房地产开发中的设计管理与成本控制

房地产开发中的设计管理•如何以较高效率、合理成本、品质定位，最优服务地完成项目开发中的设计管理工作，客观上有很多的问题值得学习研究、分析总结，高效率的房地产开发管理模式是什么？高效率----在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢得市场占有率和投资收益；规范化的房地产开发企业设计管理----强调设计与项目运营管理中的所有环节〔营销策划、工程与报建、资金与成本、竣工交付与物业管理等〕的有机结合：项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出，并赢得口碑、实现项目品牌。•质量——质量不仅以销售业绩为评价标准，更多依靠客户后期使用情况的反馈。设计品质控制中的设计失误率，图纸完善程度，部品封样率，等等；•时间——时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本义并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建筑产品的质量。就设计而言，合理的规划方案和施工图设计与审图修改、调整完善的客观周期；•成本――合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），在项目开发过程，“目标成本”是成本控制的前提，限额设计（单方造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量，体型系数、窗墙比等）是实现成本事前成本控制的手段；严格控制设计变更，是保证投资限额不轻易突破的制度保障。•开发企业要求设计阶段的成本控制-------对设计人员而言是任务，对成本管理人员而言应前置而持续，要避免两种现象：1.不计成本地追求设计效果；2.成本不合理导致品质丧失。设计单位认为谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），要求阶段性设计成果中明确建安造价和设计变更的有效控制，其中核心要求是：•（1）.缩短开发周期------用最短的时间使一个项目开盘，a.按项目的规模来讲，小型项目的开发周期一般要1~2年，而对于一些大型项目来说，则要用6~7年甚至更长的时间•（2）.减轻甲方资金压力------从一次性付清地价开始,开发商风险加大〔设计的时效性〕•（3）.防范市场的变化------当前地产千变万化，时间越长预测市场的难度越大，政策性因素造成的市场风险变幻莫测〔设计周期及其合理性〕•（4）.压缩时间成本------时间越长运营成本越高〔土地及税费，贷款融资，管理与财务等费用〕，高成本不一定获得高回报？•在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；•高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制包括以下内容：•一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介；•二、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；•三、甲方设计过程中的成本主动性控制管理；•四、设计管理的总结；一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介•下表可以看出，发生6~8%的总投资费用，决定项目投资的80%。而项目投资控制的关键在定位及规划阶段。因此对投资控制的设置是最重要的。这个阶段目标成本的设定对定位有绝对的影响，策划定位和规划设计是目标成本控制的关键环节。开发各阶段发生费用比例项目阶段策划定位和总体规划设计施工竣工发生的费用比例（%）4-52-390以上1决定投资比例（%）60-6510-155-1010房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！［关键词］越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。［关键词］价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！［关键词］1.投资决策阶段成本控制•项目成本控制贯穿于项目建设的全过程，据若干项目竣工资料的分析，影响项目投资最大的阶段是项目定位和前期总体规划，此阶段影响项目投资因素占到60~65%，单体设计到施工图，占到10~15%，施工阶段，通过加强管理，改进技术措施节约投资的可能性5~10%。因此必须加强项目前期的可行性研究和投资论证；做好市场调查，技术方案，投资估算，风险分析等方面内容。2.设计阶段的成本控制•项目投资控制关键是规划设计阶段，对建安工程造价影响占75%以上，这一阶段的控制主要体现在“技术与经济”的相结合上，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5%-10%，甚至可达10%-20%。（1）方案设计阶段，做好方案的优选工作开展方案招投标工作，在方案评选过程中，根据项目的定位、市场的实际情况，邀请内、外部专家对总体规划、建筑设计方案、结构形式等从技术、经济上进行会审评估，取得即符合市场定位又经济合理的方案，并形成工程造价估算。推行以下办法获益非浅：•1.建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法：积极推进设计招标，开展方案评选。•2.实行限额设计，有效控制造价，设计管理工作中的成本控制：•前提：要有准确的项目定位和策划、目标成本控制要求。•重点：强调方案的合理性、经济性，针对图纸能否达到甲方设计招标及方案、扩初、施工图纸的设计深度，通过对实施过程中设计变更多少，以及造成成本增减的大小，在合同中增加相应的处罚与奖励条款，明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。•要求：设计招标和邀标函中及设计合同中，都对设计单位技术能力的配置，设计资历,信誉，已完成项目的业绩效果评定，设计计划推进，设计组织，项目负责人的综合评定，设计期的服务及施工期的后续服务等方面综合评价都有要求。设计合同中还应有成本控制的要求。如强调限额设计，要求在合同里明确规定成本控制目标。（2）项目初步设计和施工图设计阶段•这两个设计阶段应分别确定具体技术经济指标、各专业设计要求，及材料使用要求。开发企业的相关技术人员根据项目开发定位要求，制定工程建设成本范围、质量及效果确定各项指标。加强设计图纸会审与审查。各阶段均应对设计单位的设计成果进行审查比对。初步设计阶段：•设计的经济合理性——体型系数，窗墙比等指标•布局的合理性、配套设计的合理性、竖向设计的合理性、建筑系统的设计、•初步设计阶段，在满足规范的要求下，减少非可售部分面积，减少去化较慢的部分面积，如集中地库等。建筑主体的配置标准如外墙装饰、保温、门窗、室内设备标准、电器及空调形式、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面积及交通形式，景观设计标准〔如软、硬景，水景面积控制，单方造价标准等〕•小区配套设施如体育健身、文化娱乐休闲空间、教育设施〔小学校幼儿园〕面积及标准，边界管理体系及设施、通讯及弱电系统；对大量的建筑主体共性部分均要制定标准化设计要求施工图设计阶段：•组织专业各方面人员对图纸技术上的合理性，施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，对建筑设计主要过程实行多方案比较和精细化控制，减少设计返工和残次品〔如梁柱的位置、空调机位的安排、管线走向的布置与标高关系等设计细节〕。•施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如混凝土加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙保温与涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合根据市场定位、客户需求列出交楼标准：重点：•结构设计成本控制的技术关键点：基础的选型与成本关系，建筑结构形式的利用•梁布置、梁配筋方式的常见误区及优化方法方式，•如何优化剪力墙布置及数量、剪力墙的长度取多少最经济、剪力墙厚度取值的误区及优化方法，•异形柱结构中应注意的事项，•楼板的厚度对成本的影响、最优化的楼板厚度取值是多少，•如何判断桩及基础的总量是否合适、如何优化桩及基础的总量，对勘察报告取值及建议的关注点，•各种钢筋材料对成本影响的对比分析等；•三材消耗指标------结构配筋、含钢量的控制•设计说明，施工做法的合理性•材料的选用上尤其是水电材料选用•审核各专业间图纸的矛盾，如景观设计同建筑设计、场地设计的协调一致，与综合管网设计的矛盾及统一，整合各阶段设计积累成果，实现集约采购和战略合作服务商关系，如电器设备、建筑材料、栏杆、门窗标准化产品。•建筑找坡的成本误区及优化方式，•审图完成后，各阶段应分别形成设计概算及施工图预算，为下一阶段成本控制提供依据。•认真进行设计交底，根据交底和审图结论，进行工程价款调整•（3）设计合同的签定———加强对勘察、设计合同的管理与设计单位建立相应的经济责任。•在合同设计经济条款上增加设计变更及修改的额度限制条件，如设计变更超出施工合同价某一比例，扣罚一定比例设计费（设计质约金）。采取一定的合理的约束是对设计规范、设计标准、工程与概（预）算指标等各方面控制的一种举措。（4）二次设计问题•委托专业队伍对于设计院不能完成或完成不好的专业设计进行二次设计，并完善相关手续，如补充合同，与总规等主要设计公司的配合等。3.施工阶段的设计配合—有助于节约成本•(1)主要是过程中落实动态成本控制；•(2)认真组织做好施工组织设计的审查工作；•(3)控制设计变更和现场签证——对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更；严控施工现场签证流程；尽可能减少设计变更，避免浪费。•(4)继续通过设计挖掘节约造价的可能性；如加强各专业设计公司的施工现场技术协调工作；二、规划和建筑设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；•（一）、主要影响因素•1、概念设计和方案设计•概念和方案设计------该阶段设计是决定建筑物风格、流派、造型乃至造价的第一步，不同的概念和方案会产生不同的效果，当然也影响到建筑成本。如传统的欧式风格建筑，它除了特有的构造以外，其外墙和屋顶附设设计了更多的建筑饰物，给人以特有的印象；而现代建筑风格通常比较简练，通过各种形式的线条、造型来突出现代人的一种生活方式和追求。不同的建筑原创理念，形成的概念和方案设计不尽相同，甚至大相径庭，其产生的结果足以影响建筑成本。当设计公司有了原创性的理念创新，并且建立起对这种理念从硬件到软件的支撑体系，就有了自己的成本特性。这种自选动作辅以甲方高效率、规范化的设计管理模式就会成为新的设计标准，而这些标准是建立开发企业自身项目和企业品牌的基础。房地产开发商的设计管理特点•开发商的设计师——点菜的——替客户点菜的。•设计院的设计师——做菜的——帮开发商给客户做菜的概念设计和规划设计的关注重点不同定位方向结构概念设计规划设计寻求达成“目标”的方法设计的深化概念设计研究的内容原则一依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素；原则二侧重与规划设计方面的研究。2、建筑产品功能的控制•建筑产品功能的控制------对单体建筑物合理功能的控制。每一栋建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、办公楼、商场等功能要求以人为本，在设计这些建筑物时，设计师应从满足人的基本需要和国家、地区的设计规范、规划要点进行考虑。建筑物建成后，功能太低则不能满足使用者需要；功能过高、不实用，则会增加投资而得不到最终价值的体现，因此，不切合实际的功能设计，其后果只能是增加成本，影响建筑成本的控制。3、建筑物大小对建筑成本的影响•当建筑物的外形相同时，如果建筑物的尺寸缩小，就会增加建筑面积的造价，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面积的造价降低。这是因为建筑物外墙与建筑面积的比例增大或缩小，将会引起内部隔墙、装饰、安装等的工程量成比例的增加或缩小，同时基础、屋面沿口、门窗、遮阳板及施工脚手架等费用也会引起相应的增加或缩小。4、平面形状对建筑成本的影响•一般来说，在相同的建筑面积条件下，建筑物的外形越简单，外墙长度就越短，单位造价也就越低；相反，建筑平面外形复杂而且不规则，则外墙周长和建筑面积之间的比