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北京顺义区目标地块市场调研报告2017—09章节目录录一、城市区域概况二、顺义区房地产市场概况三、区域市场实际调研情况四、区域调研总结Part1城市区域概况一、城市简介首都、政治、科教、文化中心，世界上最大的城市之一。地理位置：北京位于华北平原北部。毗邻渤海湾，上靠辽东半岛，下临山东半岛。北京与天津相邻，并与天津一起被河北省环绕。城市简介：北京是中华人民共和国的首都、直辖市和国家中心城市，是中国的政治、文化中心，中国经济的决策和管理中心，是“八大古都”之一。北京作为全国政治、文化中心，定位于建设世界城市二、城市区域划分北京下辖14区2县，城区人口及面积在不断扩大。面积户籍人口常住人口首都功能核心区东城区42平方公里96.8万90.8万西城区51平方公里138.5万128.7万城市功能拓展区海淀区431平方公里230.7万348.4万朝阳区465平方公里197.4万374.5万丰台区306平方公里109.7万221.4万石景山区86平方公里37.1万63.9万城市发展新区通州区912平方公里68.3万129.1万顺义区1021平方公里59.4万95.3万房山区1994平方公里78万98.6万大兴区1040平方公里62.2万147万昌平区1352平方公里56.1万183万生态涵养发展区怀柔区2128平方公里27.8万37.7万平谷区1075平方公里39.8万42万门头沟区1455平方公里24.8万29.8万密云县2227平方公里43万47.4万延庆县1993平方公里28万31.7万北京下辖14区2县，根据职能不同划分为四个发展板块。随着外来流动人口不断增多，郊区城市化进程越来越快。人口约2151.6万（2014）。三、城市发展规划两轴——两带——多中心。根据北京城市总体规划，北京市将构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，其未来将重点发展位于东部发展带上的顺义、通州和亦庄3个新城。重点发展的新城将成为中心城人口和职能疏解及新的产业集聚的主要地区，新城将成为中心城人口和职能疏解及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益，共同构筑中心城的反磁力系统。顺义新城是北京市构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构里的重要一环，承担了会展、商务、物流、先进制造、体育休闲以及文化创意等多种产业职能。城市发展规划两轴——两带——多中心。两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地及空港产业中心、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。中心城：北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区。其范围是上版总体规划市区范围加上回龙观与北苑北地区，面积约1085平方公里。新城：在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。在“两轴－两带－多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城－新城－镇的市域城镇结构。中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地及空港产业中心、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心。北京各职能区协同发展四、顺义区简介地理位置：顺义区位于北京市东北部，城区距市中心30公里。东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南接通州区、河北三河市。区境东西宽45公里，南北长30公里，总面积1021平方公里。区域简介：位于北京东北部发展带，是北京重点建设的新城，临空经济高端产业功能区和现代制造业基地。中国最大的航空港——首都国际机场坐落境内。顺义新城引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。顺义区位于北京市东北部，首都机场坐落境内五、顺义区交通区位距离：顺义城区距离市中心30公里。航空：首都国际机场位于顺义老城区。轨道交通：地铁15号线穿过老城区，连接望京和顺义，进入北京市区较为便捷。道路交通：京承高速、京平高速，101国道均经过顺义，是北京去往东北方向的首选道路。公共交通：顺义全区路网密度达到2.56公里/平方公里，公共交通路网较为发达。六、顺义区规划布局顺义区是北京重点发展的新城之一。重点发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。一港：首都机场及临空经济核心区，区域发展的枢纽核心二河：潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊，是区域发展的生态屏障三区：顺义中心区（①潮白河以西地区为顺义中心区和现代制造业基地，包括顺义仁和镇、马坡镇和牛栏山镇）空港区（②天竺空港区包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和沙峪地区，重点发展高新技术产业和以空港为依托的物流业）河东新区（③是城市发展备用地，根据发展需要启动建设）四镇：杨镇、高丽营、李遂、赵全营，统筹城乡发展。随着首都新的空间发展战略格局的形成，顺义区确定了“一港二河三区四镇”的空间发展战略新格局。以空港为依托，着力打造“临空经济带”，以“空港国际化、全区空港化、发展融合化”为顺义区的发展口号。顺义区按照“做强东西、拓展南北”的发展框架，快速建设临空经济区、北京天竺综合保税区、航空产业园。发展航空物流、国际会展为特色的现代服务业，汽车制造、电子通讯、装备制造为代表的现代制造业。形成以空港周边地区、新城中心区为支撑、各镇协同发展的产业空间结构。临空经济带：五大功能板块共同组成，包括“顺义新城区/空港工业区/会展产业园/国门商务区/空港物流区”。Part2顺义区房地产市场概况顺义经济环境经济总量顺义区2016年全年实现地区生产总值（GDP）1565.6亿元，GDP增速近五年在2013年达到11%，此后在国家宏观调控下，维持在7%—8%之间的增速GDP增速与房地产发展关系宏观经济增长房地产发展现状小于4%萎缩4%—7%停滞7%—10%稳定发展大于10%高速发展2012年2013年2014年2015年2016年GDP总值（亿元）1103.21232.21339.71440.91565.6GDP增速8.6%11%7.8%7.6%7.9%备注：数据来自顺义区统计公报顺义经济环境人均收入全年全区居民人均可支配收入达到30808元，比上年增长9.0%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入达到36448元，比上年增长9.1%；农村居民人均可支配收入达到24649元，比上年增长8.8%。2012年2013年2014年2015年2016年城镇居民人均可支配收入（元）2554727974305763339436448增速6.1%9.5%9.3%9.2%9.1%顺义区2016年人均可支配收入30808元，人民生活水平持续上升。比上年增长9.0%备注：数据来自顺义区统计公报顺义区房地产销售现状作为购房者重点关注的大区之一，顺义区域目前的供应量占比并不算高，且以别墅项目为主。目前，顺义以老项目为主，顺义住宅市场经过几年的去化，已步入了后续供应乏力的状态。2017年上半年成交均价约3.4万，成交套数861套，成交金额62.24亿。2017年上半年顺义区域成交均价已达到34269元/平米，相较于2016年区域均价33358元/平，略有上升。备注：数据来自网易房产数据中心顺义区房地产板块划分顺义老城区的各种生活配套设施完善，但市场供应不足。位于天竺镇的中央别墅区，是北京知名的高端住宅板块，目前已近饱和。有地铁15号线经过新国展板块，紧邻顺义中央别墅区，位于朝阳和顺义接壤的地段，这一板块多以商业写字楼产品为主。后沙峪板块临近首都国际机场，地铁15号线在此设站，板块内以高端别墅为主，目前也已成为高端居住区。顺义楼市可以细分成老城区、中央别墅区、新国展、后沙峪、顺义新城等板块。北京市土地市场2017年1季度北京市城市地价动态监测结果时间内容国家级样点市级样点平均商业居住工业商业（规划新城）居住（规划新城）办公（规划新城）办公（市区）2017年1季度地价环比增长率（%）3.45%1.92%3.92%1.58%2.09%4.88%2.49%1.58%地价水平值（元/建筑平方米）144771909924429202098259927766916894地价（万元/亩）965.131273.271628.60134.67655.00661.80511.271126.27北京市分用途地价指数一览表年度综合商服住宅工业20163923025532662015333277459249201431826843723720132992524092272012278234379220201127523237621320102692213731962009220187301168200821418828916620071881652541482006159141195122200513813115511420041211221241072003111114108104200210610710510220011021031031002000100100100100数据来源：北京国土资源局顺义分局网站顺义区土地招拍挂信息地块位置用地性质土地面积（平方）成交地价（万元）受让人亩数时间备注成交价（万元/亩）天竺镇顺义新城第27街区二纬路南侧教育科研23849.6118862.4298中国民航机场建设集团公司35.772017年4月5日原首都机场2号航站楼东侧527.26顺义区高丽营镇东马各庄村南工业11912.81798北京世纪澄通电子有限公司17.872016年11月17日东至北京世纪澄通电子有限公司100.62顺义区天竺镇F3其他类多功能用地65441.899111520京和信家园置业有限公司和北京凯迪恒业投资有限公司联合体98.162016年7月4日容积率2.41136.07北京市顺义区仁和镇05-02-15-1地块R2二类居住用地、05-02-17地块A33基础教育用地限价商品住房项目住宅、商业、办公62344.53126000北京首开中晟置业有限责任公司93.522016年2月4日容积率2.1603981347.35顺义区仁和镇R2二类居住用地2834240336北京市大龙房地产开发有限公司42.512015年12月30日容积率2.0948.79顺义区仁和镇R2二类居住用地118126.86264750北京城建兴顺房地产开发有限公司177.192015年12月16日容积率1.76779441494.16北京市顺义区顺义新城26街区SY00-0026-6001、6003地块C2商业金融、F3其它类多功能用地C2商业金融用地、F3其他类多功能用地88702.37138000北京旭辉兴胜置业和北京石榴海房地产开发有限公司四家联合体133.052015年3月18日容积率2.3303431037.18北京市顺义区赵全营镇板桥村F2-01F3其他类多功能用地F3其他类多功能用地17277.422000北京郎园置业有限公司25.922015年3月13日容积率2.000012848.89顺义区马坡组团F3其他类多功能45793.1765000北京市顺义大龙城乡建设开发总公司68.692015年2月9日容积率2.500002946.28顺义区罗中路甲1号北京空港俱乐部管理有限公司现状工业用地工业7159.1128.8638北京空港俱乐部管理有限公司10.742015年1月11日容积率0.715148612.00顺义区双河路9号北区现状工业项目用地工业65459.941047.35