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—1—新密市市区土地级别与基准地价更新技术方案一、基准地价更新的目的与意义新密市首次基准地价评估1996年完成，一直沿用至今。随着经济的发展、城镇用地状况变化和基础设施的不断改进，土地级别发生了较大变化，原评估基准地价与现状有较大偏差。同时，基准地价是城市土地市场的指导性价格，是政府调控土地市场的重要手段，基准地价是否科学、价格水平是否合理、是否符合城镇发展的客观水平，直接影响新密市的经济发展，在不明了土地价格种类、表现形式、作用途径和内在关系的情况下，很难做出指导土地市场的正确决策。为了加强政府对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配置，开展新密市市区土地价格调查，更新基准地价，显得十分重要和迫切，具有重要的现实意义和战略意义。二、基准地价更新调查的内容（一）定级资料收集与处理商服繁华程度资料收集与调查：①商业服务业中心的数量、位置、范围②商服中心的商店总数、经营项目、营业额、利润额、占地面积、营业面积等；③商业功能种类数，商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。④依据资料收集情况，对各商服中心进行实地补充或全面调查。2．交通条件资料的收集与调查①与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据；②与公共交通状况有关的公交线路、站点分布、车流量及停靠次数等；③与城镇间交通状况有关的交通类型、设施规模及分布等。④依据资料收集情况对道路类型、宽度及车流量等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车—2—流量。3．基本设施状况资料的收集与调查基本设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等基础设施和中小学、医院、诊所、体育场馆、文化馆(活动中心)、影剧院、邮局等公用服务设施。①基础设施的类型、数量、分布等状况；②基础设施的技术水平、规模、级别等；③基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。④公用服务设施类型、数量、分布等；⑤公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等；⑥实地进行补充或全面调查。4．环境条件资料的收集与调查①类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等；②地形、地质、水文和气候等条件；③公园、绿地的位置、面积；④区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。⑤实地对环境条件资料进行补充调查。5．社会、历史及人口资料的收集与调查资料收集范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。6．城镇规划资料城镇总体规划(规划文本、规划说明书等)及图件资料、国民经济和社会发展五年计划和年度计划安排的项目情况、以往城市规划或五年计划执行情况。重点收集与调查城镇近期建设规划中的用地调整、建设项目和计划的文字资料和图件资料、有关商服中心、道路、对外交通、主要基础设施等的规划资料。7．其它室外定位和临街单位进深调查①临街权属单位使用土地平均进深；②定级中需要利用的明显地物、新增地物的位置数据，采用室外实地测定的方法；③土地权属资料利用已有的地籍调查资料。—3—（二）定级资料整理及内业处理1.检查所选择的定级因素的资料齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查；2.将与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据标注在工作底图或辅助图上；3.确定因素因子指标值、指数、功能分、作用半径及作用分值；4.编制作用分值表，绘制定级因子、因素作用分值图5.通过空间叠加，生成并绘制综合作用分值图6.分析综合作用分值图，初步划分土地级别7.对土地级别进行验证，并最终确定土地级别（三）估价资料收集与处理1．估价资料收集①房屋出租情况调查②房屋买卖情况调查③土地出让、转让情况调查④商品房出售情况调查⑤征地拆迁情况调查.⑥重置价格调查⑦估价所需其它资料调查2．估价资料整理及内业处理①计算样点地价②样点地价修正③剔样异常样点④计算级别基准地价⑤级别基准地价验证⑥确定级别基准地价⑦编制基准地价图三、技术依据（一）《城镇土地分等定级规程》—4—（二）《城镇土地估价规程》四、技术路线（一）土地定级技术路线定级工作应用地理信息系统(GIS)技术和方法，建立新密市市区土地定级信息系统，采用多因素多因子综合评价方法，采用市场交易价格定级验证和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，最终确定土地级别。综合评价法是依据多个影响土地级别因素因子的影响程度和方式，采用网格叠置确定定级单元，由计算机全自动计算土地定级因素因子在每个定级单元的作用分，采用等值线法、晕线法等计算机制图技术，自动绘制土地定级因素因子作用分值图。按照土地定级因素因子对土地级别影响程度的差异，以权重值量化其影响强度，采用空间数字叠置技术，即经过加权求和的方式，自动计算各个定级单元内所有土地定级因素因子综合影响力的大小。运用频率直方图分析方法，分析确定土地定级因素因子综合影响强度的空间分布和分异规律，划分综合土地级别。1.工作底图的编制采用1：10000市区现状图，经实地修补测和调绘，编绘工作底图，扫描经矢量化后建立其图形数据库。2．建立土地定级评价指标体系由新密市土地评估委员会组织15-25人的专家征询组，采用特尔菲测定法，选择影响土地级别的各因素因子，并确定其权重。3．全面收集各种土地定级资料全面收集市区商业繁华状况、交通条件、基础设施、环境条件及与土地定级相关的其它社会经济资料和图件。4．建立土地定级数据库在土地定级信息系统软硬件支持下，将土地定级因素因子分布图(样本图)和调查表(属性说明表)输入计算机，建立市区土地定级因素因子空间数据库和属性数据库。5．编制土地定级因素因子作用分值表根据土地定级因素因子外业调查表数据，用极值标准化或极差标准化方法，计算它们的—5—综合作用规模指数。以综合作用规模指数确定各土地定级因素因子对土地级别影响强度，并根据影响方式，编制各土地定级因素因子作用分值表。6．土地定级单元的划分采用20米*20米的网格单元，由计算机自动划分土地定级单元。7．各个定级单元的作用分值和综合作用分值的计算及数据库建立在土地定级信息系统的支持下，采用空间缓冲区技术，通过各个定级因素因子指数扩散、直线扩散(100-1分)和区域赋值方法，由计算机自动计算所有定级单元的作用分值，并建立其数据库。采用数字叠置技术，即通过加权求和的方法，自动进行土地定级因素作用分值和综合作用分值的计算工作。利用数字图像显示方法，显示土地定级因素因子作用分值图。采用晕线法和等值线法技术，由计算机自动编制10000土地定级因素和重要因子作用分值图和综合作用分值图。8．土地定级综合作用分值数据库的分析及初步土地级别的划分运用频率直方图法，对土地定级综合作用分值数据库进行空间分析，分析综合分值空间分布和分异规律，确定综合分值变化的突变点，初步确定土地级别数。运用等值线法，由计算机自动绘制初步划分的理论土地级别界线图。9．土地级别界线的落界处理对照土地利用现状图并通过实地踏勘方法，对初步划分的理论级别线进行落界处理。10．土地级别的验证与确定采用市场交易价格对土地级别进行验证，检验、校核土地级别。理论验证通过后，邀请市地价评估委员会的领导和专家对土地级别进行审查，并听取领导和专家意见。根据领导和专家意见完善定级成果，确定土地级别。11．各级土地面积的量算采用机助量图的方法量算并统计各级别的土地面积。12．编写土地定级技术报告（二）基准地价评估的技术路线基准地价评估按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理，首先将市区土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣条件，—6—划分土地条件均一或土地使用价值相等的级别或区域，从调查土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同用地类型在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的地租或地价，确定不同用地类型级别基准地价。由于不同用途对区位条件的敏感性不同，收集的资料不同，其评估的技术路线有所差异。1．商业用地基准地价评估的技术路线商业用地基准地价评估拟采用以下的技术路线：①级别基准地价首先，用房屋出租等市场交易资料测算样点地价，对数据进行同一性检验，剔除异常样点后计算级别平均地价。对土地市场测算的资料代表性、可信度、分布状况等背景进行分析，综合比较各种市场交易资料测算的结果，综合确定级别基准地价。②路线价根据土地区位条件和商业网点的分布状况，科学地划分商服繁华街道的路线地段，采用市场交易资料测算路线价区段平均价，最终确定路线价。2．住宅用地基准地价评估的技术路线住宅用地基准地价测算的主要利用房屋买卖、商品房销售等土地市场资料测算样点地价。对样点地价的同一性进行检验，剔除异常样点后，计算级别平均地价。根据基准地价确定原则和市区实际情况，最终确定住宅用地级别基准地价。3．工业用地基准地价评估的技术路线工业用地基准地价评估采用新增城市建设用地资料测算地价和其他方法测算。根据基准地价确定原则和市区实际情况，最终确定工业用地级别基准地价。4．级别综合基准地价评估的技术路线根据商业、住宅、工业在不同级别中的作用（权重），计算综合级别基准地价。公式：综合级别地价=Σ类别地价*权重。(三)建立宗地地价修正体系的技术路线根据《城镇土地估价规程》要求，结合新密市市区的具体情况，确定宗地地价修正体系的技术路线。1.商业用地宗地地价修正体系的建立—7—商业用地基准地价由路线价和级别价二类组成，故商业用地宗地地价修正体系包括路线价修正体系和级别价修正体系两类。①路线价修正体系市区主要商业路线的宗地地价是在路线价的基础上进行临街深度、临街宽度、临拐角类型等修正后取得的。拟选择市区房地出租样点多，样点临街宽度及深度变化大的典型商业路段，按样点地价随深度及宽度变化与路线价之间的关系，分别计算商业路线两侧商服企业地租与深度、宽度及临拐角类型之间的关系，结合市区商服业用地的实际水平，综合确定市区商业路线临街宽度、临街深度及临拐角类型修正系数。②级别价修正体系运用特尔菲法确定市区影响商服业用地地价的因素及其权重，包括商服繁华状况、交通状况、宗地临街状况、宗地自身条件、规划限制等，由此可按各土地级商服业级别基准地价变化幅度，计算各因素影响幅度，建立市区各土地级商服业级别地价修正体系。对于无法用路线价修正取得地价的宗地，主要靠商服业级别价修正取得。2．住宅用地宗地地价修正体系的建立住宅用地宗地地价修正是在级别价的基础上进行修正，主要根据基础设施状况、交通状况、环境质量、区域繁华、公用设施状况、宗地条件、文体设施状况及规划限制等进行修正。住宅用地宗地地价修正系数的计算与商业用地级别地价修正体系相同。3．工业用地宗地地价修正体系的建立工业用地宗地地价是在级别基准地价的基础上修正取得的，主要进行基础设施状况、交通条件、环境状况、宗地自身条件及其它因素等修正。各因素修正系数计算方法同于商服用地级别地价宗地标定地价修正系数的计算。五、任务目标（一）按照国家标准《城镇土地分等定级规程》的要求，要全面完成新密市市区的土地定级工作。（二）按照国家标准《城镇土地估价规程》的要求，全面完成新密市市区的基准地价更新。基准地价更新工作在土地定级及地价调查资料的基础上完成进行，采用计算机系统辅助进行。—8—六、预期提交成果（一）文字成果：新密市市区基准地价更新工作报告；新密市市区土地定级技术报告；基准地价更新技术报告。（二）图件成果：包括新密市市区土地定级作用分值图、新密市市区土地级别和基准地价图、新密市市区样点地价分布图.（三）计算机成果：新密市市区基准地价更新工作报告、土地级别与基准地价更新技术报告的光盘：新密市市区土地定级作用分值图、新密市市区土地级别与基准地价图的光盘。