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成本演示串讲及演示要点页成本演示串讲大家好！非常高兴有这样的机会和各位一起交流房地产企业的成本管理业务。成本管理对于房地产企业的重要性我想是毋须质疑的，但为什么大多数企业对成本管理都感觉相当头痛，知道存在很多问题却很难真正解决好，一个原因是成本管理涉及到的控制环节非常多，管理难度非常大，而另一个很重要的原因是企业缺少针对成本业务的有效管理工具，无法实现对成本的精确数字化管理，明源从2001年初开始成本管理系统的研究工作，历时三年时间，经过对国内数十家企业业务调研、实际应用及用户的大量反馈后确定了目前的设计思路，也非常希望今天大家能够反馈更多的宝贵意见。下面我首先介绍以下我们成本管理系统的三个核心设计思想。1、以合理的成本结构分类作为成本管理的基础第一个目的是建立规范，只有在统一规范的成本分类基础上，才能够对不同项目的成本进行比较和分析，发现问题和解决问题，从而实现成本控制的目的。第二个目的是可以借助该体系很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复的错误，并可以在历史的基础上不断的完善优化相关业务流程。2、以目标成本作为成本控制的基线目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标。目标成本的科学性。目标成本制定科学合理，不能过高，也不能过低，确保他通过努力能够实现；目标成本的严肃性。目标成本一经制定，不能随意修改，必要时纳入绩效考核体系；目标成本是项目成本的控制线。执行过程中，以目标成本作为项目成本的控制上限，不得超过。3、以合同为中心的全动态成本管理包括：全过程、全成本、动态成本和以合同为中心四个要点。全过程成本，即涵盖了项目从立项阶段到竣工阶段的整个生命周期的成本管理，包括立项阶段测算的估算成本，规划设计、扩初设计和施工图完成后形成的目标成本、材料采购和施工组织过程中形成的动态成本、竣工后的结算成本四个部分。成本演示串讲及演示要点页全成本，除了土地、建安、园林费用，还包括间接费用如管理费用、营销费用、税费等各类费用，所以这里的全成本指的是项目开发的综合成本。动态成本：并非等到项目结束才得到的项目全成本，也不是只关注已经发生的成本；在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的全成本，例如，每可售单方综合造价是多少？通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。以合同为中心：通过对合同的深入管理来有效控制动态成本中合同性成本的管理。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其高变性决定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本如“政府报批报建费”等，则相对容易控制。正因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中强调以合同管理为中心。以上我简要介绍了成本管理系统的核心思想，下面我们将详细介绍我们的成本管理系统，正如我们刚才提到的成本管理业务确实比较复杂，为了使大家对整个系统能够有一个全面、清晰的把握，所以在我介绍软件的详细功能之前，我们先对整个系统的基本框架进行一个简要介绍，之后再进入系统介绍有关的详细功能。结合我们上面介绍的设计思路，根据全过程成本管理的理念我们将系统流程划分为三个阶段——目标成本的形成、目标成本的执行和成本分析，其中目标成本的执行包含合同订立、合同执行、合同分析、动态成本四个方面，充分体现以合同为中心的全动态成本设计理念。下面我再结合流程图对系统的核心业务流程进行一个整体介绍：1、目标成本：根据系统设计思路首先我们需要建立成本管理的基础——成本核算对象和对应的成本分类，之后开始目标成本的制定，先是在项目立项阶段进行成本估算，形成估算成本之后还要经过规划设计、扩初设计和施工图设计阶段，对目标成本进行逐步细化并最终形成整个项目成本控制的基线——目标成本，同时系统可以通过目标成本与估算成本的对比分析，为今后项目的目标成本制定积累经验。2、合同订立：在实际业务中，成本的控制重点是以合同为中心展开，管理合同首先要在“合成本演示串讲及演示要点页同登记”中记录合同订立后的各项基本资料，这是今后业务管理的基础，同时系统还提供专门的厂商管理功能。3、合同执行：a)考虑到围绕合同将发生很多的相关业务，包括变更、结算、付款等，而相关人员也经常需要查询与合同相关的各类信息，所以系统专门建立了“合同台帐”用于对合同相关的全部信息进行管理。b)整个合同的执行过程围绕合同台帐按照业务和付款两条线索展开，业务方面合同变更和结算是两个重要环节。合同变更在房地产合同执行过程中十分普遍和频繁，“合同变更”这个模块是专为此设计的，通过它可以重点对合同执行过程中的设计变更、现场签证等进行深入管理。合同结算是根据最终审定的工程量来确定整个合同的结算金额并自动计算出此合同的应付余额。c)款项支付是每个公司非常重视的业务环节，由于工程合同一般是按照工程进度进行付款，所以付款过程是一个需要严格控制的流程，我们重点通过付款计划的制定、付款审核和付款登记对整个付款流程进行严密的管理，在此基础上系统能够定期自动生成明确的合同性成本资金计划。d)通过上述的合同执行过程，我们完成了对合同整个生命周期的管理，合同分析重点从多个角度对合同管理的整个过程进行对比分析，包括对合同执行的分析，合同付款的分析和投资进度的分析，及时发现合同执行过程中存在的问题。4、动态成本：通过合同执行的过程形成了合同相关的各项费用，还需要将费用转化为成本以达到成本核算的目的，这个过程我们通过成本拆分功能实现，除了合同性成本外我们还需要登记非合同性成本，这两部分共同构成了已发生成本。通过调整成本功能我们能够对未来可预见到的目标成本变动进行测算和调整，从而得到了合理的待发生成本，这样合同性成本、非合同性成本和待发生成本就构成了实时的全动态成本。5、成本分析：动态成本形成后，我们就可以通过对目标成本、动态成本、实际发生成本和实付成本之间的对比分析，准确反映整个项目的动态成本状况、工程进度和付款进度，实现对成本管理过程的整体监控，及时发现并解决问题，有效控制项目成本。这样我们通过目标成本的形成、目标成本的执行和成本分析就全面实现了成本核算和成本控制的最终目标。成本演示串讲及演示要点页成本演示要点（目标成本部分）模块顺序重点环节功能要点业务背景核算对象设置导入：我们在形成目标成本之前，需要完成对核算对象、成本科目两项重要内容的设置。1核对对象设置原则核对对象设置原则成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。建议设置方法建议设置方法按照项目、分期、产品，或者是按照项目、分期，然后再通过产品分摊核算到产品成本科目设置2成本科目设置原则成本科目树的建立原则——全成本概念设置成本科目，应该对核算对象的所有费用项目进行设置，即不但包含我们通常所关注的建安成本，还包括配套、园林绿化及开发间接费等一系列与核算对象有关的所有费用，这就是我们所说的全成本的概念。成本科目设置须知兼容不同项目的特殊性同一项目下各子项目的科目树必须保持一致分摊模式（可省略，在产品分摊模块重点阐述）支持成本科目树自定义及多级科目设置实际业务中，同一公司的不同项目在成本结构上往往会有所不同，比如多层与高层，但为了便于项目之间的比对，在建立成本科目树的时候，有必要在公司内部采用统一的标准，以兼容所有项目的特殊性，即建立全集的概念。引入功能支持引入功能在大部分情况，不同项目之间的成本科目结构是基本类似的，为了节省设置工作量，系统支持对已有项目的成本科目树进行直接引入。小结：通过以上操作我们就基本完成了对核算对象和成本科目树的建立，除此以外，我们还需要对其成本演示串讲及演示要点页他的一些基本信息进行设置，在此就不做重点介绍。估算成本导入：基础工作完成后，我们就可以开始后续的成本管理操作了，首先是目标成本的形成，这包含了估算成本和目标成本的制定两个环节。在项目发展初期地产商由于可行性研究的需要，往往会对项目成本进行估算，这就是我们所说的估算成本。1估算成本的制定按照最末级科目和项目制定的原则价量原则引入在估算成本里我们可以按照以前的经验参数，依据价量原则从末级项目的最明细科目进行录入，这样层层汇总就可以测算出估算成本。同时系统还支持引入功能，也就是说如果同类项目的成本结构相同，我们可以进行直接引入，在此基础上再做适当的个性化调整，从而大幅降低测算的工作量。2审核与修订审核修订系统支持对已经制定的估算成本进行审核，一经审核就不能随意更改，必须通过修订功能进行调整，所有的修订记录将被保存，以达到跟踪和后期分析的目的小结：目标成本导入：在项目发展阶段我们对估算成本进行了测算，进入设计阶段以后，我们将围绕设计的不同阶段（规划设计、扩充设计及施工图设计）对目标成本进行细化与修订，从而形成最终的目标成本1三种数据来源估算成本引入目标成本引入手工录入2目标成本制定目标成本制定两个原则（最明细录入、价量原则）两个单方造价（自动生成建筑单方、可售单方造价）目标成本的审核与修订（强调记录历史）目标成本一经制定审核后，就不可以随意修改，但可以通过修订的方式进行调整，修订记录将被完整保存，比如一个项目的目标成本在初期是1.2亿，后来通过修订后调整为0.8亿，通过修订记录我们可以清晰的了解整个变化的过程和变化的原因，以实现成本演示串讲及演示要点页管理上的控制和经验的沉淀，便于日后在做类似的项目时进行借鉴。3“合同明细”连接（建议在“成本分析”下的“动态成本分析”模块中去讲）小结：目标成本分析导入：为使房地产公司更好的控制成本提供依据，我们将目标成本和估算成本进行对比分析，了解差异情况，同时进行知识积累，使我们房地产公司更好的进行投资决策提供依据1讲解分析的目的1、知识积累通过分析目标成本、估算成本之间的差异情况，找出其中的差距及原因，总结经验，为日后进行估算成本和目标成本的测算工作提供参考。同时通过这样的积累沉淀，我们就形成了估算和目标成本的基础知识库，为日后的类似工作提供指引。2逐级对比分析二级科目—末级—合同明细在对估算和目标成本进行对比的过程中可以反查到与其相关成本费项相对应的合同。成本演示要点（合同订立部分）成本演示串讲及演示要点页模块顺序重点环节功能要点业务背景导入：前面我们讲解了目标成本的形成过程，接下来我们介绍目标成本的执行过程。由于目标成本的执行是以合同为中心展开的，包括合同订立、合同执行、合同付款、合同分析几个主要过程，首先我们看看合同订立环节。它主要包含合同登记及相关的厂商管理、材料管理三部分内容。厂商管理1厂商资料基本资料地产企业在一个项目的运作过程中，很大程度是在扮演一个集成商的角色：资金来自银行、设计由设计院完成、施工及材料采购通过招标进行外包、销售也可以委托代理商完成，在此过程中将与众多合作厂商打交道，如何有效的对这些厂商的资料和交互过程进行管理，也是地产企业很关注的问题。（厂商管理中就可以很好的解决这个问题，在这里我们可以按厂商的类型和其所针对通常的项目进行统一归及，在具体管理中，我们可以把这个厂商的考察资料和其原先与我们有业务往来的信息进行记录，方便我们进行参考选择。另外其目前与我们的业务信息也有丰富的记录，并支持直接跳转进行直接操作，方便快捷的完成了业务工作。）资质评审对厂商的评审一般包含三个方面：1、前评估：资质考察2、履约评估：合同执行评估3、后评估：定期对供应