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房地产企业设计管理与成本控制第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析第一节房地产项目开发的特征a)临时性b)独特的成果或产品c)逐步完善●是一个实现增值链的过程；a)分阶段完成b)存在逻辑上的输入输出关系c)一定的成果标准要求●具备项目管理的特性；a)一件工作需要几个部门共同配合完成b)每个阶段都会有牵头部门●讲究耦合性的工作模式；第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析在项目开发过程中（策划、设计），任务之间的相互依赖关系并不仅仅体现为并行（Parallel）和串行（Sequential），更经常的，是表现为耦合（Coupled）。什么叫耦合关系呢？很简单，如果A任务的输出是B任务的输入，B任务的输出又是A任务的输入，A必须根据B完成的成果进行修改，B又必须根据A完成的成果进行完善。A和B就构成了耦合任务。为了避免返工，提高效率，完成A和B的方法一般是把执行A和B任务的部门成员组成一个小团队，同时同地工作，同时完成任务。什么是耦合性工作？研发阶段最常见第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析第二节房地产企业设计管理的影响因素1.不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析1.不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系投资型--------全程控制型侧重管理-----专业与管理均衡单一城市经营--------设计部区域经营----总部职能部门（+城市公司设计部）跨地域区域化公司-----总部职能部门+区域中心设计部（+二级城市公司设计部）职能制--------专业管理线矩阵制--------双重管理线项目制…………单向管理线地产企业的经营定位中国地产的行业特点地产企业的经营规模地产企业的管理模式第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析1.不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系总经理项目经理职员职员职员项目经理职员职员职员项目经理职员职员职员项目协调（灰框表示参与项目活动的职员）总经理职能经理职员职员项目经理职能经理职员职员职员职能经理职员职员职员项目协调（灰框表示参与项目活动的职员）第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析1.不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系集团与区域（子）公司的管控关系强中央集权式金地……弱中央集权式万科、中海……第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分讨论：目前自己公司的状况？析1.1金地集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系子公司设计部子公司设计部子公司设计部子公司设计部集团技术部集团技术部集团战略集团战略//节点把控节点把控//前瞻研究前瞻研究//资源整合资源整合执执行行指令性要求指令性要求指导性意见指导性意见第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析•成熟区域公司•新公司/办事处•特殊项目/特殊状况•侧重战略研究与实施工作•项目设计管理侧重于节点把控•设计计划－《项目动态跟踪表》•设计周期流程及成果标准•项目投资决策评审会－概念设计•实施方案听政会－实施方案调整定位节点把控区别对待主线跟踪金地集团总部的定位调整第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析1.1金地集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系上报设计计划并落实（点击）上报阶段设计过程稿及终稿（点击）进行设计委托并上报（点击）参与集团节点听证会（点击）落实集团反馈意见及听证会结论（点击）1.1金地集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析子公司项目沟通与反馈程序子公司项目沟通与反馈程序集团项目沟通与反馈程序集团项目沟通与反馈程序子公司设计部项目负责人将各阶段设计过程稿、终稿及相关资料上传项目协作网站集团设计管理部项目负责人将各阶段设计过程稿、终稿及相关资料传各专家组成员各专家在规定时间内审核设计成果,并按照反馈意见成果标准提出意见传集团项目负责人集团设计管理部项目负责人从专家反馈意见中提炼出指令性要求并回复给子公司子公司将反馈意见中的指令性要求100%落实到设计之中并回复集团落实情况1.1金地集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析1．计划管理公司（1）跟进项目计划――每月15日、30日，两次上报项目计划（按集团标准格式）（2）如无特殊申请，一般不对项目进行节点审查。（3）项目概念设计、规划、单体方案及相应技术指标归档工作要点工作要点集团项目管理分三类公司深圳、上海、南京1.2万科集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析（1）跟进项目计划――每月15日、30日，两次上报项目计划（按集团标准格式）（2）重要节点审查――根据《流程》对项目概念设计、规划评审、规划调整确认、单体设计、景观方案、景观实施方案等重要节点进行评审。（3）项目概念设计、规划、单体方案及相应技术指标归档工作要点工作要点2．节点管理公司沈阳、长春、佛山1.2万科集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析3．重点管理公司天津――天玻、张贵庄项目武汉――四季花城三期、武昌城市花园项目成都――前锋项目、城花五期商业街项目北京――天秀项目五个公司、九个重点项目1.2万科集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析南昌――四季花城四期、北地块项目（3）重要节点审查――根据《流程》对项目概念设计、规划评审、规划调整确认、单体设计、景观方案、景观实施方案等重要节点进行评审。（5）项目概念设计、规划、单体方案及相应技术指标归档工作要点工作要点（2）评估项目计划（4）跟进项目实施方案成果标准执行与落实――项目综合计划、示范区、材料、户型、景观、室内及销售资料（1）跟进项目计划――每月15日、30日，两次上报项目计划（按集团标准格式）1.2万科集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析2.地产公司的设计管理的工作范围和要素地产公司的设计管理的工作范围跟踪并支持项目设计工作确保项目品质开展建筑“四新”研究开展产品创新研究提升产品附加值巩固并完善企业业务流程提升管理效能第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析2.地产公司设计管理的工作范围和要素地产公司设计管理的工作要素组织：设计管理架构与地产设计师性质：具有专业能力的管理工作职能：实现产品的研发与设计使命：品牌与企业竞争力的技术保障第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素1.企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2.地产公司设计管理的工作范围和要素3.地产公司与设计公司在设计管理上的差异4.其它公司设计管