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房地产成本管理与控制体系北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2009年10月上海房地产成本管理系统2目录一房地产成本管理常见问题与全成本管理理念一全成本管理的总体思路和四大阶段二如何建立卓越的全成本管理体系三各阶段成本控制要点房地产成本管理系统3成本管理的理念营销——小业主、白领、外企、……设计——多层、高层、情花、高汤、地下室、假复式……成本——土建、园林、配套、……财务——？？？必须还得涨1000元才挣钱！！！鸡鸭不同语，奥拓变奥迪！房地产成本管理系统4成本管理的理念营销——产品设计不好，我卖不出去；设计——成本控制太狠，哪有好产品；成本——都做完了，只能这样了；…………财务——没有我的事。谁错了？房地产成本管理系统5成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能符合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品成本管理的理念房地产成本管理系统6成本管理的阶段—全过程•1，阶段•立项\策划\设计•发包\施工\竣工\维护•2，对应成本实现过程---由虚到实•虚拟：估、概、预算•现实：合同价、付款、结算价•----从虚到实的转折点就是发包房地产成本管理系统7成本管理的阶段（WHEN)—全过程各阶段成本管理重点内容立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段—产品目标与成本目标的制定---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征---初步：材料设备的合理选型---施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估维护运营阶段—保修金、维护费用的管理房地产成本管理系统8成本管理的责任主体—全员•要点：所有与产品制造相关的部门，都有•成本管理的责任，都要具有成本意识。•成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识•控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”成本管理部门的职责全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）房地产成本管理系统9房地产成本管理的发展过程•管理难度加大，统筹协调要求高成本管理水平产品价值提升审算型控制型能动型强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确房地产成本管理系统10成本部门管理的三个层次基本的审算工作成本管理体系的建设和运行监控产品与市场研究房地产成本管理系统11目录一房地产成本管理常见问题与全成本管理理念一全成本管理的总体思路和四大阶段二如何建立卓越的全成本管理体系三各阶段成本控制要点房地产成本管理系统12完整的成本管理系统应该包括目标成本体系、责任成本体系、动态成本管理体系和项目后评估体系目标成本体系动态成本控制体系后评估体系成本责任和考核体系产品定位策划前期成本测算目标成本策划项目单方造价数据责任成本策划材料设备采购工程招标采购合同签订合同履行签证销售结算评估分析分部工程单方造价数据分部工程分项单方造价数据成本概算成本预算前期阶段设计阶段后评估阶段招标阶段施工和营销阶段供应商管理成本信息系统控制方法和技巧供应商信息库成本业务流程管理控制体系数据库和知识管理房地产成本管理系统13目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精细的过程项目拓展阶段方案设计到初步设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基基础工程主体工程给排水工程……数据调整成本测算成本概算成本预算动态调整随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真实建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障房地产成本管理系统14全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程建安成本、营销成本、管理成本和财务成本等六大分项成本的控制分项成本压缩空间占总成本比例主要控制手段说明土地成本较小30-35%•尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠•认真开展尽职调查，减少操作风险•加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小前期费用大2-3%•搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程成本大50-55%•设计单位争取最优性价比•开展设计阶段的成本控制和限额设计•严格设计变更和工程签证审批•建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系•规范采购管理，严格资质预审和评标、定标•加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的70％～80％左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大营销成本大5-8%•实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式•加强广告、策划公司的采购管理营销成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大管理成本小2-3%•建立合理的成本费用支出标准•加大部门费用支出考核力度管理费用项目初期大部分可以确定，可压缩空间小财务成本小6-8%•合理筹措和运用资金•实行资金集中管理，减少资金沉淀•实行税收筹划，减少税务成本财务成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间小注：此处的成本比例仅供参考房地产成本管理系统15目标成本的概念目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制标杆目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。目标成本体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。目标成本要体现先进性和严肃性房地产成本管理系统16目标成本制订流程1、投资决策《项目投资可行性报告》项目盈利目标投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计检视概念性方案符合投资目标目标成本测算13、方案设计确定产品标准检视方案设计符合目标1目标成本测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准检视初步设计符合目标2目标成本测算34、施工图设计检视施工图设计符合目标3确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单房地产成本管理系统17责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。房地产成本管理系统18责任成本实施流程总经理成本部门配合部门主体部门责任成本考核报告目标成本控制责任书成本阶段性目标《责任成本管理指引》备案牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布房地产成本管理系统19动态成本管理体系•动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到及时管理•－设计变更•－工程签证•－顾客变更•各阶段对动态成本进行分析和总结•及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状动态成本管理是对成本实时监控的重要方法房地产成本管理系统20项目后评估体系项目后期评估是成本管理效果评价和改进（CA）的途径•项目工程竣工并在结算完成后进行•对项目过程中发生的所有成本进行系统全面的再评价•－比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）•－对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性）•－分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性）•－分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响•－考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）房地产成本管理系统21成本后评估体系是成本管理水平得以提升的有效手段，也是公司成本持续降低的有效保障，重点是项目结算分析和供应商考核后评估项目结算严格审查结算资料。结算资料来源广泛，应严格审查资料的真实性、完整性，尤其关注价差的调整、变更的处理，避免不必要的操作风险规范项目结算程序。按规定流程履行项目资料的审查、复核，项目结算单核项目结算报告的审批制度项目结算分析。项目结算结束后，成本部门应组织进行项目结算分析，分析本项目目标成本完成情况、各部门责任成本控制情况等，分析目标成本失控原因，给出成本控制改进建议录入成本信息库。有关数据录入成本信息库，作为公司成本资料经验积累供应商考核组织供应商考核。在供应商合同履行完毕时由采购部门组织相关的部门对供应商的合同履行情况进行评价供应商采购分析。针对供应商的履约情况，分析本次采购的成功与失败的经验，对公司的采购提出改进建议录入供应商管理系统。有关数据录入供应商管理系统，对该供应商的档案进行更新房地产成本管理系统22目录一房地产成本管理常见问题与全成本管理理念一全成本管理的总体思路和四大阶段二如何建立卓越的全成本管理体系三各阶段成本控制要点房地产成本管理系统23目标成本体系是成本管理体系的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到精细的过程项目拓展阶段方案设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基基础工程主体工程给排水工程……数据调整成本匡算成本估算成本预算动态调整随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，并根据细化程度提出设计的成本限额指标，目标成本亦逐步真实建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障扩初设计阶段成本概算房地产成本管理系统24目标成本体系的基础是建立科学的成本科目体系科目代码科目级次科目名称责任部门注解11开发成本1.12土地成本总经办指:为取得土地开发使用权而发生的各项费用1.1.13土地购置款指:土地地价款,包括土地出让金.地价款.契税.土地使用费或土地合作款项1.1.23拆迁安置费1.1.33其它指:与土地相关费用,如地界勘测费.权证办理费等1.22开发前期费设计研发部/总经办/工程部1.2.13勘察测量费设计研发部/工程部指:为施工图设计或报建或施工准备发生的地质勘察及工程测量费用.(包括地勘.现状地形图测绘费.方格网测量等)1.2.23设计费设计研发部1.2.2.14规划、概念方案及建筑方案设计费1.2.2.24初步及施工图设计费1.2.2.34专项设计费指:委托水、电、气、智能化系统、有线电视、电信宽带等项目专业的设计单位发生的费用,并该费用独立于施工合同外的设计合同。同时包括人防设计、防排洪设计、室内装修设计、挡土墙设计、高切坡设计、深开挖设计、高回填设计等项目。1.2.2.44景观设计费1.2.2.54设计审查费指：按政府规定的施工图外审费。1.2.2.64其他指：工程图纸晒图及复印费、其他现未预见之设计费用1.2.33政府规费总经办成本科目表房地产成本管理系统25并在生成目标成本的匡、估、概、预的四个阶段，分阶段完善和锁定责任目标成本目标成本制定流程（1/2)匡算阶段项目拓展和初步定位阶段估算阶段项目深入定位和概念设计阶段支持性文件领导层/成本管理小组合同造价部财务部设计研发部营销部其他部门