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第一部分（PartOne)：推广策略思考第二部分（PartTwo)：具体执行工作第三部分（PartThree）：活动方案第一部分（PartOne)推广策略思考推广策略思考一：项目自身机遇与挑战：机遇：1、从11月、12月两月的市场反映看出，皇冠花园及所在区域倍受市场关注2、本区域是政府重点发展地带，市政配套在近几年将会随之完善3、发展潜力深入人心，备受消费者青睐挑战：1、项目周边竞争楼盘众多，如，泰山·现代城、嘉诚·翡翠绿洲、枣城明珠、凤凰城、盛世清华园2、2011年，本区域楼盘释放量剧增，竞争激烈3、本项目面临拆迁、安置，对项目销售带来抗性4、项目一期以高层、小高层为主，客户认可度低结论：1、创造条件，突出优势2、活动为王，分阶段、分区域、分批次进行覆盖、宣传、推广2月26日星期六4月3日星期日4月23日5月1日星期日10月1日分步骤为开盘造势热销炒作期市场认筹期园林示范区样板间、施工现场整理规范到位，为开盘蓄客做准备预售证到位并释放价格开盘推广节奏时间节点推广节点,系统划分认筹期开盘准备期媒体排期推广时间2011年2月18日---2011年5月1日特点：4月份全面推广、无缝覆盖日期2月3月4月5月45612311112134567891018192011121324151617262725262718192021222324252627282830六日五六日一二三四五六日日媒体宣传电视滚动字4月份，全天候循环播放投投报广金点子投乐陵市报投户外跨路广告4月份投道旗3月初---开盘投围挡2月中旬开始投网络网络横幅4月份投渠道短信、DM投投投投投现场包装及物料准备售楼处内包装4月份之前整理完示范区、样板间、施工现场4月初正式开放，为开盘蓄客看房车、车体广告投活动户外派单投投投投投开盘前联谊会投第二部分（PartTwo)具体执行工作认筹期渠道细分：道旗、围挡、短信群发、DM、售楼处包装、派单、看房车到位并做车体广告、报广、电视推广时间：2011年2月18日-2011年4月3日推广目的：活动信息和认筹信息释放，加强对老客户引导，吸引新客户，进行大量蓄客2月26日星期六4月3日星期日4月23日5月1日星期日10月1日分步骤为开盘造势热销炒作期市场认筹期园林示范区、样板间施工现场整理到位，为开盘蓄客做准备预售证到位并释放价格开盘认筹期开盘准备期认筹期—道旗◆主题：皇冠花园◆副主题：一个枣城·一个皇冠花园90-180㎡舒适空间，通透方正，典藏一生◆内容要点：释放皇冠花园主题语释放户型信息渠道道旗推广时间2011年3月初---2011年4月23日完成时间2011年3月初推广目的道旗用来引导路过客户，短时间内形成大的传播氛围区域阜盛西路、阜盛东路、兴隆大街、建设路、振兴街、路家街道、周边乡镇街道执行绿谷策划与开发商价格120元/个（包括人工费、发票费用）道旗位置：阜盛西路、阜盛东路建设路、振兴街、路家街道、兴隆大街认筹期—围挡◆主题：地段、配套、物管、教育、品质、细节、园林等◆内容要点：对项目进行包装、展示作用渠道围挡推广时间2011年2月26---2011年4月23日完成时间2011年2月下旬推广目的包装、引导、造势区域建设路项目围墙执行绿谷策划与开发商价格约15元/平米（不含钢管费用）认筹期—短信群发◆主题一2011年3月4日星期五：无可比拟的地段优势、无可限量的升值潜力，皇冠花园一期经典房源火爆认筹，VIP贵宾卡全城发售，VIP热线：6661888/6667999◆主题二2011年3月18日星期五：在乐陵，住皇冠。皇冠花园VIP卡火爆认筹进行中，最高直惠10000元，到售楼处、看房登记客户均有精美礼品相赠。抢筹热线：6661888/6667999渠道短信群发推广时间2011年3月初---2011年4月3日（每周五、六）推广目的释放认筹信息、增加宣传力度区域乐陵市区、周边乡镇居民执行绿谷策划价格0.06元/条认筹期—户外派单◆主题：喜报--------大范围传达皇冠花园信息，使客户初步了解项目信息招募--------认筹信息释放，以免损失客户其中：穿插“质量”、“在乐陵·住皇冠解释”、小高层优势等宣传单的派送及张贴！渠道户外派单推广时间2011年2月26---2011年4月3日（每周五）推广目的在异常激烈的竞争环境中，增强客户对本项目的认知度区域以项目为中心，环形扩散至周边乡镇、集市执行绿谷策划、销售价格105克铜版纸（A4）：0.08元/份宣传单-1喜报胸怀见胜于山，是气魄；智慧见胜于水，是丰盈。生命需要一种高度的承载，高度是一种海纳百川、气吞云雨的气势，无论你身处何种境界都可以笑对人生，静观世间百态。居高望远，在清新与宽阔之间舒展自我，感悟生命，笑看流年。皇冠花园，一个备受万众瞩目的“品质大盘”崛地而起苏杭园林景观设计、14万平米品质人文社区、四大景观花园、50米超大楼间距90-180平米灵动空间，通透方正，气度恢弘！双气（地暖、天燃气）三线入户、礼聘知名管家，随时恭候，为业主提供全方位的细致服务！人、家、自然从此和谐共处！在乐陵·住皇冠■黄金地脉，智慧领地：乐陵新城央，5分钟生活圈（周边聚集广播电视局、中医院、汽车总站、义乌商贸城、济乐高速、会展中心、天地红电子交易中心），咫尺之遥对望市中心■智慧领地：乐陵新一中、乐陵二中、山师附小与皇冠为邻，走进知名学府从此开始■奢华景观：一纵三横景观轴线，四大景观花园，每一细节都是皇冠精致主义宣言■人性化空间：以人为本设计，板式全通透阳光空间，舒适是人居的最高尺度■金牌物管：皇冠花园专配高素质的的物管公司悉数打理业主居家生活，从点滴、细节入手，为您营造舒适、便捷的居家氛围，尊贵不彰自显宣传单-2招募在乐陵·住皇冠皇冠花园“皇冠会”VIP会员招募活动盛大启幕，“皇冠会”会员火爆招募中！乐陵首席“苏杭园林风格”景观大盘，4月即将全新亮相，诚邀亲赏！14万平米人居旗舰、四大景观花园、50米超大楼间距、90-180平米灵动空间，通透方正，气度恢弘！双气（地暖、天燃气）三线入户、礼聘知名管家，随时恭候，为业主提供全方位的细致服务！钻石卡会员——交30000元，抵10000元（RMB）金卡会员——交20000元，抵5000元（RMB）银卡会员——交10000元，抵3000元（RMB）■黄金地脉：乐陵新城央，5分钟生活圈（周边聚集广播电视局、中医院、汽车总站、义乌商贸城、济乐高速、会展中心、天地红电子交易中心），咫尺之遥对望市中心■智慧领地：乐陵新一中、乐陵二中、山师附小与皇冠为邻，走进知名学府从此开始■奢华景观：一纵三横景观轴线，四大景观花园，每一细节都是皇冠精致主义宣言■人性化空间：以人为本设计，板式全通透阳光空间，舒适是人居的最高尺度■金牌物管：皇冠花园专配高素质的的物管公司悉数打理业主居家生活，从点滴、细节入手，为您营造舒适、便捷的居家氛围，尊贵不彰自显认筹期—售楼处内部包装◆室内展板主题：开发企业品牌、配套、物管、细节◆销控展板作用：控制房源、利于销售◆安全帽作用：彰显建筑质量与注重细节渠道室内展板、销控展板、安全帽推广时间2011年2月26日---2011年4月3日完成时间2011年3月以前推广目的展示楼盘信息，辅助销售人员讲解；控制房源，展示细节区域售楼处内执行绿谷策划、销售价格写真辅板：40元/平米，有机板200元/平米左右售楼处内部包装---室内包装售楼处内部包装---销控展板售楼处内部包装---安全帽安全帽位置：售楼处空调机位旁边北墙壁或衣柜旁认筹期—指示牌完成时间2011年2月底推广目的项目宣传、导示位置售楼处门前、陆家路口执行开发公司、绿谷策划价格1000元/个3*3角铁、铁皮地下打预制售楼处门前认筹期—指示牌位置：路家北入口处认筹期—看房车、车体广告渠道看房车及车体广告完成时间2011年3月初推广目的利于项目宣传、展示项目形象执行开发公司、绿谷策划价格25元/平米开盘期渠道细分：道旗、围挡、短信群发、DM、售楼处包装、派单、景观示范区、样板间、报广、活动推广时间：2011年4月3日-开盘推广策略、目的：无缝覆盖，大量蓄客，为开盘做准备2月26日星期六4月3日星期日4月23日5月1日星期日10月1日分步骤为开盘造势热销炒作期市场认筹期园林示范区、样板间施工现场整理到位，为开盘蓄客做准备预售证到位并释放价格开盘认筹期开盘准备期开盘是销售过程中的“最强音”，成功与否直接关系到后期的销售是否顺利，因此不惜一切代价“成功开盘”------方法：1、派单、贴单--------增加活动频率，每周五市区派单，给客户灌输楼盘信息2、直销-----------------每周去周边乡镇集市进行现场销售，与客户面对面直销3、体验式营销--------示范区、样板间开放，让客户亲身体验、感受，增强客户购买信心线下1、道旗-----------------宣传开盘日期，增强客户认知2、跨路广告-----------释放开盘信息，为开盘造势3、短信群发、网络横幅、报广、围挡、看房线路等线上开盘准备期—示范区、样板间、施工现场推广时间2011年4月3日推广目的体验式营销，让客户亲身体验，打造良好口碑执行绿谷策划独辟蹊径：乐陵目前为止无样板间、园林示范区，工地现场异常混乱，我们以此为载体，引领潮流，不但方便置业顾问讲解而且方便客户参观，使我们重点打造的“质量”与“园林”有章可循！园林示范区样板间施工现场开盘准备期—跨路广告推广时间4月3日----（5月1日）开盘推广目的包装施工现场，释放楼盘信息，为开盘造势位置枣城南大街执行绿谷策划、开发商价格(整版）开盘准备期—派单、贴单推广时间2011年4月3日---开盘（市区、乡镇、集市、商铺）推广目的大量释放楼盘信息，大批量蓄客，为开盘旺销做铺垫执行绿谷策划重复覆盖：·市区每周五派单，利于周六、日客户量提升·周边乡镇（杨安镇、朱集、郑店、云红、丁坞、西段、黄夹等）商铺、集市不间断覆盖、张贴、直销活动宣传单-1绽放皇冠花园“苏杭景观示范区”极致胜景貌美绽放，恭迎品鉴！乐陵一中、二中、山师附小、广播电视局、中医院、汽车总站、义乌商贸城、济乐高速、会展中心…皇冠花园，坐落于乐陵新央区，仅凭醇熟配套与极致品质成就枣城具有中国内涵与现代生活方式的品质大盘四大景观花园、50米超大楼间距、90-180平米通透户型双气（地暖、天燃气）三线、知名物管在乐陵·住皇冠■黄金地脉：乐陵新城央，5分钟生活圈（周边聚集广播电视局、中医院、汽车总站、义乌商贸城、济乐高速、会展中心、天地红电子交易中心、乐陵新一中、二中、山师附小），咫尺之遥对望市中心■智慧领地：乐陵新一中、乐陵二中、山师附小与皇冠为邻，走进知名学府从此开始■奢华景观：一纵三横景观轴线，四大景观花园，每一细节都是皇冠精致主义宣言■人性化空间：以人为本设计，板式全通透阳光空间，舒适是人居的最高尺度■金牌物管：皇冠花园专配高素质的的物管公司悉数打理业主居家生活，从点滴、细节入手，为您营造舒适、便捷的居家氛围，尊贵不彰自显宣传单-2皇冠加冕·璀璨枣城5月1日皇冠花园即将盛大开盘尊贵生活轻松开启14万平米尊崇领地，出则繁华，入则宁静超高得房率，奢阔宽景大宅90-180平米多样户型，任您选择**牌电梯,**入户门，***中空玻璃，双气三线等，细节展示尊贵开盘必特价，特价必升值皇冠花园，三重惊喜回馈客户(时间：4月23日---5月1日开盘)在此期间，凡莅临皇冠花园售楼处咨询、登记的新客户，均可获精美礼品一份在此期间，凡购买皇冠花园特惠房源，均可获最高优惠**折在此期间，老客户介绍新客户成交，新、老客户均可获得***元奖励在乐陵·住皇冠■黄金地脉：乐陵新城央，5分钟生活圈（周边聚集广播电视局、中医院、汽车总站、义乌商贸城、济乐高速、会展中心、天地