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我国老年住宅的发展打造老年社区必备条件国内案例国外老年社区发展模式美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型的，是我们研究的主要对象养老医院美国法国日本独立式老年住宅集合式老年住宅护理型老年住宅两代居养老院收容所老年公寓美洲亚洲欧洲护理院设施完善租赁式公寓福利制老年社区政府扶持+发展商盈利政府福利型研究对象选取美国老年社区背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因1991-20191970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2019-20281977-1990婴儿潮的子女1994-20191968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943婴儿潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鲍博。霍普那一代预测消费高峰期增长在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多，目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。美国老年社区特点家庭成员年龄男性女性美国太阳城中心美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟老年社区之一社区现状人口构成：老年人口占绝对多数户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构美国太阳城中心名称缘起：西方不称老年人为夕阳，而是太阳意大利哲学家康帕内拉曾著《太阳城》区位：临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程规模：接近微型城市社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年人生活概况：全美最典型、最好的老年社区美国太阳城中心整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂物业类型为老年人量身定做：“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）制度上增强老年人的归属感——由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制社区委员会办公室自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构——社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。社区委员会成员均为社区内居住的老年业主美国太阳城中心成功因素分析社区委员会由社区老人构成——便于沟通减少隔阂社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。纯粹老年社区——增强老年人的归属感居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施社区图书馆社区交流大厅美国太阳城中心成功因素分析针对老年人的建筑规划：无障碍设计——强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性——应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施——强调身心健康：身体健康——建有医院和老年护理中心，心理健康——老年图书馆，社区交流大厅电梯内低按钮设计防滑坡道设计多彩的体育运动——会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事草地保龄球室内游泳池高尔夫球场美国太阳城中心成功因素分析丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有特色：高尔夫爱好者的天堂：约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场健身室俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈超过200种各类俱乐部和组织美国太阳城中心成功因素分析丰富多彩的俱乐部课程：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情艺术室木工工坊瓷器收藏俱乐部活动交流中心为老人设置专业、完善的配套设施各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。桌球室游泳池图书室手工制作中心日本老年社区日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导020000040000060000080000010000001591317212529333741454953576165697377818589939710102000004000006000008000001000000159131721252933374145495357616569737781858993971011920年日本人口金字塔图示050000010000001500000159131721252933374145495357616569737781858993971010200000400000600000800000100000012000001400000159131721252933374145495357616569737781858993971011960年日本人口图金字塔图示2019年《日本将来人口推测报告》显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高。日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。日本人口金字塔图示（2019年）61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮女性26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮男性34岁：1966年出生率下降54-55岁：战争期间出生率下降二战期间人口下降老年人口（65岁以上）劳动人口（15-64岁）未成年人口（15-64岁）日本港北新城老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。为老年社区提供完善的配套港北新城提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。健身步道爱好活动步道无障碍设计兴趣活动中心外国典型老年社区模式特点西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓老龄化初期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善形成条件运营主体社会保障第三阶段老年社区“普通化”及“社区化”政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金上大力支持人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因老年社区完全社会化，处于成熟阶段集中在经济发达国家，老年社区建设较完善面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅国外老年社区产生机制国外老年社区发展模式我国老年住宅的发展打造老年社区必备条件国内案例背景问题现状预期兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推动老年住宅发展2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上的老人为2.78亿，2030年将达到3亿，将出现老龄化高潮。由于我国社会保障体系不完善，我们可能会面临“先老后富”的境况。人口比例逐渐上升和社会人口流性加强，使得80后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。我国老年住宅背景1、我国人口开始出现倒金字塔结构，已进入老年型国家。2、倒金字塔结构基数开始出现增加趋势。3、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。全国开始步入老龄化阶段经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区我国老龄化开始趋势显现，但60-70年代中年人口数量所占比例较大，处于老龄化初级阶段我国老年住宅模式类型：按建设经营者划分为三种模式政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业赢利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施，但并不成熟。如：02年，北京太阳城，均价6800元/㎡，绿地21城均价3600-5100元/㎡我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长我国老年住宅现状–现有老年公寓仅为中高经济