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房地产工程成本全过程精细化房地产工程成本全过程精细化管理管内容大纲第一部分如何认识房地产成本管理第二部分如何开展房地产工程项目的成本目标管理第三部分房地产项目开发全过程成本管理操作要点第四部分如何构建房地产开发企业成本管理体系2第一部分如何认识房地产成本管理31.房地产成本管理的行业特征2.成本管理的核心理念与方法3.房地产成本管理的几个关系处理4.房地产成本管理的演化过程5.房地产成本的基本范畴u产品特点u实现过程u成本特性u行业背景1.房地产成本管理的行业特征41.房地产成本管理的行业特征•基本内容：合理确定+有效控制•管理特征：全方位的成本管理：渗透到全过程的业务环节，需要全员的参与；•管理方法：目标管理、责任管理等52.房地产成本管理的四个基本理念①经营理念62.房地产成本管理的四个基本理念②产品理念72.房地产成本管理的四个基本理念③市场理念82.房地产成本管理的四个基本理念④专业理念9u成本管理理念落实：无效成本管理§无效成本的定义§产生原因分类—成本影响因素分析§统计与分析方法§管理责任分解与落实§消除无效成本的措施102.房地产成本管理的四个基本理念3.房地产成本管理中的几个关系处理p三大管理目标上的冲突：成本、品质、速度p成本预设与动态变化的矛盾113.房地产成本管理中的几个关系处理p成本控制与其他开发业务的关系p与造价业务之区别和联系124.房地产成本管理的演化过程型以整体目标实现为目的的综合平衡发掘产品价值，提升开发效益型以不突破造价上限为控制目标型以预结算为工作重心13p我们是从哪里来？p我们将往哪里去？•必须知道的成本概念–全成本–开发成本–建造成本–工程成本–其他？5.房地产成本的基本范畴15土地费用前期费用主体建筑安装工程费用室外及环境工程费用公共配套工程费用开发间接费用营销费用财务费用管理费用5.房地产成本的基本范畴成本基本科目：序号项目1土地费用2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计16对比分析：项目开发建设投资16序号项目1直接费直接工程费（实体）措施费（非实体）2间接费规费企业管理费（施工企业）3利润4税金合计17对比分析：建筑安装工程费用项目组成17–科目设置不同–科目包含内容不同18对比分析：不同各企业的成本科目设置19成本语言/口径的统一：企业内部的成本科目统一与数据对接统一标准科目：多个部门？对接几个口径：具体哪些？第二部分如何开展房地产工程项目的成本目标管理？1.成本目标及目标管理的本质意义2.成本目标的内涵与外延3.如何制定工程项目成本目标4.成本目标的分解方式5.成本动态的跟踪与监控6.保障目标实现的手段与措施201.成本目标及目标管理的意义–降低成本？21u实行目标管理的根本意义：u设定成本目标的作用–设置成本控制上限？2.成本目标的内涵与外延–成本目标的内涵：–成本目标的范围：–成本目标的执行意义：区别于成本测算223.如何制定工程项目成本目标23•目标制定的时间：常见争论？•成本目标制定的依据•目标制定的方法与要求•目标制定过程的团队协作方式•成本目标的评审与审批流程•案例分享：成本目标全套表格1.编制说明、填表说明2.项目概况－－规划指标3.建造标准4.各单体成本测算－－建安5.公摊费用测算－－前期，公建配套、室外及环境6.跨期分摊7.成本汇总表8.销售收入、回款9.税费－－财务费、所得税、增值税10.利润测算－－利润及收益率11.现金流量表24案例：某房地产开发项目的成本目标测算套表244.成本目标的分解方式•按合约规划分解•按成本科目分解•按管理责任分解•按财务核算模型分解•按现金流出时间分解25分解依据：甲方的分判与采购计划（合约规划）分解内容：总目标分解为每个合同项的目标分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）方式之一：按合同计划分解；目的：26分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析方式之二：按工程实体分解；目的：27分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为相关业务部门/岗位的成本指标,以及管理要求分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后确定方式之三：按考核责任分解；目的：28分解依据：根据有关法规与制度确定的财务确定的核算对象划分方式；分解内容：总目标分解为每种产品、每批不同的核算对象的成本分解时间：核算原则公司应有统一规定，对每个项目具体核算方式应在目标编制前确定。方式之四：按财务核算模型分解；目的：29分解依据：根据工程进度与支付方式；分解内容：项目总成本目标分解为每年、季度、月度的支付金额分解时间：项目开发过程中滚动编制从粗到细。方式之五：按现金流出时间分解；目的：3031动态成本=已发生成本+待发生成本概念：什么叫成本发生：5.成本动态的跟踪与监控什么是动态成本？图解分析•如何从业务数据中得出动态成本•何人、何时、何种形式反馈•如何防止动态数据失真？动态成本的反馈机制各项动态成本的反馈非合同性成本费用合同性成本费用：34案例：成本月报的编制内容与模板动态成本反馈管理情况监控责任成本反馈356.保障目标实现的手段与措施p执行产品标准，落实到设计、采购选型与合约中p技术经济相结合的手段开展各项业务，努力提升经济性p相关业务的管理模式配套p关键成果审批环节的目标控制作用p实行动态监控，及时反馈信息，预测可能变化p偏差调整与内部平衡，保证总目标p成本相关作业的过程与结果的全面考核36第三部分房地产项目开发全过程成本管理操作要点•成本管理的重点与原则概述•第一讲立项及策划阶段成本管理•第二讲设计阶段的成本管理•第三讲发包阶段的成本管理•第四讲施工阶段的成本管理•第五讲销售阶段的成本管理•第六讲竣工结算及维护阶段的成本管理•成本管理的重点识别•成本管理的原则成本管理的重点与原则概述38第三部分全过程成本管理操作要点【第一讲立项及策划阶段的成本管理】1.立项阶段2.策划阶段1.立项阶段的成本管理主要工作：主要工作：土地筹划，，市场调研，成本估算，项目经济性评价控制要求：控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；控制重点：控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准工作文件：工作文件：《调研报告》《新项目发展成本估算》《可行性研究报告》2.策划阶段成本管理主要工作：主要工作：确定项目定位，制定产品目标与发展计划控制要求：控制要求：准确定位目标市场，选择性价比最好的产品及组合控制重点：控制重点：产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求工作文件：工作文件：《项目建议书》或《策划定位报告》《项目发展成本测算》《项目发展计划书》1.设计单位的选择与设计费的控制2.设计管理工作重点3.方案设计阶段4.初步设计阶段5.施工图设计阶段6.设计优化实施要点第三部分全过程成本管理操作要点【第二讲设计阶段的成本管理】1.设计单位的选择与设计费的控制•档次与产品位定匹配•同类经验丰富•主创人员与团队•档期的保证•设计周期与深度•各阶段的配合要求，与甲方及其他单位•成本目标管理内容之一，进行必要的分摊•不同档次不同标准•签订战略协议，实现规模优势•限额设计的专项奖罚，保证设计优化•零星费用的处理2.设计管理工作重点•产品设计•保持定位与经营意图的实现•设计单位的管理•设计质量控制•设计进度的控制•合约履行与管理•与采购要求及市场的结合•现场问题的解决3.设计阶段成本管理－－方案设计主要工作：主要工作：设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）；控制要求控制要求：符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标控制重点：控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式，特殊设备和功能要求工作文件：工作文件：《设计任务书》及《限额设计指引》《成本目标》《出图计划》4.设计阶段成本管理－－扩初设计主要工作：主要工作：材料设备选型，编制部品控制计划控制要求控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率较高控制重点：控制重点：电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料工作文件：工作文件：《材料设备选用意见》、《部品控制计划》5.设计阶段成本控制－－施工图设计主要工作：主要工作：编制施工图预算，对比目标；落实限额设计；第一次图纸会审控制要求：控制要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准确性和分析深度；控制重点：控制重点：限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用量指标；错漏碰缺；工作文件：工作文件：《限额设计合同条件》《图纸会审纪要》《施工图预算》及《成本目标调整报告》基本定义：通过在设计过程中对设计的进行功能及成本的评估，对整体设计思路或局部做法、材料选用进行检查、比较、改进，获得更满意性价比的设计成果。范围：几乎所有设计，从方案开始优化6.设计优化的实施要点48•组织保证：成立项目设计小组•准备充分：时间计划，收集数据•事前控制：设计合约的签订•事中控制：贴身跟进、典型测算，修改建议•事后反馈：预算指标、检查调整，落实奖罚496.设计优化的实施要点第三部分全过程成本管理操作要点【第三讲发包阶段的成本管理】1.发包的方式与选择2.供方资源管理为前提3.技术管理的保障4.招标及签约过程控制要点5.合同关键条款分析1，发包的方式与选择•发包方式：–直接委托、招标；–邀请招标、公开招标；–单项招标，战略或区域性采购招标；•选取因素–公司的经营环境，内部与外部–对资源的掌握程度–对市场的了解程度—包括技术与供方–什么情况下不经招标？•按合同定价方式区分的合约模式：•总价•单价•成本加酬金；•单价/总价合同的选择条件：基本的合约模式521，发包的方式与选择•招标方式：•计价方式：•定标原则：•合约模式：建议的招标与合约模式1，发包的方式与选择•通过合约规划确定发包与合约模式•什么是合约规划？其作用与基本内容？1，发包的方式与选择2，供方资源管理为前提•统一的分类管理、建立供方数据库•投入相应的人力与精力•摸清市场，有的放矢的引进•维护已有合作，保持长期稳定经营•规范管理流程与合同，防范风险供方管理要点•考察与调研：建库存档•评估与筛选：分级使用•沟通与交流•培训与指导2，供方资源管理为前提供方管理工作内容3，招标的技术管理•技术管理部门的配备•技术标准的掌控：①基本方法②三结合原则③三重标准建立技术管理平台Ø基于----的----标准Ø基于----的----标准Ø基于----的----标准3，招标的技术管理明确技术管理标准•基本原理与理论•历史沿革•当前主流发展趋势•应用状况及档次•主要品牌与厂商•各自特征与优缺点•价格与重要参数指标•选用建议及注意事项3，招标的技术管理开展技术市场调研内容•充分准备，保证标的完整清晰•控制过程和结果，保证竞争性•详细评标，保证价格合理性招标操作要点4，招标及签约过程控制要点招标准备工作•明确组织与人员•编制招标/发包计划•供应商考察与资格预审•召开标前会议•编写招标文件（合同条件）4，招标及签约过程控制要点例：招标职责分工部门程序采购负责部门成本管理部项目经理部设计管理部1、制定招标计划2、编制招标文件3、发出招标邀请4、发标、答疑5、开标6、评标7、定标8、资料管理624，招标及签约过程控制要点–几个重点环节•发标：包括踏勘、答疑、看样•投标•评定标：可能几轮澄清•授标与签约：包括合同谈判•后续工作：交底、资料管理等•总包•电梯•铝合金•装修•环境绿化•智能化总包及主要分包清单招标操作4，招标及签约过程控制要点合约内容要点5.合同关键条款分