年，土地市场后期将更加趋于冷淡。0102030405060崇安区南长区北塘区滨湖区新区锡山区惠山区最近两年无锡土拍各区域分布走势10—110—210—310—410—510—611—111—211—311—411—511—6市场供应主力目前主要集中在滨湖、新区、锡山和惠山区。其中锡山区最近两年的开发力度是各区域之最。1941347938245766451801000200030004000500060007000024681012142007年2008年2009年2010年2011年前三季度历年全国开发用地及居住用地均价走势房地产开发用地住宅用地居住用地均价万公顷0.550.791.042.472.5800.511.522.532007年2008年2009年2010年2011年前三季度历年全国保障性住房用地供应变化保障性住房用地万公顷最近两年，保障房用地的增幅有快速的增长，随着全国房地产市场双轨制的逐渐完善，保障房供应将有稳步的上升。第四章商品房2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增幅4.9%，同比增速回落5.7个百分点。其中住宅销售面积增幅3.9%，办公用房销售面积增幅6.2%，商业用房销售面积增幅12.6%。商品房销售额59119亿元，同比增幅12.1%，同比增速回落6.8个百分点。其中住宅销售额增幅10.2%，办公用房销售额增幅16.1%，商业用房销售额增幅23.7%。总体来看，全国范围内，商业地产成交量有了较大的增长，住宅则受到政策影响，增幅低于商品房平均增长率。-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%0246810122001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2001年至今全国商品房销售面积及增减幅走势商品房销售面积（亿平方米）增幅全国商品房在08年出现了近10年来的首次下跌，2011年的正比增幅也是历年最低，为5%。01020304050601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年全国70大中城市新房价格变化走势上涨持平下跌伴随各项政策的落实和收紧，全国70大中城市新房价格上涨势头得到逐步的缓解，由于房价结构性和区域性的调整，截止年底，新房价格环比上涨的仅为2个。-0.60%-0.40%-0.20%0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全国百大城市房价变化0.95%0.48%0.59%0.40%0.53%0.41%0.21%0.07%-0.03%-0.23%-0.28%-0.25%全国十大城市房价变化0.89%0.47%0.29%0.13%0.11%0.05%0.06%-0.41%0.08%-0.42%-0.36%-0.48%2011年全国百大城市及十大城市新房价格走势全国房价在结束了半年的持续增幅后，得到了明显的回落，进入四季度以来，全面下降，并且一二线城市下降幅度大于其他三四线城市。2011年无锡商品房合计成交40631套，同比降幅34.65%，合计成交面积454.85万方，同比降幅34.71%。其中商品住宅成交28545套，同比降幅38.07%。商业地产成交12084套，同比降幅25.47%。全年新增房源供应和土地市场动态来看，商业地产得到了蓬勃的发展。住宅市场则受到多方位的政策和市场限制，成交量下滑严重。总体来看，商品房虽然受到政策和市场的多方限制，但是由于无锡总体房价适中，市场在经历周期性积累后能够得到适当的释放时机。020406080100120140Jan/10Feb/10Mar/10Apr/10May/10Jun/10Jul/10Aug/10Sep/10Oct/10Nov/10Dec/10Jan/11Feb/11Mar/11Apr/11May/11Jun/11Jul/11Aug/11Sep/11Oct/11Nov/11Dec/11最近两年商品房及商品住宅新增供应走势商品房新增供应商品住宅新增供应整个2011年新增供应上，商品住宅占比有明显走低。051015202530354045502011年商品房计划和实际开盘量走势计划开盘实际开盘2011年全年计划开盘377个，实际开盘163个，开盘率43.24%，较之09和10年有明显的下滑。对于政策的不确定性是开发商开盘犹豫和推迟的重要原因。0510152025303540452011-12011-22011-32011-42011-52011-62011-72011-82011-92011-102011-112011-122011年住宅及商业楼盘实际开盘走势住宅计划开盘商业计划开盘2011年商品住宅计划开盘呈现波幅震荡走势，对于政策和后市的不确定性成为主要原因。商业地产计划开盘则呈现稳步上升趋势，也基本符合市场预期走势。010002000300040005000600070008000900010000Jan/10Feb/10Mar/10Apr/10May/10Jun/10Jul/10Aug/10Sep/10Oct/10Nov/10Dec/10Jan/11Feb/11Mar/11Apr/11May/11Jun/11Jul/11Aug/11Sep/11Oct/11Nov/11Dec/11最近两年商品房成交量及商品住宅备案均价走势商品房成交商品住宅备案均价从商品房成交量来看，2011年有了大幅的下降，全年呈现虎头豹尾的走势，主要还是刚性需求的积累周期性释放的原因。从备案均价来看，结束了2011年的稳步上涨后，在2011年下半年，商品住宅备案均价出现了稳步的下滑，商品房成交量区域性调整以及结构性转变是主要原因。010002000300040005000600070008000900010000最近四年各季度无锡商品房及二手房加权均价走势商品住宅加权均价二手住宅加权均价无锡房地产的加权均价在2009-2010年经历了快速的增长，自2011年下半年开始，增幅出现持稳并且回落的态势。另外商品房及二手房的加权均价差距进一步加大。00.511.522.533.5Jan/11Feb/11Mar/11Apr/11May/11Jun/11Jul/11Aug/11Sep/11Oct/11Nov/11Dec/112011年商品房及商品住宅供需比走势商品房供需比商品住宅供需比2011年商品房全年供需比1.88，商品住宅全年供需比1.79。总体来看，自农历新年以后，全年的供需出现了不平衡，并且呈现逐渐加剧的走势。商品住宅由于开发商控制了开盘的数量，对比总量来说，有所下降。05101520253035020040060080010001200140016001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年商业地产分类成交量及成交面积走势商业用房成交量办公用房成交量商业用房成交面积办公用房成交面积可以看出，无锡市场的商业地产依然以商业用房成交为主。专业类型以及商住混合型的商业地产在无锡有良好的成交走势。0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%76.00%77.00%78.00%79.00%80.00%81.00%82.00%83.00%84.00%85.00%2011年商品房成交客户来源走势无锡市区境内外市自2011年下半年以来，受到“限购令”的影响，本市购房比例在逐渐走低。经历半年的需求积累，在年底改善型和刚需型客户得到集中释放，打动了整体成交量的上扬。崇安区,2881,7%南长区,2562,6%北塘区,2647,7%滨湖区,7955,20%新区,11377,28%锡山区,4629,11%惠山区,8489,21%2011年商品房区域成交情况0200040006000800010000120001400016000崇安区南长区北塘区滨湖区新区锡山区惠山区2010年和2011年商品房区域成交对比2011年2010年成交占比崇安区