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郑州都汇广场项目产品设计建议致河南瑞昌置业有限公司2011年08月02日page0page1发展商：河南瑞昌置业有限公司商业顾问：DTZ戴德梁行郑州都汇广场项目产品设计建议page2目录一、项目整体定位回顾二、项目产品规划细节建议page3二、项目整体定位回顾商圈界定|主力店规模|目标消费者|商业发展方向建议商圈界定根据项目及其周边的道路以及区域开发情况，上街第一城项目商圈范围为：核心商圈东至世纪广场，北至陇海线，西至登丰路，南至许昌路。核心商圈面积4.3平方公里。次级商圈东至世纪广场，北至安阳路，西至洛宁路，南至丹江路。次级商圈面积5.3平方公里。第三商圈除第一、二商圈以外的其它区域。截止到2010年，上街区户籍人口13万，常住人口7.5万，随着职教园区的扩大、城市向南扩张，上街区十二五规划人口将达到20万人。第三商圈次级商圈核心商圈本项目及周边60％•项目周边及上街区中高端居民•荥阳部分居民群page4主力店规模根据项目对各商圈人群的吸引力（60％，30％，10％），可以计算区域内能够被项目吸引的人口；另外，按一家三口中二人有实际消费能力，可以计算区域内对本项目有实现消费力的人群为25,265人；然后根据消费者调查中每月实现消费支出，可以得出区域内实际年消费潜力为239,024,362元；最后根据消费者调查实际愿意去本项目消费意向64.7%，从而预测本项目年实际消费支出能力为190,024,368元。本项目可承载的主力店商业规模面积计算根据项目年实际消费支出能力为190,024,3681元，以及上街区规模以上商业项目平效5,077元/M2，可以预计出本项目主力店商业可承载的面积37,429平方米。根据DTZ商业顾问经验，上街第一城项目的配套商业能够承担1.5-2倍的配套面积。二、项目整体定位回顾商圈界定|主力店规模|目标消费者|商业发展方向建议目标消费者以项目周边人群的消费力、商业竞争状况、本项目地理位置之现状，我司建议应将目标顾客锁定于具有较高收入水平、相当消费活力、注重休闲生活方式的中青年家庭，以针对性的业态及适宜的商业环境，创造一个能够造应其需求发展，有别于现有项目的全新商业空间。目标人群比例(%)来源•本项目里的住宅居民中高收入家庭•上街区行政及事业单企业办公以及位人群政府事业单位30％•大型企业员工人员•部分私营企业员工•未来职教园师生其它目的性客10%•周边乡镇居民1、商业模式基于项目地块位置以及对项目发展的综合评估，我司建议上街第一城项目的商业发展模式采取为：2、项目产品规划初步建议结合地形以及内外交通组织综合系统评估，我司对上街第一城项目商业产品规划总平图建议如下：二、项目整体定位回顾商圈界定|主力店规模|目标消费者|商业发展方向建议集中商业+商业街区根据后面沟通精神，我们将项目商业街南区侧商业进行了调整，加大了商业面积。page5page63、项目功能定位基于本项目之目标人群需求，上街区商业市场发展基础条件，考虑到项目需要通过更具吸引力的业态形成自己特殊优势，确保项目长期保持活力，我司对项目的商业功能定位做出如下建议：紧抓上街区商业发展升级的机会，借助项目商业规模优势引入大型超市等主力店以更舒适的环境满足中青年家庭对购物、餐饮、休闲娱乐等复合化需求使项目成为目标人群的生活聚集地4、项目档次定位由于上街区人口数量不多，针对目标消费者应在价位方面合理控制，避免档次过高导致消费门槛高，影响基础消费群的数量，因此建议项目以中等偏高或中高档次，未来随着项目整体发展，经营活动的深入，再逐渐向更高档次调整。二、项目整体定位回顾商圈界定|主力店规模|目标消费者|商业发展方向建议page75、项目主题定位针对项目的市场定位，结合上街区城市发展的战略构想，我们对项目进行综合评估分析，建议项目的主题定位概念如下：MetropolitanNeon(都市霓虹)二、项目整体定位回顾商圈界定|主力店规模|目标消费者|商业发展方向建议page8目录一、项目整体定位回顾二、项目产品规划细节建议page9二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议项目基础数据--济源路商业位置134,934其中33,333101,600403,10028,000245,000安置1.16万M2开发2.2万M2安置0.9万M2开发5.68万M233,60028,00069,0002,0002.953.00SOHO建筑面积(M2)酒店面积(M2)商业建筑面积(M2)幼儿园面积(M2)安置区开发区其中容积率总用地面积(M2)安置区开发区规划建筑面积(M2)多层组团面积(M2)高层住宅面积(M2)项目规划指标项目地块面积为134,934平方米，总规划建筑面积为40万平方米，其中商业规划面积6.9万平方米（注：商业面积待项目定位完成后确定，同时商业地块位置待定中）技术经济指标数据来源：和昌地产(集团)page10二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议商业规划布局整体思路各楼层平面规划及业态分布目标商户清单及示意项目商业各功能比例--------page11page12任何一个商业零售项目，其业态布局设置均是综合普遍性与特殊性多种相关因素分析的结果，普遍性是指业态设置需满足“物业投资回报最大化”的要求；特殊性是指使业态设置能够符合项目的硬件特性及竞争需求，以实现项目“最有价值的潜力”。针对都汇广场项目，我司在业态规划设计过程中，重点考虑因素如下：•业主的整体投资回报商业物业的第一属性是投资者的投资产品，作为以出售或出租获利的商业物业来讲，售价或租金水平直接关系到投资回报高低。目前市场上不同行业业态因利润率不同而造成商户承受租金的水平也不相同，所以对于一个商业物业来讲，良好的业态选择及配比应能够为投资者带来相对合理的回报。•目标顾客的需求特征项目的定位应是基于目标市场细分选择之后的针对性设计，而定位的实现则有赖于对不同业态的选择与组合，即业态的选择与配比须符合目标顾客需求的特征，并尽可能为目标顾客提供最大化的消费选择机会。•业态功能与主题定位的匹配性面对区域市场的现状及未来可能面临的竞争，针对项目的位置与规模，我司认为定位于“MetropolitanNeon”是取得竞争优势的有效手段。而对于商场定位的实现，则需借助“最能够表达定位气质的业态”的合理组合，以能够有效凸显定位的独特性。•业态与物业楼层及硬件的适合性不同业态对物业硬件及楼层有不同的需求，主观上非基于市场的对不同业态客户的分布设计往往在实际操作中难以实现。因此良好的业态设置需根据物业硬件具体状况进行组合与配比。•不同业态之间的协调性不同的业态之间的具有较为显著的相互作用，有效的业态设臵可促进顾客的关联性购买。由于消费者对不同业态的之间的衔接关系及配臵比例存在一定的固有认知习惯，良好的业态设臵应能够在区位上实现协调过渡，并能借助不同业态间的相互作用来提升整体项目的销售额。二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议1、商业业态规划考虑因素•集中商业业态规划•商业街区业态规划二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议2、各楼层平面规划及业态分布(1)、项目业态规划建议根据项目功能定位，我们对集中商业以及商业街区各商业楼层的业态规划如下：楼层Level1Level2Level3Level4建筑面积(M2)9,4009,4009,4009,400主题都市生活生活欢乐业态规划零售、个人护理、珠宝、眼镜大型超市大型超市国际影院、主题餐饮楼层Level1Level2Level3Level4建筑面积(M2)16,28016,43010,5405,960主题发现享受童趣美味业态规划服装、潮流服饰、旅游及户外、国际餐饮、水吧、餐饮、咖啡、银行、通讯及数码、生活服务、便利店、旅行社服装、国际餐饮、休闲服装、鞋类、餐饮、书吧、网吧、美容美发、SPA、美容美发儿童服装及玩具、儿童娱乐、教育、家居餐饮、电玩page14生活Level2Level4Level1Level3都市发现享受童趣生活美味欢乐•各层平面业态规划主题如下所示：二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议享受page15(2)、项目各楼层平面业态规划餐饮餐饮服装服装餐饮生活服务数码服装珠宝个人护理Level1生活服务page16美容美发餐饮餐饮饰品服装餐饮生活服务生活服务SPA生活超市Level2page17教育儿童服务儿童娱乐儿童娱乐家居家居儿童服装生活超市Level3餐饮page18娱乐电玩餐饮餐饮餐饮水吧影院影院餐饮餐饮Level4page19二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议3、目标商户清单及示意(1)、集中商业目标商户示意业态零售个人护理珠宝眼镜生活超市生活超市影院主题餐饮单店面积范围60-100300-40070-150200-30015,000-20,00015,000-20,0004,000-5,000800-2,000Total37,600楼层Level1Level2Level3Level4单层面积(M2)9,4009,4009,4004,7004,700品牌示意Nike、Kappa、Lining、Metersbonwe、热风、JackJones、Me&CityWatsons、Colors老凤呈祥、周大生、/金六福、今世福/宝岛大商、丹尼斯、永辉、北京华联大商、丹尼斯、永辉、北京华联保利、嘉禾、大地、横店、奥斯卡国际影城辣婆婆、权金城、麻辣诱惑、湄州东坡page20•Level1二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议(2)、商业街区目标商户示意版块面积(M2)业态单店面积范围(M2)品牌示意1,1301501,5105504007606006101007604001001,3206007404009001,0401,030700730700450服装国际餐饮服装服装银行通讯及数码服装服装水吧餐饮潮流服饰咖啡餐饮潮流服饰餐饮潮流服饰潮流服饰潮流服饰潮流服饰旅游及户外美容美发旅行社生活服务60-200300-35060-20060-200200-400100-15050-10050-10030-100300-50060-10060-150300-50060-100300-50060-10060-10060-10060-10060-100150-30060-9060-100利郎、劲霸、Baleno、秋水伊人KFC、PizzaHut、Dicos、比格比萨ONLY、红英、达衣岩、威尔浪、哥弟、报喜鸟、AmassYougor、劲霸、佐丹奴,达芙妮、Bossini、CityLife工商银行、建设银行Samsung、Nokia、HTC、迪信通阿伊莲Nike、Adidas、ConversFruitBar、吉野家、味仟拉面、正一味外贸服装真锅咖啡、SPR澳门豆捞、川湘汇、大力士外贸服装澳门豆捞、川湘汇、大力士外贸服装外贸服装外贸服装外贸服装三夫、Toread、奥索卡、日高、361、乔丹审美、丽时中青旅、国旅、爱嘉途旅游同仁堂、味多美、华致酒行、海晏堂、天福茗茶、好利来便利店30-100便利店L1-17Total60016,280L1-01L1-02L1-03L1-04L1-05L1-06L1-07L1-08L1-09L1-10L1-11L1-12L1-13L1-14L1-15L1-16page21•Level2二、产品规划细节建议项目基础数据|项目业态规划|项目硬件细化建议面积(M2)1,1301501,5109509106007106606001,0209008902509001,0401,030700730700450600业态服装国际餐饮休闲服装鞋类休闲服装休闲服装休闲服装餐饮潮流服饰餐饮潮流服饰餐饮书吧网吧潮流服饰潮流服饰旅游及户外美容美发旅行社生活服务便利店单店面积范围(M2)60-200300-35070-15070-1