枣庄海天·泰和园商铺定位报告

海天·泰和园商铺定位报告枣庄市海天房地产开发有限公司2013年3月山东蟠龙河文化产业集团HAITANDICHAN海）天）地）产）报告体系Part1：城市概况Part2：经济环境Part3：商业现状Part4：个案分析Part1：项目分析Part2：商铺规划Part3：SWOT分析Part4：业态研判Part1：定位背景Part2：商业定位Part3：推广策略Part4：推广排期第一部分第二部分第三部分第一部分市场分析HAITANDICHAN海）天）地）产）枣庄市位于山东省南部，泰沂山区的西南边缘，东接临沂市费县、苍山县、平邑县，南临江苏省铜山县、邳州市，西濒独山湖、昭阳湖、微山湖，北靠济宁市邹城市。枣庄市辖市中、薛城、峄城、台儿庄、山亭5区和滕州市，共设44个镇、3个乡、17个街道、386个居委会、2095个行政村，总面积4563平方公里。HAITANDICHAN海）天）地）产）个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结面积常住人口主要经济人文地理交通区位风俗习惯收入来源枣庄市东西最宽处56公里，南北最长处96公里。总面积4563平方公里。HAITANDICHAN海）天）地）产）喜食辣椒，待人接物热情、真诚。代表小吃辣子鸡。2012年枣庄全市实现国民生产总值为1700亿元，比2006年增长44%。江北水乡，运河古都。其以红色文化、石榴文化、墨子文化、运河文化为主的旅游资源独具特色。京沪高铁路纵贯市境南北、枣临铁路连接东西；京福、枣木高速和104、206、020国道穿越境内，交通极为便利，区位较为优越。枣庄市市中区人口约60万人，全市户籍总人口约为390万人。产业结构为8∶58.5∶33.5，三产以重点扶持旅游也和现代服务业为主。增长达33.5%。HAITANDICHAN海）天）地）产）枣庄市宏观经济发展态势良好，近年受宏观调控和经济下滑影响，增长有所放缓，2012年实现国民生产总值增长1700元，年平均增长10.5%。人均GDP突破20000元进入快速发展通道。个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结HAITANDICHAN海）天）地）产）城市定位枣庄作为山东省南大门，是京沪铁路之中点，东部沿海地区与西部内陆地的重要结合部，同时作为苏鲁豫皖四省交汇的重要城市，辐射功能十分明显。枣庄整体规划明确指出，要把枣庄建成苏、鲁、豫、皖接合部区域商贸中心和山东南部地区商贸服务功能完善的物流新城。城市规划是城市发展和未来建设的依据，它确定了枣庄市未来的总体格局和各区域的功能定位和发展方向。城市功能的转型过程实际也是一次城市配套、产业、经济升级的过程，市中区拥有较好的基础配套、经济基础，当地居民消费观念旺盛，随着城市BRT快速公交、枣临铁路等相关道路建成通车以及大型物流仓储运营商的进入，无疑成为枣庄的商业重镇，服务业的磅礴发展，带动民众对商业设施的需求。个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结HAITANDICHAN海）天）地）产）枣庄，城市用地向西发展，形成一城六组团的布局结构；薛城，城市用地以向东发展为主，适当向南向北延伸，控制向西发展，形成两区、两组团的布局结构；市中区向西发展和枣庄新城相连，峄城，城市用地沿206国道东侧发展，以向南发展为主，适当向西向北延伸，以大沙河为界，形成新老两个城区；台儿庄，城市用地以向西向北发展为主，适当向东延伸，以大沙河为界，形成一心、两区、五组团；山亭，城市用地以向西发展为主，并加强与山亭镇的联系。个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结HAITANDICHAN海）天）地）产）陆上交通：京沪铁路、京福高速京福高速京福高速京福高速（京台高速）和京沪高铁纵贯南北，区位优势图薛枣支线联接两地，枣临铁路枣临铁路枣临铁路枣临铁路、临枣高速也已竣工，进一步增强枣庄在鲁南地区的中心地位。航空：枣庄距济南机场200余公里，距徐州机场60公里，济宁机场100公里。水上交通：京杭大运河穿过市区南部，枣庄港等配套基础设施改造扩建已经初见规模，在枣庄地区拥有4大港口吞吐量逐年上升，由铁路、公路、航运交织的运输网可连通全国各地。毗邻陇海铁路和日照港、日照岚山港、青岛港、连云港四大出海口。个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结HAITANDICHAN海）天）地）产）本案物业类型：高层、公寓、商铺、购物中心现时均价：15000元/㎡开发商：枣庄大象置业集团点评：远航·未来城，位于市中区城市主干道文化路和华山路交会处，紧邻枣庄第四十一中学、银座商城，与东湖公园、鲁南水城隔路相望。该项目总占地面积330亩，拆迁面积16.5万平米，总建筑面积70万平米，总投资20亿元，是枣庄规模最大、业态最丰富、配套最齐全的大型城市综合体。远航·未来城个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结HAITANDICHAN海）天）地）产）本案项目地址：枣庄市光明路北侧东沙河西侧（原枣庄市联合大学）物业类型：高层、商铺项目占地：约5.5万㎡建筑面积：10万㎡容积率：1.8绿化率：44%开盘时间：一期11年10月开盘商铺均价：16000元/㎡开发商：枣庄市香江置业有限公司项目概况：枣庄香江城位于枣庄联合大学原址，光明路北侧东沙河西侧，为18层高层产品和社区商铺香江城个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结HAITANDICHAN海）天）地）产）本案项目地址：枣庄市解放北路毗邻香港街物业类型：高层、商铺商铺均价：7500元/㎡开发商：枣庄旭华房地产开发有限公司项目概况：枣庄锦泰华府商铺居枣庄核心繁华中央，黄金地段，商业醇熟，南临香港街、贵诚购物中心。更有苏果超市、杨宁超市、三联家电、友谊广场、君山商城等丰富商业资源众星托月，强大商业规模效应，吸引全城主流消费群。背靠枣庄锦泰华府大社区，17万平米高端住宅消费群，购买力稳定，收益丰厚。美式风气设计理念，创造出一铺一风景的美式商业步行街，适合超市、百货、休闲餐饮、美容美发、干洗、书店、咖啡馆等业态经营，打造首席成规模、上档次、全功能风情商业街。锦泰华府个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结HAITANDICHAN海）天）地）产）本案项目地址：枣庄市青檀南路物业类型：高层、商铺商铺均价：9600元/㎡开发商：枣庄锦绣大地实业有限公司项目概况：锦绣花城项目由高层和商铺组成，现时均价9600/㎡，小面积商铺已基本售罄，余铺面积为180-300㎡。锦绣花城个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结HAITANDICHAN海）天）地）产）本案项目地址：枣庄市文化东路十五中西邻物业类型：高层、商铺商铺均价：2-4万元/㎡开发商：山东博源旺厦置业有限公司项目概况：清华骏景项目由高层和商铺组成，基本售罄，余三套面积为30-100㎡。买一层送一层。清华俊景个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结HAITANDICHAN海）天）地）产）个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结三角花园商圈青檀路商圈东湖商圈三角花园商圈青檀路商圈东湖商圈主要商圈界定（一主两次）核心商业圈：解放路商业圈——贵诚购物中心、苏宁、三联、颐高数码、枣庄大型超市商场、家电和品牌服装店专卖店等皆分布在这条街上。中天步行街和大观园商业街构成枣庄主要商圈格局。次级商业圈：青檀路商圈——银座购物广场、吉品街路与青檀路路交汇处、以及吉品街振兴路交汇处大润发超市、新昌国际商贸城和青檀路科技市场，华山路美食街、鲁南水果批发市场和家居建材等形成青檀路商圈。形成中商圈东湖商圈——鲁南水城位于龙头路和西昌路交汇处是集购物休闲娱乐精品专卖店为一体的大型综合体。中心商圈三角花园整体定位：中高档商业类型：沿街商铺、商场目标消费群：市中区市民、下县乡镇居民租金：中心位置达1.5-3.5元/㎡/天，其它路段为1-3元/㎡/天。优势：传统商业区、人流量较大劣势：交通不便、道路拥挤评价：以服饰、家电为主成熟核心商圈商业氛围浓厚。辐射能力较强，人流量较大；其经营档次较高，经营规模较大。HAITANDICHAN海）天）地）产）个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结三角花园商圈青檀路商圈东湖商圈三角花园商圈青檀路商圈东湖商圈次商圈整体定位：中档商业类型：沿街商铺、商场、新昌义务小商品目标消费群：市中区市民、下县乡镇居民租金：中心位置达1.3-3.5元/㎡/天，其它路段为1-2.5元/㎡/天。优势：精品商业区、人流量较大劣势：交通不便、道路拥挤评价：以精品服饰、餐饮家居小商品为主成熟核心商圈商业氛围浓厚。辐射能力较强，人流量较大；其经营档次较高，经营规模较大。HAITANDICHAN海）天）地）产）个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结解放路商圈青檀路商圈东湖商圈三角花园商圈青檀路商圈东湖商圈东湖次商圈整体定位：高档商业类型：内街商铺、商场、电影院、KTV夜总会等目标消费群：外地旅游接团、市中区市民租金：中心位置达1.3-3.5元/㎡/天，其它路段为1-2.5元/㎡/天。优势：时尚商街区、经营业态丰富劣势：新启动项目，目前还处在招商阶段评价：以品牌服饰、餐饮、影院、大型购物中心、KTV为主的新兴商圈。辐射能力较强，其经营档次较高，经营规模较大。HAITANDICHAN海）天）地）产）个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结解放路商圈青檀路商圈东湖商圈三角花园商圈青檀路商圈东湖商圈HAITANDICHAN海）天）地）产）个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结◆市中区商业仍以传统商业为主，处于初级发展阶段，硬件设施落后，档次较低。◆商业经营范围狭小，种类较单一，缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的复合型业。◆商业周围环境较差，商业经营者素质较低，商业经营与管理能力落后。◆随着大润发和鲁南水城等商业项目逐渐投入运营以上会得到不同程度的改观。枣庄商业市场正从初级发展阶段向发展阶段逐步过度。◆投资者信心较高，投资意向充足。◆商业项目多采用售后反租模式降低投资者门槛和风险，提高其购买积极性，同时有利于开发商回款和后续收益。◆商业地产竞争加剧环境不容乐观。远航·未来城、亿丰商业广场、盛北商贸城、翡翠城沿街商业、鲁南水城等大型商业陆续进入市场，对商业地产形成一定的冲击使地方商业竞争程度加剧，商业地产市场环境同样不容乐观。HAITANDICHAN海）天）地）产）个案分析城市规划经济环境第一部分市场分析城市概况小结枣庄商业投资需求分析特点一地段----商铺投资者对成熟区域热衷。很大一部分投资者在资金允许的情况下选择中心成熟商业区进行投资，降低风险。特点二商铺投资者大多不自己经营，多数转租或转租开发商由开发商统一运营管理如鲁南水城，商铺经营者则大多希望拥有自己的商铺。特点三受近几年租金大幅上升，投资商铺收益大增的影响，大部分的商铺投资者希望把自己身边的闲钱用于投资商铺，在付款方式上，多数的投资商铺的人选择按揭贷款。特点四多数商铺投资者倾向于100㎡-150㎡左右商铺面积，一是总价相对低容易接受；二是此面积适合全业态经营风险较低。特点五枣庄商铺投资者主要以中小投资者为主，对枣庄商业发展具有信心，对商铺要求建立在低风险，低总价的基础上HAITANDICHAN海）天）地）产）第二部分项目分析HAITANDICHAN海）天）地）产）业态研判SWOT分析商业规划第二部分项目分析项目分析小结自然条件人文景观周边配套人流情况商业气氛区域印象综合竞争力■本案处于城市规划拓展中轴线上，连接峄城与市中区的纽带，本案为文化教育中心，未来价值不可限量。■处于东部对接峄城城市发展主轴上，未来区域价值凸显。HAITANDICHAN海）天）地）产）业态研判SWOT分析商业规划第二部分项目分析项目分析小结自然条件人文景观周边配套人流情况商业气氛区域印象综合竞争力■本案周边聚集了大量的优质教育资源，是枣庄名副其实的教育中心。■周边有超市市场和生态园类型的餐饮，缺少银行小型的便利店等生活配套设施。HAITANDICHAN海）天）地）产）业态研判SWOT分析商业规划第二部