中国房地产企业的融资方式研究

中国房地产企业的融资方式研究——以恒大地产融资为例摘要：房地产业是一个典型的资金密集型产业，投资规模大、周期长，充足的资金对房地产业的发展至关重要。在新一轮宏观调控下，传统的银行贷款已经很难甚至不能满足企业的融资需求。本文在梳理中国房地产企业融资模式的前提下，以恒大地产融资为例，试图为当下如何破解房地产企业的融资困境提供一点参考。关键字：房地产企业融资方式恒大1引言房地产业是我国国民经济的支柱产业,与国民经济有着密切的联系。随着房地产业的高速发展,其市场需要大量的资金来源,目前,我国的房地产融资主要依靠银行贷款解决资金需求,有少量的大型企业通过上市融资。特别是2009年底以来，新一轮房地产调控稳步推进，虽然中间部分地方政府一度试图采取一些措施变相地放松本地房地产调控，但直至目前，在全国层面，房地产调控依然没有放松的迹象，2012年11月，在十八大记者招待会上，住房城乡建设部部长姜伟新在回答路透社记者提问时表示：“房地产市场调控政策现在还没想放松。”（姜伟新，2012）2013年2月20日国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各地完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设并加强市场监管。（温家宝，2013）在这一调控背景下，以银行贷款为代表的传统房地产融资方式逐渐收紧，除了公租房、廉租房、棚改房等保障房建设项目以及中低价位、中小套型普通商品房建设项目可以相对容易地获得银行贷款外，其他房地产开发项目获得银行贷款的难度加大，各类房地产开发企业不得不转向其他方式进行融资。在银行贷款如此困难的情况下，如何开拓新的融资途径，化解当前的融资困境就显得特别重要。2中国房地产企业的融资模式分析不同的融资模式，其成本和风险不同，对房地产企业的要求条件和政策约束也不同，房地产企业应分析其特点，根据公司实际选择适当的融资模式。我国的房地产企业的融资模式可以概括为两种传统的融资模式和创新型的融资模式两种。2.1传统的融资模式2.1.1银行贷款商业银行贷款是房地产企业最传统、最主要的融资方式。住房制度改革以来我国地产业发展的资金几乎都是来自于银行贷款，国内银行信贷通过项目开发贷款、建筑企业流动性贷款或个人住房按揭贷款等，介入房地产业运作的每个环节，导致银行信贷资金直接或间接的投向了房地产市场。我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：第一，日常流动资金贷款，主要用于房地产企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；第二，项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；第三，房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款，贷款期限一般配合房产项目开发期限。对于我国房地产企业而言，在过去相当长的一段时间里，银行信贷手续较为便捷，融资成本很低，融资数额巨大。另外，还债压力可以通过长期贷款和短期贷款、新债和旧债的组合来缓解。银行的信贷管理日益严格，不断提高信贷限制性条件，增加了房企申请障碍。银行的信贷管理日益严格，不断提高信贷限制性条件，增加了房企申请障碍。贷款利率受国家宏观调控影响，频繁加息推高融资成本。2.1.2股票和债券融资企业能够在短时间内通过股票和债券融资获得大规模资金，促进企业实力的快速增长，使企业资产在短期内成倍扩张。房地产开发企业上市融资的形式主要有直接上市和借壳上市。房地产企业直接上市需要满足严格的条件，并由住建部推荐和证监会批准，方可首次发行股票（IPO）。借壳上市则是选择一家已上市公司（大多由于业绩差失去了再融资资格），获得该公司的控股权然后通过资产、债务重组等方式，将本公司的优良资产与业务注入该公司，利用其“上市”这个资源再进行股市增发融资。房地产企业债券是由房地产企业借入资金并发行的用以证明承诺按约定日期向持有人偿本付息的一种凭证。企业债由于对主体限定非常严格，房地产企业发行企业债融资的情况不多见。《公司债券发行试点办法》于2007年8月正式出台，规定发行公司债实行核准制和保荐人制度，无需担保，发行债券价格通过由发行公司与保荐人市场询价确定，不像企业债要求人民银行来确定债券价格区间，所以发行价格低有效降低。但是在试行初期，依然只有资产规模在10亿元以上的大型上市公司才有资格发行公司债。相较银行贷款债券融资的资金期限更长，迎合房地产企业对长期开发资金的需求，使得资金期限结构更合理，可以降低对银行贷款单一途径的过分依赖。股票和债券融资这两种方式对企业的经济和资本实力都有严格的要求，所以一般大规模的企业会采取这两种融资模式。2.2新型融资模式2.2.1房地产信托目前，我国较为常见的房地产信托融资模式主要是贷款融资模式和股权融资模式。贷款模式是指投资者将信托资金委托信托公司，信托公司按照房地产信托产品合同的约定，将投资者集合的资金以类似贷款的形式贷给房地产开发企业，贷款期满后房地产企业向信托公司还本付息，信托公司再向投资者支付本金及收益。股权融资模式是指投资者将信托资金委托信托投资公司，信托公司按照房地产信托合同的约定，用投资者集合的资金认购房地产开发企业股份，房地产企业在信托期满后溢价赎回信托公司所认购的该股份，信托投资公司向投资者支付投资本金及约定收益。信托产品能规避调控政策和信贷限制，是许多地产企业解决资金困境的重要渠道。股权融资模式更是帮助了项目未取得“四证”或是资本金比例达不到35%而不能贷款的开发商及时获得开发资金。不涉及复杂的法律关系，资金投放时间不受限制，操作简便，交易环节少。房地产信托融资较银行信贷更能节约成本，降低财务费用。但是这种融资方式也有不足之处信托产品期限短，期限一般为1-3年。信托产品融资大部分用于为项目未达到国家规定的贷款条件的房地产开发商提供暂时性的资金过渡支持。筹得资金量少，对于大规模的房地产项目融资作用有限，无法完全满足地产商的资金需求，并且增加了财务风险。2.2.2海外融资房地产企业从海外融得资金的方式主要是海外上市和海外发债。海外上市融资近年来成为有一定实力的境内房地产开发企业融资的趋势之一，海外发债也在房地产企业资金链吃紧的当下发挥了重要的作用。这种融资方式的主要优势是看好境内房地产市场的国外资金机构很多，尤其是在当前人民币升值的情况下，大量境外资金想要探寻机会进入国内房地产市场。中国房地产企业可以逃避国内的紧缩政策和宏观调控环境，缓解国内房地产企业融资渠道的不畅通和资金紧张局面。海外上市的门槛要求并不高。以港交所为例，三年业绩扣除非主营业务损益后的净利润只要求前两年不少于3000万港元，后一年不少于2000万港元，较容易实现。再融资条件和成本较低是国内房地产企业寻求海外上市考虑的重要因素。我国相关部门对股票市场再融资实行严格的条件限制，但海外上市再融资不仅融资规模巨大，而且没有净资产收益率方面的约束条件。这种融资模式也不完全适合中国的一些企业，存在许多缺点。国外投资机构向国内房地产企业提出的发债、可换股债券等融资模式成本较高，融资年利率大多高于10%。与国内上市相比，海外上市的成本费用较A股上市要高很多。海外发债和海外上市对房地产企业资质和在国内知名度要求很高。外国投资机构无法很好的理解运用国内政策，以及不能适应国内房地产企业运作的不透明性和房地产市场的不规范。下表是中国房地产公司海外上市募集资金情况，这种融资方式对缓解公司的经济压力有很大的帮助，尤其是海外融资数额最大的中国房地产企业恒大。2012中国房地产公司海外上市募集资金情况时间企业名称股票代码融资方式募集资金2012.3.29碧桂园2007.HK配股融资21.4亿港元2012.9.19龙湖地产0960.HK配股融资30.89亿港元2013.1.17恒大地产3333.HK配股融资43.5亿港元2013.1.22融创中国1918.HK配股融资20.1亿港元2012.1.29金地商置00535.HK配股融资7亿港元3我国房地产企业融资存在的问题3.1融资渠道单一根据国家统计局发布的数据显示，2009年房地产开发企业的资金来源为57128亿元，其中国内贷款11293亿元，个人按揭贷款8403亿元，两项合计达19696亿元，占资金来源的34.42%。从房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产企业还通过其他融资平台获得银行贷款，并投入到房地产行业，使得银行贷款贯穿于土地储备、交易和房地产开发、销售各个环节，来源于银行贷款的资金占比远远高于政府统计数据，而其它融资渠道的资金在房地产企业的融资比率较小。房地产业主要依靠银行筹集资金，一方面对房地产企业的可持续发展造成极大的影响，一旦国家宏观政策发生变动，房地产企业就会受到投资大幅紧缩的制约，从而引起资金链的断裂;另一方面我国的资本市场发展相对滞后，房地产股票、债券等融资方式受到国家政策的严格管制，直接融资渠道不顺畅，房地产信托基金等一些国外先进的融资方式在国内尚未寻找到发展的空间，房地产金融市场没有全面发展起来。2009年以来，国家相继出台宏观调控政策，不断提高信贷准入门槛，这些政策的出台对于资金实力不足的中小房地产企业是巨大的融资挑战。因此如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业必须解决的重要问题。3.2融资风险高房地产融资由于受自身发展周期的影响，很容易形成泡沫经济，融资风险很高。我国房地产业起步较晚，属于新兴行业，随着城市化进程的加快，房地产业的市场前景比较看好，在高额利润的吸引下很多企业纷纷加入到房地产开发的行列。目前我国房地产企业数量多、规模小、资产负债率高，有些甚至不完全具备房地产开发的条件，规模化、集团化、品牌知名度高的开发商较少，更加大了房地产行业的融资风险。2008年国内主要银行联合对30多个行业的信用状况进行了内部排序，房地产业排名倒数第四。信用低意味着信贷风险高，而房地产资金过分依赖银行资金，使银行承担了过多风险，事实上是将房地产业的市场风险和信用风险向银行体系进而向社会转嫁。而对于房地产企业来讲，随着国家银根紧缩政策的实施，银行贷款的获取难度大大增加，房地产企业就不得不向社会融资，加大了房地产的融资成本，开发企业的资金链难以维系，企业的财务风险就会放大，房地产业的健康发展因此存在严重隐患。3.3融资状况差异大目前国家共有6万多家房地产企业，其中国资背景的企业占近1/3，其它多为民营企业，外资和合资房地产公司占比很少。国资背景的房地产企业占上市房地产公司2/3左右;而大量规模小、盈利能力强的民营企业，因为受到国家政策限制，很难通过股权融资方式进行融资。企业债券是国外房地产企业外部融资的首选方式，债券融资额往往是股票融资额的3～10倍，而目前我国对发行债券的企业资质要求严格(只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才具有发行资格)，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都设定了严格限制，再加上相关的法律、法规不健全，融资风险大等原因，多数房地产企业很难分享公司债券带来的融资便利。从企业的融资水平来看，房地产贷款的高端市场资金相对宽松，但低端市场的资金缺口较大，很多规模小、实力弱、抗风险能力差的民营房地产企业，往往被银行定义为高风险客户，很难获得资金支持。从地域上来看，我国沿海城市与内地房地产企业，所处的金融市场的发展程度差异很大，因此融资方式和融资能力也存在很大差异。3.4尚未有效利用境外资金根据国家政策规定，我国不允许外资独立投资国内的房地产行业，境外资金只能以入股或合作等间接方式进入房地产市场。房地产行业由于受自身经营周期的限制，以及国家财税政策的制约，资金投入时间长、风险高，因此境外资金进入房产市场前，就需要国家的金融政策能建立合规合法的金融手段如基金、债券等方式，以便外资能安全合法地进入和退出。我国目前缺乏对境外资金的合理引导和法律上的明确制约，更缺乏完善的金融工具和投资房地产业的金融环境，从而成为境外资金进入我国房地产市场的重要阻力。4我国房地产企业融资方式发展趋势如何拓宽融资渠道，创新融资方式，缓解资金压力，保证房地产企业健康稳定的发展，建立多元化的融资方式已成为当前亟待解决的问题。4.1海外