房地产精细管理之全成本管理

专注地产行业传播管理智慧有限资源优化配置房地产精细管理系列项目全成本管理段传斌版权所有侵权必究段传斌房地产精细管理全程实战导师清华大学房地产总裁班客座教授中国房地产协会中房商学院客座教授8年设计、12年开发管理、5年管理咨询25年来与注地产行业，从工程师到项目总经理，从公司副总到资深管理与家已为50多家房地产企业的精绅管理提供咨询辅导服务为数百家房地产企业提供顾问服务为上千家房地产企业的中高管提供培训服务经典客户：保利地产、招商华侨城、富力地产、金融街集团、华夏幸福基业、中铁建、中节能、首开集团、中南控股、蓝光地产、海亮地产、中天地产、首创置业、颐和集团、融科智地、三江航天地产、新希望地产、冠鲁集团等田忌赛马有限资源优化配置全成本管理3000万：12.6亿专注地产行业传播管理智慧分享主题1.甲方的成本管理到底管什么？2.成本管理的流程不组细分工3.做好成本管理的关键点专注地产行业传播管理智慧项目全成本管理一系统思考二流程与分工三全程实战案例解析四现场研讨与答疑项目全成本管理专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨开篇案例龙湖VS保利龙湖时代天街11800保利新茉莉180002小时卖光有盘难开北京大兴区行业均价12000--14000专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨一系统思考1成本管理的常见误区2设计优化的空间3成本管理三级跳4房企成本管理五大趋势5六大原则6九段思考7和龙悦享8实战关键点解析专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨1成本管理的常见误区1.成本管理VS财务管理2.成本管理VS工程管理3.项目成本管理VS建安造价管理4.策划阶段没介入？5.设计工作跟不上？6.成本测算来不及？7.边施工边结算，结算管理=成本管理？8.成本、效益应由企业领导和财务部门负责，其他人想管也管不了？9.干好干坏一个样，没有压力，控制成本的积极性无法调动起来？10.偏重于事后的反馈，而事前、事中控制不力11.财务管成本，对工程结算不懂怎么管？12.合约预算部、规划设计部、现场项目部、财务部、到底谁来管成本？专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2地产行业成本管理现状事前事中事后开发商17%的浪费没人管10%的浪费没管住为了5%，展开血淋淋的肉搏乙方出图集，出专利方案，材设供应商已向设计院渗透签证，变更结算能力太强开发商VS乙方专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨3成本管理水平三级跳管理方案优化价值工程图纸优化成本管理系统价值1成本核算花多少，算多少算多少，花多少性价比提升案例《奥园地产低成本精装修》专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨4五大趋势核算事后诸葛工程成本管理控制花钱无沉淀管理提前策划全生命周期管理价值工程数据库应用专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨5六大原则1全员成本管理2全过程成本管理原则3合同化管理原则4目标成本管理原则5责任成本控制原则6可复查原则专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨6九段思考1战略布局土地成本管理2地产类金融财务成本管理3产品研发造价成本管理4管控模式管理成本管理5流程规范目标成本管理6绩效管理责任成本管理7梯队建设成本人才管理8信息系统成本信息管理9资源有限智慧无穷一战略层面二管控层面三执行层面四文化层面专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨7和龙悦享1.目前我们在哪些方面做得比较好？2.哪些方面急需补救？3.补救措施？专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨8实战关键点解析1.成本VS质量2.成本VS进度3.成本VS客户需求二流程与分工一系统思考三全程实战案例解析四现场研讨与答疑项目全成本管理元芳你怎么看？要好！要多要省！要快！多快好省？天方夜谈！！！设计部经理成本部经理总经理销售部经理工程部经理冲突型管理架构成本部经理工程部经理设计变更！样板间！又超了！图纸错了！三个和尚没水喝设计部经理总经理销售部经理非系统型管理架构专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨二流程与分工2如何避免？3成本管理流程体系4部门的与业分工不协作5和龙悦享6实战关键点解析1为什么这么乱专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨1为什么这么乱既要管设计成本？又要管工程成本？还要管预结算？成本老总真不是人干的？财务管成本，管得郁闷？成本与财务各算各的帐，永远对不上？分期核算盈利，财务做不到，成本不会算？经营风险谁来控制？专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2如何避免？1.决策——程序化2.组织——系统化3.奖惩——有据化4.业务——流程化5.管理行为——标准化6.绩效考核——定量化7.权责——明晰化8.目标——计划化9.措施——具体化10.控制——过程化专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨3成本管理流程体系丏业化运营管理平台组织管控管理链挖潜综合管理能力组织管理计划管理全成本管理绩效管理知识管理能力供应链管理流程管理信息化管理培训管理客户价值管理能力项目决策策划招商设计管理工程管理营销管理客服运营搭班子管理链挖潜管理链挖潜做项目管理链挖潜价值链增效带队伍可持续成长《成本管理流程》《成本管理流程文件目录》专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨4部门的丏业分工与协作职责分工成本管理部门主管产品研发部门有限资源优化配置营销管理部门工程管理部门财务管理部门综合管理部门设计费用控制设计变更控制销售进度和销售预测推广费用回款进度物管模式方案技术经济分析工程进度款审核非造价成本分析劢态信息月报投资收益分析成本分析责任成本考核成本工作计划成本合约管理部门造价成本数据库成本控制指导书造价控制设计各阶段成本测算和建议《部门职能细分与工作接口》专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨5和龙悦享1.如何有条不紊的开展成本管理工作？2.项目老总的进度要求VS成本老总的成本责任？3.成本老总的成本责任VS客户的需求谁来协调？专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨6实战关键点解析1.成本管理流程如何落地实施？2.责任成本分解与数据库框架？三全程实战案例解析一系统思考二流程与分工四现场研讨与答疑项目全成本管理专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨全程实战案例解析四个步骤(计划/三个阶段)：１＋３目标成本管理劢态成本管理成本分析与总结成本管理成本估算成本测算成本概算施工图预算目标成本控制指导书工程结算管理项目决算管理责任成本考核成本总结与分析工程造价管理费用管理动态成本月报合约采购管理计划管理有多重要？计划--工作效率--有效协同工作马车--升级--轿车（傻子与疯子）关键线路的关键节点你抓住了吗？专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨1成本工作计划开篇案例案例僵化的长沙计划形式主义的广州变化否定计划的太原眉毛胡子一把抓的新乡没有搞明白：究竟我们为什么要做计划？——提高应变能力标杆企业的成本计划分享专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨1成本工作计划1计划VS变化你开一辆老爷车：加油丌来油要速度上丌来刹车丌制劢该停停丌下来你觉得安全？计划计划纸上画画墙上挂挂情况变化便成空话脚踏西瓜皮滑到哪里算哪里骑毛驴看唱本走着瞧专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨1成本工作计划2为什么要做计划？《成本工作计划》模版要做什么？如何去做？何时何地去做？由谁去做？“计划赶不上变化”大致由于两个原因造成，1不可控因素2计划不系统、不配套实际上，第二个原因更重要人在天地间关键善应变因为有计划所以可以从容变化变化是计划的重要组成部分因为有计划所以有应变能力因为可能有变化所以要计划专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨1成本工作计划3成本管理计划的制定原则1成本计划包括目标成本系统与成本工作计划两部分其中目标成本系统包括目标成本责任成本2成本工作计划按季度或按月编制3计划内容包括成本管理流程的主要工作要点《成本工作计划》模版计划专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨1成本工作计划4三级计划管理体系3—5年发展计划战略规划部门年/月度计划项目开发计划成本计划销售计划资金计划管理计划年度经营计划指标设计计划工程计划一级计划二级计划三级计划专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨1成本工作计划5计划的分解与平衡公司年度经营计划指标年度项目开发计划资金计划管理计划两大保障计划第一次分解第二次分解设计计划成本计划项目总体施工计划312销售计划456专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨1成本工作计划6和龙悦享1公司的年度计划与各专业计划的分解支持？2资金链保障：项目的资金计划？3管理计划：运作项目的基础？--人才管理培训专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨1成本工作计划7实战关键点解析1实际工作中出现偏差时，可以调整计划吗？2应该如何调整？3计划赶不上变化，我们还需要做计划吗？专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2目标成本管理目标成本管理动态成本管理成本分析与总结成本管理成本估算成本测算成本概算施工图预算目标成本控制指导书专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2目标成本管理成本估算成本测算成本概算施工图预算造价成本项目成本土地成本成本控制指导书项目获取成本建议优化评审优化评审成本建议项目决策项目策划规划设计扩初设计施工图设计专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2目标成本管理1成本估算——开篇案例容许地价大龙地产白扔两亿提高容积率被否定赚地价差?赚取开发利润?某项目经结算单方利润500元(按原地价),按新的地价单方亏损300元----一帮人忙活两年亏了一大笔还不如卖地轻松,地产新政补地价,就必亏无疑专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2目标成本管理1成本估算——拿地阶段常见风险1.被政府规划部门忽悠？2.拿地指标，真实吗？系统吗？有价值吗？3.市政条件如何？4.配套建设如何？5.有没有进行可行性研究？6.周边楼盘信息有无调研？7.景观概念设计与建筑概念设计要不要同时进行？8.概念设计最终方案谁来评审？如何评审？标准在哪里？专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2目标成本管理1成本估算——战略意义运筹帷幄决胜千里事前算好帐倒推出土地成本的安全区间规避拿地风险避免盲目举牌《龙湖地产成本估算》专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2目标成本管理1成本估算——实战演练《新项目初步定位设计草案任务书》模版《项目全成本测算指标》模板《项目投资土地费用测算表》1概念设计产品研发部门，提供2-3种不同的规划设计概念，提交营销管理部门、财务管理部门和成本管理部门营销管理部门应根据市场情况，预测得出：1售价水平；2销售周期；3销售费用，提交财务管理部和成本管理部2销售收入3建造成本成本管理部编制不同设计概念下的建设成本投资估算，并编制估算说明和依据4土地成本成本管理部协同财务管理部共同编制项目的全成本评估，并推出相应的土地成本，交领导决策5项目获取土地成本测算结果作为项目获取的重要成本依据专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2目标成本管理1成本估算——和龙悦享1.如何把握土地成本的安全区间？2.成本估算的依据？专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2目标成本管理1成本估算——实战关键点解析1.拿地阶段相关部门如何配合成本管理部的工作？2.成本估算的容许偏差值是多少？专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2目标成本管理成本估算成本测算成本概算施工图预算造价成本项目成本土地成本成本控制指导书项目获取成本建议优化评审优化评审成本建议项目决策项目策划规划设计扩初设计施工图设计专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2目标成本管理2成本测算——策划阶段策划合理研判:张家口某项目,策划主题:地中海风情小区(小高层),楼面地价含拆迁1000元,销售均价3000元,倒推单方造价不足700元,如何实现?建造成本:南方某公司15万平小区，已经安排单方造价1500元,经倒排单方造价只有1141元,找到原因,为什么做一个项目赔5000万?《项目全成本测算指标》案例《云也建水一期项目测算》开篇案例专注地产行业传播管理智慧系统流程实战研讨2目标成本管理2成本测算——策划阶段的成本管理海市蜃楼能落地面？成本测算是试金石策划阶段忽视成本