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ConcentrationFocusProfessionalservices东江国际Loft产品培训ConcentrationFocusProfessionalservices2loft定义Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓Loft所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。ConcentrationFocusProfessionalservices3Loft起源与发展Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，佛山推出如季华金品、依云上城、藦璒荟、保利花园、力迅上筑、金御华府等Loft项目，Loft公寓已经逐渐走向成熟。ConcentrationFocusProfessionalservices4东江Loft公寓特色介绍Loft就是指高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。ConcentrationFocusProfessionalservices51.户型面积70-80平方米，两梯十八户，共121套；5.3米层高，首层层高*米，第二层层高*米；*%的实用率；2.户型采用小开间、大进深的格局，设置卧室、入户、厨卫等功能空间，确保居住的享受性与舒适度。3.动静分明，生活空间与休息空间分隔明显。4.顶层部分户型赠送花池、入户或露台面积。5.发展商为了方便购房者，而且对产品的质量安全负责，发展商已经为顾客做了隔层。6.Loft结构拥有灵活的空间，独特的客厅中空设计既可以按自己的意愿灵活安排摆设，又可以加搭夹层节省实际空间。从一层整体来看，一层客厅空间挑高达5.3米，户型立体感较强。7.Loft的层高是影响舒适度的重要因素，东江Loft公寓层高达到5.3米高，Loft的挑高比一般的产品要高，空间使用率比普通产品高，最大延伸空间感。8.Loft户型设计在板楼里，南北向采光，加强了采光通风效果，凸显产品的舒适度。9.二层设有卧室，如果二层面积较大则会独立设计卫生间，保证了私密空间。10.市场上多数Loft楼盘紧邻地铁交通沿线，出行通达便捷，而且地处城市核心商圈，周边配套设施完善。（配套卖点）东江Loft公寓产品卖点ConcentrationFocusProfessionalservices6季华金品物业类别：小高层洋房、loft公寓建筑类别：板楼性质：住宅户型：Loft主力户型36平米—110平米层高：5m价格：住宅价格8800元-9500元/㎡，LOFT公寓均价15000元/平米（毛坯交楼）开发公司：佛山市晟景房地产有限公司物业费：1.8元/平方米·月ConcentrationFocusProfessionalservices7依云上城物业类别：高层洋房、别墅、loft公寓建筑类别：板楼性质：商业户型：二层商务LOFT公寓主力户型80㎡—90㎡层高：5.3m价格：住宅价格9000元-10000元/㎡，LOFT价格12000元/㎡开发公司：招商地产佛山公司，会德丰地产物业费：2元/平方米·月ConcentrationFocusProfessionalservices8藦璒荟物业类别：loft公寓建筑类别：板楼户型：LOFT公寓主力户型45平米—90平米层高：4.5m当时loft价格：13000元/㎡开发公司：佛山市广兴华房地产开发有限公司物业费：1.8元/平方米·月ConcentrationFocusProfessionalservices9以下部分从户型要素、户型特点、产品价格、产品配套、产品适用人群五个方面对loft产品特征进行归纳总结。ConcentrationFocusProfessionalservices10户型要素1、层高Loft的层高是影响舒适度的重要因素，市规委下发的《佛山市城市规划管理技术规定〉（修订版）修改内容》就对此类户型的层高划了一个分界线，其中规定：当住宅建筑标准层层高大于3.6米小于等于5.0米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积（不含阳台部分）的1.5倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是4.5米和6米，超出标准的也要按1.5倍计算建筑面积。也就是住宅立项的Loft，需在5米以内，而办公立项和商业立项的Loft，层高需分别在4.5米和6米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。2、空间Loft结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间，独特的挑空设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设，不必受平层空间的拘泥。ConcentrationFocusProfessionalservices113、户型功能分区Loft户型上下都要兼顾，首先要考虑的便是上下高度配合问题，现在通行的做法便是客厅挑空。从一层整体来看，户型立体感较强，一层客厅空间挑高一般达4.5米-5.5米，大部分都为开放式，业主可以把空间随意设计。由于Loft面积小，建筑一般设计在板楼里，加强了产品的采光通风效果，增强了居住的舒适度。4、楼梯Loft空间关系有横向关系和纵向关系，室内楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件。楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道，只有美观和实用结合的楼梯才能体现Loft产品与众不同的产品品质。ConcentrationFocusProfessionalservices12（三）户型特点02户型37㎡04户型77㎡金品户型特点客厅上空阳台阳台阳台阳台阳台阳台1.户型面积37——109平方米，2梯6户；2.5米层高，挑高客厅，首层层高与第二层层高都是2.3米；3.毛坯均价1万5元，买一层送一层，户型方正实用，动静分区，100%实用率；4.部分采用大面宽或长进深格局，全明落地玻璃，产品南北向，大面积产品南向季华路，小面积产品北向园林客厅采光充足；5.居住空间内大积产品独立双卫设计，达到干湿分离，满足居住者生活要求；ConcentrationFocusProfessionalservices13户型2：建筑面积109.74㎡，套内面积为84.43㎡，餐厅与客厅连接在一起，方便实用，一层配置一个房间，二层有两室，上楼梯便见宽大的书房，可换做卧室使用，两层均采用落地窗设计。ConcentrationFocusProfessionalservices1457㎡单位半封闭式中空挑高公寓板房ConcentrationFocusProfessionalservices15楼盘名称Loft均价（元/㎡）平层均价（元/㎡）价格差异比例季华金品1500088001.71依云上城12000100001.2藦璒荟13000100001.3保利花园（08年）1080085001.27金御华府(07年）1100085001.29Loft产品价值根据市场上在售的Loft项目，普遍呈现高单价，低总价的特征（户型面积小）。市场上，有少数Loft项目是以住宅项目立项，绝大多数以商业立项，可空间使用率比普通产品高，单价上与同区域同品质的普通产品比较，一般要高出1.2——1.7倍左右。所以，低总价成为了Loft产品导入市场的有力销售法宝。ConcentrationFocusProfessionalservices16Loft产品配套Loft产品配套功能配套市场上Loft产品的地理位置比较优越，周边配套比较成熟，小区内配套相对较少，一般社区设有会所、运动场所、商业街，少数大规模社区配有学校、医疗、银行等等。ConcentrationFocusProfessionalservices17Loft楼宇配套采暖方式：地热、集中采暖、户式中央空调建筑材料：面砖、石材外立面，优质断桥隔热铝合金窗，部分户型局部LOW-E玻璃、部分户型局部三层中空防噪玻璃，钢质入户门。供水系统：市政自来水管网，自动变频供水热水系统：提供生活热水预留电热水器接口中水系统：小区设有中水处理系统供电系统：双路供电燃气系统：市政燃气管道燃气入户供暖系统：市政热源、地板采暖，部分户型散热片采暖制冷系统：冷暖空调电话系统：预留电话接口电视系统：有线及卫星电视接收系统预留接口网络系统：光纤到小区，宽带入户，预留网络接口；消防系统：自动报警系统，消火栓灭火系统，燃气报警系统安防系统：保安监控系统，主动式红外线防盗系统、巡更自动管理系统，各户均有可视对讲系统及紧急报警按钮电梯：OTIS或同等档次高速电梯ConcentrationFocusProfessionalservices18客群分析Loft产品基本都享有地理优势，商业成熟，交通便利的地区，主要客户群是25-35岁的年龄段。一类是首次置业的中等收入的年轻刚需客户群，他们购买的目的是自住；其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；另外还有一类就是异地工作者，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。ConcentrationFocusProfessionalservices19针对群体：年轻群体，投资买家，有相关需求的特殊职业者；产品附加值体现：着力体现出附赠和偷送面积，高使用率；卖点整合：大空间，充分发挥想象空间，能实现复式修改，增加功能空间；价值规律：loft产品一般为平层住宅的1.3—1.7倍。ConcentrationFocusProfessionalservices20Loft产品特征总结层高限制：大空间，层高基本维持在5米—5.5米；loft用地：一般为商业用地，因此，收费通常按照商服用地计费，功能上也能实现商住两用；面积限制：除极少数户型面积做到100—120平，绝大多数loft户型面积控制在40—60平，上层附赠；loft户型设计：大进深户型，朝向多样，通风采光不佳，户型面积一般控制在30~80方，功能分区为底层客厅和功能区，上层休息区，卫生间，空间利用紧凑，入口为玄关、厨房开放，客厅居中（或带挑空）。loft楼体设计：一种为板式高层设计，简单可以概括为两梯几户，大盘做loft多为满足不同客户需求，与楼盘建筑外立面统一，做板式结构；另一种为塔式高层设计，大进深、小户型，公寓楼居多，户型并列式分布，朝向多样，此种楼座多集中在商圈区域，作投资、商住、办公用途。ConcentrationFocusProfessionalservices21Loft产品拥有高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，功能分区、动静分区明显。但Loft有自身的劣势：•Loft产品一般以小户型居多，在空间布局和通透效果上，往往会有局限；•商水商电使生活成本提高。Loft产品由于它目标客户群体的特殊性，从上面的项目卖点中比较发现，繁华路段、成熟的配套、高单价低总价买一层享用两倍空间是吸引客群的重点要素。