XXXX年秦皇岛地块全程策划方案

秦皇岛地块全程策划方案境界主义谨呈：房地产开发有限公司大陆会议(一七七六年七月四日)美利坚合众国十三个州一致通过的独立宣言“我们认为下面这些真理是不言而喻的：人人生而平等，造物者赋予他们若干不可剥夺的权利，其中包括生命权、自由权和追求幸福的权利…”有理由坚信：我们是在创造生活我们将共同开创一个伟大的造城时代融汇国际化大都市生活体验的新城市运动…面对秦市80万方的大盘项目我们需要境界——一个高屋建瓴的视点试想一下从高空俯视我们地块所处于的城市区域环境，让我们从城市的发展空间去考虑，什么样的定位和产品才可以成为该区域最具标志性的项目？视点珍视生命，在于发现生命的意义“一家代理公司”而是创建竞争优势的战略伙伴★全国型公司★策略型公司★专业型公司本报告的主导思想报告背景需要解决的问题：􀂄项目市场定位􀂄产品及园林景观建议专业公司的使命：让项目走在正确的道路上我们的立意：充分挖掘项目开发资源，目标使项目在竞争中具有一定优势我们的切入点：客户和竞争产品规划与园林建议1234本案项目定位分析项目开发策略建议区域地产板块研究1.城市发展模式视2.房地产发展视角城市及区域价值1.客户/竞争2.核心定位论1.户型思考2.园林景观组合1.竞争板块解码2.面对个案旺销我们如何做?1.核心开发因素2.开发总体定位原则MENU|目录“秦皇岛城市”意象山海关(山海关长城)北戴河南戴河明长城洛杉矶目前的总体规划体现了后期以纵向发展为主形成的网状空间结构。使城市的发展更有内聚效应和凝聚力。洛杉矶发展说明滨海城市的开发路径：由发展滨海带到通过交通导向内陆发展。洛杉矶的发展体现了以高速公路和滨海资源利用为导向的带状发展特点。城市发展规划海港区成为滨海带发展核心之一，“城市向西工业向北港口向东”三大组团13片区强化海港组团净化北戴河组团优化山海关组团城市经济发展工业经济呈现高位增长。工业效益明显好转。第二产业完成增加值163.35亿元，增长18.5%，其中实现全部工业增加值145.74亿元，增长19.9%，对GDP增长的贡献率达49.2%固定资产投资较快增长。全社会固定资产投资完成235.55亿元，同比增长33.2%，其中城镇投资完成185.02亿元，增长33%消费价格温和上涨，生产价格涨幅扩大。全市居民消费价格总水平较上年同期累计上涨2.2%金融运行保持平稳，信贷规模持续扩大。主要用于基础设施建设的中长期贷款余额533.51亿元，比年初新增52.77亿元固定资产投资居民消费价格金融信贷上半年:工业增加值、固定资产投资、市场物价等良好的运行，也为房地产市场的发展带来有力支撑.海港区规划定位规划定位：集商业、科技、教育区主导的新城（高素质产业/人群）海港片区属性：高品质汤河小汤河市区奥体中心开发区城市开发总量2010年共建设住房264.7万平米，3.107万套。2011年共建设住房259.7万平米，3.065万套。2012年共建设住房253.9万平米，2.99万套。2010年供应住房用地185公顷。其中商品住房用地156公顷；2011年供应住房用地181公顷。其中商品住房用地152公顷；2012年供应住房用地181公顷。其中商品住房用地152公顷;月份房地产开发投资额（万元）房屋竣工面积(平方米)商品房屋销售面积(平方米)销售面积环比增长（%）1-2月265177435675286——3月109514924294466291.10%4月102301827073166477.53%5月106080275676288399-9.79%6月111077610423910617.09%合计4554894397671213904秦市住房建设年度与开发实施计划秦皇岛房地产市场保持相对理性成长。市场的潜在供应量充足，入市时机取决开发及营销节奏。城市住房成交量75286294466316647288399239106050000100000150000200000250000300000350000销售面积1-2月3月4月5月6月时间轴2010上半年商品房屋销售面积走势商品房屋销售面积(㎡)秦市房地产成交量稳中上升，市场价格大幅上扬房屋销售价格指数走势106.3106.7111.5107.0105.3104.7104.8100.2100.1100.5102.0100.7100.0100.594.096.098.0100.0102.0104.0106.0108.0110.0112.0114.01月2月3月4月5月6月7月月份指数值同比环比国家两次严厉的新政，中国楼市呈现一波三折的动荡，秦皇岛作为三线城市，成交量及房价并未受到明显抑制，成交量在曲折中仍有增长，房价大幅提升。新建住房价格指数走势107.6108.2112.9108.4106.0105.5105.6100.3100.2100.5102.9100.5100.1100.890.095.0100.0105.0110.0115.01月2月3月4月5月6月7月月份指数值同比环比新建住房房指变化秦皇岛房地产项目分布主要以海港区为主，山海关区域、南北戴河区域项目分布数量较少且比较分散。其中,北戴河为国家各级党政机关培训基地及疗养院聚集地、度假别墅项目为主。南戴河主要以一线海景公寓、二线普通住宅为主。山海关区为普通住宅为主。秦市地产市场研究目前,秦市房地产项目多集中在海港区城区地产板块对比海港区为房地产投资热点区域，但竞争激烈海港区板块山海关板块北戴河板块产品形式价格水平小高层、高层为主多层、小高层为主多层、别墅为主6000元/平米左右4000－4500元/㎡低密度10000－16000元/㎡左右海港区客户为主，占60％－70％；外地客户30％－40％内陆物业基本以本地客户为主，沿海物业有外地客户外地客户占80％－90％，尤以北京、唐山客户为主；本地客户较少自住为主，兼有投资内陆物业自住为主，沿海物业投资较多80％－90％均为度假、养老、投资北戴河新区板块海景公寓、洋房为主4000－5000元/㎡左右滨海度假、养老的外地客户，主要来自京津塘地区，及少部分东北客户80％－90％均为度假、养老、投资客群构成置业目的竞争板块解码森林逸城明日星城·状元府燕大星苑·红树湾里维埃拉·竹海金舍·博贤院总建筑面积335160㎡售价：6400元/平米14栋6+1住宅，13栋18—34层高层住宅。总建筑面积200000㎡售价：6000元/平米;6栋6+1住宅，12栋11.5层小高层;6栋21、23层中高层。总建筑面积183141㎡售价：5900元/平米可容纳1360户业主。总建筑面积1100000㎡，售价：7600元/平米五期开5栋高层总建筑面积25万㎡售价：6200元/平米，13栋高层。区域总结:·政府办公区，重点学区、企业聚集区；·部分区域为二线海景房、学区房项目较多，建筑类型小高层、高层为主，有部分别墅，主力产品70-80㎡2居、90-120㎡3居；均价5900-7600元/㎡；·以注重教育资源的市区客源为主，个别项目以注重海景的外地客户为主。西部板块万树香堤龙溪御园盛达壹品天城总建筑面积660000㎡售价：5600元/平米11栋高层总建筑面积20万㎡售价：未定（高层）;25层观景洋房，18层观景洋房，11层观景洋房，6+1花园洋房，4.5层情景洋房总建筑面积19万㎡，售价：未定；由6+1、小高层、高层组成。区域总结:·道路通行顺畅但环境较差，配套相对欠完善；·建筑类型以小高层及6+1多层为主；·起价5000元/㎡左右，部分项目将在明年出价，但总体价格其对较低；·主要为本地改善型客户及外地在秦就业的首置型自住客户为主。北部板块秦新悦蓝山达润时代逸城达润上邦赫敦山总建筑面积2.6万㎡售价：9800元/平米现剩余30余套房源总建筑面积2.2万㎡售价：12000元/平米一座20层商住精装修公寓总建筑面积13万㎡售价：未定11栋6、10、11、12、14、15层住宅预计2011年6月现房开售总建筑面积80万㎡售价：7500元/平米一期4栋33层高层，8栋6+1。区域总结:·本区域内由于土地供应有限，在售项目较少；·建筑类型以高层为主少量6+1为补充；·均价7500-9800元/㎡左右，个别项目为精装修公寓，价格突破万元；主要为本地改善型客户及投资客户为主。中部板块东方明珠城(大秦华府)诚品696总建筑面积3万㎡售价：9200元/平米（复）总建筑面积115万㎡售价：4600元/平米29栋高层38栋多层区域总结:·老城区、在售新盘少，配套成熟但环境较差；·建筑类型以高层为主；·主力产品80-90㎡2居、120-130㎡3居为主；·住宅整体均价在5000元/㎡之间；·主要以东部区域改善型客户为主、外地投资客户较少。东部板块海港第一城总建筑面积30万㎡售价：5800元/平米世极城堡总建筑面积17万㎡售价：5000元/平米珠江道12号盛秦国际恒大·玉龙湾中冶·玉带湾在水一方首钢·首府龙熙半岛金舍德园总建筑面积16.6万㎡均价：6000元/平米剩余房源约200套.总建筑面积35万㎡均价：7300元/平米现剩余300余套房源一栋公寓。总建筑面积64万㎡均价：8000元/平米目前销售房源为二期总建筑面积23.1万㎡均价：8100元/平米11栋高层总建筑面积18万㎡均价：7600元/平米总建筑面积13万㎡售价：预计6500元/平米5栋26层，2栋29层，4栋11层共1328户总建筑面积150万㎡一二期房源售罄三四期待开发总建筑面积16.8万㎡售价：7500元/平米9栋小高层组成宏扬铂郡总建筑面积3.8万㎡售价：暂无由2栋33层阳光板楼、2栋9层电梯洋房和1栋临街商业楼组成本案德大·汤河东岸总建筑面积32万㎡均价：暂无一个以景观为主建筑其次的高档住宅区汤河地产板块研究汤河沿线板块代表楼盘：首府、玉带湾、珠江道12号、玉龙湾、在水一方销售均价：6000到8000多不等，个别户型单价突破万元。主要以改善性、享受性客户为主，投资比例较高，楼盘自身硬件优势明显，价格飙升迅猛（2007年的3000元/平米左右到2009的5000多再到2010年的8000元，升值速度惊人，未来升值潜力巨大）。未来发展分析：城市景观片区，汤河赋予了其优美的景观，随着秦皇岛旅游立市目标的确立这里将成为重点发展的居住区。楼盘特点：节能，尊崇营销思路：高端消费群体，改善性住房者定向客户：秦皇岛多次置业者，高收入者，外来度假人员环境作为汤河沿线的重要卖点，各个项目都在充分利用这一因素。正是优美的环境让该区域的楼盘开发量逐渐增多，也就成了各大房地产开发商竞争的主要区域。汤河板块小结秦市新政资讯快讯一:今年，秦市在廉租房方面实行货币配租与实物配租相结合、以实物配租为主的保障方式。目标是为10000户低收入家庭提供廉租房，新增筹集实物廉租房2700套。经济适用住房方面，计划今年年内将开竣工4000余套。将有10个项目年内竣工，总建设规模15.26万㎡，建设住房2344套。快讯三:按照合作框架，新民居建设以本户原有基础宅院兑换为前提，原则上按每人建筑面积30㎡的标准安排新民居住房。对纳入新民居建设范围的村民由县区统一办理养老保险，所需费用纳入新民居建设成本。新民居建成后按有关规定办理房产证、宅基地使用证。农户入住新民居后，原承包土地经营权不变。部分村庄合并后坚持“四个不变”，即保持原行政村村组的土地承包关系不变，原行政村的各项承包、租赁合同及合理优惠政策不变，原村级资产、债权债务不变，原行政村村民的福利待遇不变等。今年全市共启动347个村、122个项目的新民居建设。其中西部新民居建设包括星光地产、金盛达集团、海三集团、银都地产、河北华润地产、富立地产等7个开发商，参与16个村的建设。政府加快落实住房保障工作,战略投资者介入秦皇岛新民居建设。快讯二:政府与中冶公司达成了战略合作，深度推进农村新民居建设。项目摆放重点为：城市区及下辖的四县县城村庄；重点镇；沿高速公路、铁路、国道沿线两侧村庄；沿旅游景区村庄。已纳入城市规划建设用地范围内村庄的新民居建设项目，置换土地不能复耕或置换为市级建设用地指标的不列入