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201406青岛（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.1成本的定义与范畴经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.1成本的定义与范畴经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.1成本的定义与范畴企业家说：利润===收入—成本利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355利息收入。。。二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206利息支出。。。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失…投资收益2.072.1。。。三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。。。……六、每股收益。。。与收入相匹配的全部投入—成本（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.2企业财务预算管理、工程造价管理、项目运营管理对成本的定义和核算范畴有什么不同？财务(全面)预算•成本预算•费用预算工程造价•预算\结算•投资控制项目运营•成本进度•合同成本（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.3成本管理的概念与理论体系沿革标准成本管理（传统）作业成本管理（欧美）成本企划管理（日本）成本企划：（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.4制造业、建造业、房地产企业的成本管理有什么不同？如何避免误入歧途？制造业建造业地产开发（一）房地产行业成本管理现状与手段2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.1从地产企业财务核算要求来看成本预控体系的必要性利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355利息收入。。。二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206利息支出。。。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失…投资收益2.072.1。。。三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。。。……六、每股收益。。。核算时间核算对象核算内容（一）房地产行业成本管理现状与手段2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.1从地产企业财务核算要求来看成本预控体系的必要性利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355利息收入。。。二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206利息支出。。。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失…投资收益2.072.1。。。三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。。。……六、每股收益。。。从地产企业财务结果要求导入：----如何确保企业财务结果的真实性，（一）房地产行业成本管理现状与手段2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.2从项目开发过程和生命周期来看动态全成本归集核算要求决策阶段设计阶段实施阶段运营与维护阶段成本时间前期策划管理建设期项目管理运营期设施管理前期介入（运营信息向前集成）拆除费用前期策划向后指导全过程管理全生命周期管理建设项目全过程成本管理建设项目全生命周期成本管理2、房地产行业成本管理有什么特点和要求地产企业成本组成•土地成本•前期费用•建造成本•配套成本•环境成本•期间费用•发生时间：•发生内容：•特异性：•多变性：•核算：地产企业成本特点•全过程管理•全员参与•。。。地产企业成本管理要求•目标•动态•责任•IT工具地产企业成本管理手段（一）房地产行业成本管理现状与手段2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.3扫一扫:（一）房地产行业成本管理现状与手段项目策划定位完成主体施工图完成施工建造过程竣工备案完成项目交付入住你的项目在哪个阶段?成本知多少?如何才能知道全成本?（一）房地产行业成本管理现状与手段3、不同规模和发展阶段的地产企业对成本管理有什么不同要求？3.1单项目与多项目开发的地产企业3.2异地操盘或集团化管理的地产企业单项目•预结算•造价控制本地多项目•预结算•造价控制•成本管理异地\集团•预结算•造价控制•成本管理•目标管理你的核心问题（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.1关于目标成本管理体系的框架描述分析与纠偏动态成本信息反馈设立目标成本—基于利润目标利润目标的监督与实现（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.2行业成本管理现状与问题没有•没概念•没实施不准•无依据•无参与约束力•无约束力•逆约束征集你的问题!（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况目标深度要求：制度流程建设：责任落实：信息化建设：动态管理要求：财务风险控制：万科模式核心分析（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况产品成本弹性适配产品/部品/工艺标准化集中/战略采购万科成本管理几个突出优势（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况Step1土地投资论证阶段项目启动阶段项目方案设计阶段项目初步设计阶段Step2Step3Step4龙湖模式：目标形成《目标成本土地版》《目标成本启动版》《目标成本方案版》《目标成本执行版》（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况Step1工程实施阶段工程实施阶段项目竣工阶段项目结算阶段Step2Step3Step4龙湖模式：目标实现《目标分解与合约规划》《动态成本回顾》《项目竣工成本》《项目成本后评估》（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况龙湖模式的优势：1、明确目标测算的节点和深度，目标约束性强2、显性的、明确的合约规划带来项目实施过程控制、回顾可控度高（一）房地产行业成本管理现状与手段4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况动态成本管理变更签证控制如何建立目标如何下达目标目标建立在二三审批流考核商业开发标准化万达模式：（一）目标成本测算与控制要点目标成本为什么要编?给谁看编不出来谁负责（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施1贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表1、投资决策《项目投资可行性报告》投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本13、方案设计确定产品标准目标成本24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本34、施工图设计目标成本4投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施1贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表如何分阶段合适?每个阶段的重点?每个阶段间的控制?（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施1贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表每个阶段成本测算的重点?策划阶段：方案设计阶段：深化/施工图：（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施2‘测算-控制-测算’设计过程与目标成本编制如何有机并轨钢筋指标你限额了吗？各设计阶段成控指标？谁提谁落实目标测算对设计要求？（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施3目标成本的编制责任如何分解落实?案例分析：资金成本的测算责任？（资金计划—开发计划）（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施4什么样的目标成本才是有用的?有指导性控制性强落实到业务口（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？措施5如何考量目标成本的准确性?依据准确性环境与资源深度与可比性考核？（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？措施1目标成本什么情况可以调整?定位与设计调整价格波动开发计划调整超的多了？（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？措施2建立目标成本执行中的分级报警机制合同签定合同执行（原因）合同增加对成本控制目标的冲击力？费用突破业务审批（一）目标成本测算与控制要点探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？措施3目标成本与品质的矛盾如何协调?关于客户敏感关于品质策划关于成本策划案例与手段（二）动态成本管控要点2.1到底应该如何定义和看待动态成本签约动态付款动态计量动态如何形成成本动态采购动态（二）动态成本管控要点2.2动态成本信息到底要起到什么作用项目开发主线专业管控目标成本采购招投标管理合同管理非合同管理动态成本成本控制与分析投资分析策划论证设计管理报批报建施工营销竣工入伙项目计划项目进度、质量、安全管理项目分析项目评估+源于”经营计划”追溯”经营计划”成本形成控制形成回溯动态已发生未发生预测IT规划2.2动态成本信息到底要起到什么作用（二）动态成本管控要点2.3你的动态成本信息月报靠谱吗?2.4影响动态成本信息准确性的几个核心因素分析合同金额变更签证市场变化成本预计远程操盘怎么办？（二）动态成本管控要点2.5如何考量动态成本信息的价值关于规约（口径、表内外）报警？决策？报表调整？考核什么？怎么考？动态成本信息与纠偏的责任（一）组织架构与管控体系的基本要求不同架构下成本管理的定位、归属、职责----单项目公司（成本独立）----多项目公司----本部与异地公司（深业）----集团与分公司----集团/区域/城市公司从归属系统上划分---财务管控型---运营管控型---独立管理系---造价/成本合并---采购/成本合并---工程/成本合并（二）专业集成的要求与实现项目部组织目标成本测算\负责建造成本目标的实现《目标成本动态月报》1、责任部门上报并落实\纠偏2、项目部/成本岗统筹总成本与盈利目标关系,确保盈利目标实现《目标与责任成本管理细则》《目标成本测算第一稿》1、责任部门负责任测算2、成本岗统筹总成本与盈利目标关系策划报告《目标成本测算第二稿》1、责任部门负责测算及实现2、项目部统筹成本与品质关系，落实盈利指标控制方案设计《目标成本测算定稿》1、同前2、项目部参与和落实合约成本控制目标主体施工图（三）全员责任体系与考核机制的保障结果的责任各专业口(。。)各阶段(。。)数据(。。)统筹的责任实战沙盘演练:如何编制《目标成本第一版》演练说辞演练工具采购过程如何真正实现目标成本？1、房地产企业采购管理的目的和价值基于价值链，采购管理做些什么？达到什么目的？怎么做？采购过程如何真正实现目标成本？2、采购管理与成本管理的