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成本核算要点（试行）一、成本核算前期准备1、根据核算指引中成本核算对象的确定原则，合理确定成本核算对象，可参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，将成本核算对象分为以下部分：（1）可售部分：住宅、SOHO公寓、写字楼、可售商铺（包括室外步行街、底商等）、可售酒店、可售地下车位、按销售处理的回迁房等；（本条参照济南、石家庄、苏州、合肥、长春、绵阳、包头、成都、大连、南昌、宁波、泉州、宜昌公司意见修改）（2）自持部分：自持商业、自持写字楼、自持酒店、自持地下车位等；（3）公共配套部分：物业用房、幼儿园、学校、会所、地下配套设施（含地下人防等）、邮局、锅炉房等；（4）其他：无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。其中，公共配套部分及无偿提供或低于成本价销售的回迁房等作为过渡成本核算对象（即先做为单独的成本归集对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分配）。2、成本核算应在日常工作中完成，即应做好日常成本台帐的编制，每月成本台帐的数据应与NC账核对一致，并定期与成本部核实，为成本分配提供可靠的依据。（本条参照三亚公司意见修改）3、对于签订的每一份合同或发生的每一项无合同成本支出，由成本部依据合同及相关文件并结合实际情况，协助财务部明确其受益对象和分配原则。在合同的审批过程中，由成本部在经济合同审批表中标明成本支出的受益对象及对应科目；对于无合同成本支出，由成本部在成本支出审批单中标明成本支出的受益对象及对应科目，以保证成本支出列支口径的一致性且方便于两部门定期对账。（本条参照长春公司意见修改）4、要求财务部和成本部定期核实每个合同的结算值或最新预估值。对于应缴未缴的政府行政事业性收费（如报批报建费等）以及尚未签订合同但已经发生的成本，应预估金额，避免出现缺项、漏项、甩项，且核实结果须经财务部、成本部主管领导签字确认；（本条参照合肥、银川、宜昌公司意见修改）5、对于入伙项目，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，若已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的，可按预算造价合理预提建造费用，并经成本部、财务部主管领导签字确认。6、要求财务部以取得的经开发设计部、成本部主管领导共同签字确认的项目整体建筑面积数据作为成本分配的依据，项目整体建筑面积数据参照以下顺序取得：（1）实测面积；（2）预测面积；（3）施工图面积（最新版本）；（4）建筑工程规划许可证面积；（5）董事长签批文件中的面积指标。项目整体建筑面积数据包括成本分配所需求的各个核算对象的面积指标。（本条参照三亚公司意见修改）对于分期竣工验收备案的，已经竣工验收的部分采取实测面积、未竣工验收的部分按照最新面积数据作为成本分配的依据。（本条参照宁波公司意见修改）7、要求财务部以取得的经开发设计部主管领导签字确认的土地面积数据作为土地成本分配的依据。土地面积数据包括：分期或分地块面积、建筑物底座占地面积（注：如建筑物的外形不规则，其投影面积大于底座占地面积，则使用投影面积）二、成本核算一般原则1、成本核算应遵循合规性、合理性、有利性、一贯性、可操作性原则。2、成本预估及结算工作由成本部主导，财务部全程参与，关注成本支出的动态变化，确保成本数据的真实性；成本分配工作由财务部牵头，成本部配合，同时充分征询工程部、设计部等意见。3、成本部提供的数据应及时、准确、完整，避免缺项、漏项、甩项；成本分配应客观、真实、合理。4、成本预估、结算、分配应依据相关支持性文件（如结算单、工程量清单等），按各单项合同或单笔支出（无合同项目）进行。5、成本归集、分配应逐项分析各单项合同或单笔支出，以确定合理的受益对象和分配标准。对于特殊事项需采用特殊的分配方法，不宜一律采用单一的建筑面积法进行分配，以免造成较大偏差。6、成本核算应遵循归集、分配、二次分配、汇总、结转等完整过程，不得缺省过渡核算对象，直接在最终成本核算对象之间分配以简化分配过程。（本条参照合肥、大连公司意见修改）三、成本核算特殊处理（一）土地成本分配1、受益对象：依据土地出让合同及相关政府收费文件合理确定，原则上包括全部地上建筑物，如大商业、写字楼、酒店、住宅、公寓、公共配套（如幼儿园、学校、物管用房等）等；地下室原则上不分配土地成本（土地出让合同等相关合同或文件中明确约定包含地下空间的，或单独补缴土地出让金的另行考虑）。2、分配方法：占地面积法（对于市政配套费等，若政府收费文件明确受益对象及收费标准的，则按文件规定进行分配）3、操作流程：土地成本若能直接归属特定成本核算对象的，应将相应部分的土地成本直接计入该成本核算对象。若不能直接归属的，应按以下方法分配计入相关成本核算对象：（本条参照济南公司意见修改）（1）如涉及多期或多地块，先按照各期或各地块占地面积比计算出各期或各地块土地成本（依据土地使用权证、土地出让合同、土地成交确认书、政府文件等）；（2）同一期或地块内，按各不相连的独立建筑物底座占地面积（注：如建筑物的外形不规则，其投影面积大于底座占地面积，则使用投影面积）计算出各建筑物应分配的土地成本：某建筑物土地成本=该建筑物所在期或地块土地成本X该建筑物底座占地面积/该建筑物所在期或地块包含的各建筑物底座占地面积之和（3）同一建筑物按建筑面积计算单位土地成本；（4）对于插蜡烛项目，先按蜡台底座占地面积分配土地成本，再按蜡台（包括大商业等）及蜡烛（包括公寓、酒店等）的建筑面积之和计算单位土地成本。（5）对于土地出让合同明确约定包含地下空间，或单独补缴土地出让金的，则地下室须分配土地成本：若能直接归集，可将相应部分土地成本直接计入地下室；若不能直接归集，可按适当方法（如按销售收入比例）在地上建筑和地下室之间分配土地成本。（二）资本化利息分配1、分配方法：造价法2、操作流程：按受益对象归集的实际成本支出为基础进行分配，已完工产品不参与分配。（本条参照宜昌意见修改）（1）某受益对象的分配比例=截至报表日某受益对象实际成本支出（不含土地费用）/全部受益对象实际成本支出（不含土地费用）总和；（不含已完工产品）注：实际成本支出是指按照权责发生制原则计提的生产成本支出（本条参照长春公司意见修改）（2）某受益对象分配的资本化利息=某受益对象的分配比例x当期资本化利息总额项目进行分期开发的，所有建筑购建活动未完毕前产生的利息符合资本化条件均应资本化。已竣工备案产品不再参与分配竣工备案后产生的资本化利息。所有的公共配套设施等均应参与二次分配。（三）地下室成本分配1、地下室包含的核算对象（1）地下车位（含无产权车位，不含利用人防设施形成的车位）；（2）地下商业；（3）地下配套设施（含地下人防等）。2、地下室成本包含的内容：（1）按受益原则应由地下室承担的政府行政事业性收费、前期工程准备费、建安成本、社区管网工程费、配套设施费、其他建设工程支出及资本化利息。若地下设施受益对象为地上建筑物的，其成本不应包含在地下室成本之内。（2）地下四大块基础工程成本支出（包括土石方、围护支撑、降水、桩基），根据受益原则在地上建筑物及地下室之间按建筑面积法分配分配。（本条参照大庆、无锡公司意见修改）（3）地下室不分配园林环境工程费等不相关成本；3、操作流程（1）归集地下室各成本核算对象的直接成本；（2）归集地下室各成本核算对象的共同成本，按建筑面积法分配至地下室各成本核算对象；（3）地下配套设施（含地下人防等）需按建筑面积法二次分配至受益对象。（四）公共配套设施成本分配1、公共配套设施包含的核算对象：（1）物业用房（2）幼儿园（3）学校（4）会所（5）地下配套设施（含地下人防等）（6）邮局（7）锅炉房（8）其他公共配套设施2、公共配套设施成本包含的内容：（1）分配的土地成本；（2）建安等成本；（3）分配的资本化利息。3、分配方法：建筑面积法（本条参照漳州、宁德、成都意见修改）4、操作流程（1）公共配套设施作为过渡的核算对象核算和归集各项成本，再按受益原则分配到其他成本核算对象中。（2）公共配套设施的受益对象应准确辨识，例如小学、幼儿园等教育设施的受益对象一般为住宅产品。（五）其他注意事项1、计提成本应按单个合同计提，在应付账款中通过客商辅助核算”。2、对于竣工备案后发生的且由项目公司承担的整改费用的处理：（1）在成本分配前，首先应合理预估，并由成本部提供可以记入“开发成本”的支持性文件；（2）在成本分配后，对预估不足或无预估的：属于可售物业发生的售后维修费用，不列入“开发成本”，在发生时直接记入“销售费用”；属于自持物业发生的整改费用，可视金额大小（以500万元为基准）增加自持物业的原值，或记入“管理费用”。（本条参照宜昌公司意见修改）