中外小区物业管理模式比较

中外小区物业管理模式比较摘要：他山之石，可以攻玉。从管理模式、资金来源、法律法规、物业服务等方面比较分析了我国内地小区与新加坡、英国、香港地区的物业管理情况。当前我国物业管理存在不足，务必进一步加强政府的监管，把物业管理融入法制化轨道；加大从业人员培训，提升其技能和素质；规范服务，强化沟通，提高服务质量和管理水平；推进房地产开发商和物业管理公司的分离，推行物业管理招标制度。关键词：物业管理；管理模式；资金来源；法律法规；物业服务物业管理发源于１９世纪６０年代的英国。当时英国经济发展迅猛，城市居住人口增多，为了更好地解决居民的居住问题，政府出台了一套十分有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自此，物业管理传播到全世界，并受到各国的重视。改革开放后，我国大陆从香港引进了物业管理。２００３年９月１日，我国颁布了《物业管理条例》，对规范物业行业提供了重要的法律依据。《房地产业十二五发展规划》提出，持续增加住房有效供应，积极发展住房二级市场和租赁市场，广大居民对小区物业管理要求越来越高，国家相继出台了相应的法律规范，协助物业管理行业往良性的方向发展。在市场进一步规范化发展的道路上，如何让小区物业管理模式更加规范成为新的课题。１国内外小区物业运营管理模式１．１新加坡模式新加坡有着“花园城市”的美誉，因清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。（１）管理模式：以建筑局为中心，吸引居民与社会参与的公共式管理。物业公司根据所管辖区的具体情况，设置监督部门，监督各类法规执行情况，受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设市镇理事会、私人住宅的管理理事会、物业管理公司［１］。新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。（２）资金来源：政府津贴、建屋发展局利润留成和管理费用等。（３）法律法规：早在１９６７年，该局就制定了《土地所有权法案》，之后又经过多次修订。（４）物业服务：房屋维护，电梯维修与保养，户内水电卫生设备的保养和维护，公共屋村旷地的管理，商业房屋的租赁管理，区内停车场的管理，小区环境清洁，园艺及绿化管理，出租住宅的租金交纳与售房期款的收取。１．２英国模式英国是物业的发源地，物业管理十分发达。其物业类型比较单一，物业管理较为简单，以解决技术问题为中心。（１）管理模式：第一，房屋局及地方政府，议员赋予房屋大臣法定权利定制及执行有关规定。第二，地方委员会，评估当地房屋需求，制定计划，解决问题。第三，房屋信托基金及房屋机构，由慈善房屋基金、企业房屋机构、建屋合作社、政府资助房屋机构构成［２］。（２）资金来源：酬金制，每年预定一个固定的数目，包括保安、清洁、房屋维修等服务成本以及物业公司的酬金。（３）法律法规：除了直接的物业管理法规，其他的房地产法规也有间接的规定。（４）物业服务：房屋及设备设施管理，包括设备的日常运行及维修，物业功能分布和划分，工程咨询和代理等。１．３中国香港地区模式香港是世界市场经济比较发达的地区之一，房地产发展很快，已成为香港的支柱产业。而在物业管理方面，香港借鉴了市场经济发达国家的经验，并结合本地区情况，逐渐形成了富有特色的管理机制。（１）管理模式：香港政府直接设立房屋署负责物业管理，它主要为香港房屋委员会管理公屋、商场、工业大厦及房屋苑，负责执行房屋委员会的决定。并设立业主立案法团，它是由全体业主组成的法定团体，管理委员会由业主大会上７０％以上的业主通过成立，代表行业主立案法团的权利与责任［２］。（２）资金来源：从管理费中提取５％～１５％的管理酬金而获得。（３）法律法规：香港在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》。物业管理中发生的任何问题均能在法律条文中找到答案，有强制执行力度。物业管理中的欠费问题，也得到了较好的解决。（４）物业服务：清扫保洁，保安保卫，组织修缮，征收管理费及其他费用，编制财政预算，确保业主和居民遵守条款，处理居民投诉，和政府有关部门交涉。１．４北京地区模式（１）管理模式：业主大会议事原则，开展关于物业管理的有关活动，决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。（２）资金来源：实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式。（３）法律法规：《中华人民共和国物权法》《物业管理调理》《北京市物业管理办法》等［３］。（４）物业服务：供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务。１．５湖南地区模式（１）管理模式：物业管理企业要到当地政府行政部门进行备案，同时采用业主委员会议事原则，管理物业管理区域各类问题。（２）资金来源：物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制等形式约定。（３）法律法规：《湖南省物业服务收费管理办法》等［３］。（４）物业服务：对物业管理区域内的房屋共用部分相对应的配套设施进行维护、保养、维修，并提供一定范围内的服务。２国内外物业运营管理模式比较和建议２．１物业管理模式比较（１）管理模式：发达地区政府监督十分严格，有专门的政府机构进行管理，比如香港的房屋署，英国的房屋局，并设立很多下属机构合力监督。中国内地主要采用业主委员会的原则，业主们自己讨论，再和物业协商，中间过程可能会产生腐败等问题，监督不严格，很多事情物业公司未能按照法律法规全部落实，无纪律性、条理性。（２）资金来源：发达地区以酬金制度为主，英国制度显得更加成熟，每年已经预算了数额，从根本上解决了居民与物业在收费管理上的矛盾。同时，新加坡政府额外增加了政府津贴支持物业管理。国内则是以包干制和酬金制为主。（３）法律法规：根据本地区的发展情况，每个地区有不同的物业法规，但是国外的法律法规比国内更加规范、全面、人性化。国内的物业法律应该尽快建立符合我国国情的框架体系。（４）物业服务：国外相对于内地在业务方面更加全面完善。并且在物业人员的素质、服务的态度、质量等方面，国内还有一定的欠缺。２．２建议（１）政府加强对物业管理活动的干预和监督。政府部门应加快立法步伐，逐步完善物业管理法律法规体系，加强法制法规的建设，把物业管理融入到法制化的道路，形成完整统一的法律体系，有了完善健全的物业管理法律法规体系，才能规范物业管理企业的服务收费、服务行为，规范物业管理企业的经营、管理与服务，使物业管理政策法规真正起到维护国家权益、保护经营者和消费者合法权益、保障物业管理市场健康运行的作用。同时，政府主管部门也要通过立法和宣传导向，积极培育业主的物业管理消费意识，自觉履行缴费义务，互相开展文明行为、文明监督，共建和谐社区等有益活动。（２）加大对物业管理从业人员的培训，提高管理人员的素质。国内十分缺少专门的物业管理人员，很多都是无证上岗，所以，要加强从业人员的基本素质，不断提升自身的服务水平，树立职业道德，提高职业技能，尤其是对个人素质方面的培养，因为高素质的管理人员是物业管理公司的核心，只有培养高素质多才能的管理人员，引进新的管理理念，才能提高物业公司的效率和服务质量，才能在众公司中出类拔萃，且业主和物业才能和谐相处。物业企业要经常学习外地先进的物业管理技术和经验，向物业管理专营类企业发展。并力求形成“精、特、新”服务特色，实现专业化、规模化经营，降低管理服务成本，提高管理效率，增强市场竞争能力。（３）规划物业服务，提高服务质量。加强与业主的沟通和交流，听取他们的意见，做好业主投诉接待和处理，增强自身的责任感，同时，要确保业主的需求，及时解决业主的烦恼，积极热情地为每一位业主服务，主动上门与其沟流，交通，使其信任、理解物业公司。要加强引进高科技设备，优化内部资源配置，使物业管理起来更加方便快捷，居民居住得更加舒适安全，提高物业的服务水平。（４）推进房地产开发商和物业管理公司的分离，推行物业管理招标制度。大多物业管理公司是由房地产开发商派生出来的，很多业主反映给房地产公司的问题，都被推卸给下属的物业公司，最终无法解决。所以，要逐步推进房地产开发和物业管理分业经营，改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况。使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，从体制上解决建管不分产生的弊端。物业管理应实行招标制度，优中选优，选择专业性强、服务能力强的物业公司。这样才能为业主创造和谐的小区环境。参考文献：［１］白萍．境外物业管理模式的分析和启示［Ｊ］．广东财经职业学院学报，２００５（４）：６５－６７．［２］甘志英．住宅小区物业管理法律规制问题研究［Ｄ］．乌鲁木齐：新疆师范大学，２０１１．［３］肖剑．湘诚物业管理模式研究［Ｄ］．长沙：中南大学，２０１０．