房地产结构成本控制的管理思路和技术方法

结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路和技术方法引言：结构成本控制的意义l房地产商的客户最不关注的成本是什么？结构成本--必须是房地产商最应关注的成本！n结构成本占整个建安成本的比例是多少？u结构成本会有很大离散性的原因是什么？:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法引言：当前结构成本管理的市场状况p两种认识u建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。u结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p一个现状u仅从经济指标上对结构成本进行控制。u极端强调结构成本的控制，含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。p一种思路引言：当前结构成本管理的市场状况:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法u成本管理的内涵u结构成本的管理思路及方法u结构成本管理的技术关键点u结构成本优化的案例u其它成本案例u总结与互动目录:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法成本管理理论的发展传统成本管理理论工程建设成本管理项目操作成本约束全方位成本管理把成本管理的范围扩大到资源最优化配置，价值分析，风险分析等领域，以系统观点全面分析项目的投入产出比。范围横向延伸全生命周期成本管理把成本管理的链条向前扩大到决策投标阶段，向后伸延到项目的使用维护阶段，使项目的成本在其整个项目生命周期中达到最优化。时间纵向延伸:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法成本管理控制措施组织措施技术措施经济措施合同措施总目标：项目全寿命周期的最小的投入产出比控制过程设计准备设计招投标施工投入使用阶段经济工作管理工作技术工作工作性质成本管理的内涵项目论证项目策划阶段:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的管理思路及方法p必须对整个设计和策划的全过程进行管理Ø前期策划地质的考虑(案例）事前控制是重中之重!!!Ø方案阶段：结构的可行性及合理性、避免返工Ø施工配合阶段：变更、签证的合理控制Ø施工图阶段：结构的精细化设计Ø扩初阶段：结构方案的优化Ø规划阶段：建筑物的排放（案例）:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p事前控制的几个要点l设计院的选择（扩初及施工图阶段）•合适易管•态度重视•项目情况•服务意识•市场口碑结构成本控制的管理思路及方法:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p事前控制的几个要点l专业负责人的选择•业绩水平结构成本控制的管理思路及方法•市场反馈--图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识•影响力及控制力:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p事前控制的几个要点l成本意识的沟通与输入•前期主动的沟通•尊重平等的心态•质量标准的换位思考•同行的交流与竞争•双赢的思路和手段结构成本控制的管理思路及方法:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p事前控制的几个要点l设计周期的合理取值•设计周期对总成本的影响结构成本控制的管理思路及方法Ø资金的时间价值Ø市场风险的变化Ø产品的实际价值:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法时间成本曲线：H最低时间界限G最小成本点工期资源成本曲线追加资源由于浪费时间而增加成本前期策划与设计周期基准结构成本控制的管理思路及方法:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p事前控制的几个要点l如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？结构成本控制的管理思路及方法Ø组织的重视及措施Ø工序的前置及搭接Ø标准化设计的推广:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p事前控制的几个要点l设计费的合理取值•设计费取多少合适？结构成本控制的管理思路及方法•设计费本身及其对总成本、进度及质量的影响•设计费如何支付---对象、时间:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法l设计合同中设计公司应承担的风险•设计错误所导致的损失（磕碰错漏）•设计延误所导致的损失•施工配合不到位所导致的损失•设计结果超限额的罚则（后）p事前控制的几个要点结构成本控制的管理思路及方法:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p事前控制的几个要点l限额设计合同的引入和使用•引入的意义•限额的内容•限额的数值•限额的弹性（数值的范围和局部的调整）•双赢的思路结构成本控制的管理思路及方法限额设计合同的效果案例梅陇镇二期限额指标及结果分析:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p事前控制的几个要点l甲方的技术原则必须提前输入•《结构设计统一技术措施》或《结构设计指引》沟通！达成一致结构成本控制的管理思路及方法惠州大亚湾项目《结构设计指引》的补充意见金地公司标准构造做法•《结构设计总说明》•《标准构造做法》:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p设计过程中必须控制的几个关键环节1.结构体系的确定及主要平面布置图2.基础的选型及设计图3.电算模型及计算系数的取值4.标准单元的样板截面及配筋图5.地下室的布置及样板配筋图6.结构转换层的布置及配筋图沟通!符合要求!结构成本控制的管理思路及方法:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p施工图审查公司的选择及沟通•选择思路—易于沟通•沟通时机--重视前期•沟通内容--规范的边界或有争议处（超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义、配筋）•沟通方式--双方、三方、资源借助、关系维护结构成本控制的管理思路及方法:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p外部资源的引入•引入的前提和原则—性价比的判断结构成本控制的管理思路及方法•引入的资源类型--垄断部门（政府、人防、审图）、学术权威、行业专家、专业咨询公司•引入的时机--尽早、及时•合作方式及注意事项--顾问、价值及时间、案例（机器、惠州项目、人防专家）:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法p战略合作伙伴的形成及意义•风险评估及资源占用•前期沟通及思想融合双赢结构成本控制的管理思路及方法Ø质量和进度的保证Ø后期的服务Ø工作范围的衍生Ø总成本的降低、总效率的提升:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制管理思路的案例金地集团结构含钢量优化目标值金地集团结构设计管理流程:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法结构成本控制的技术关键点:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法v梁的布置与成本的关系Ø8.5米X8.5米柱网下,布置井字梁经济还是十字梁经济?结构成本控制的技术关键点•钢筋的数量?混凝土的数量?模板的数量?ü答案：在正常楼层,十字梁较井字梁便宜约16-22%!井字梁与十字梁经济比较（设计院）井字梁与十字梁经济比较（地产公司）:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法v梁的布置与成本的关系(续）结构成本控制的技术关键点Ø一些短墙上的小梁是否需要布置?•普通楼板是否足以支撑这些短墙?•板的配筋是否为构造配筋，而不是根据计算得出？ü答案：在一定跨度范围内,梁的布置越少越好!:287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法v梁配筋方式对成本的影响结构成本控制的技术关键点PPT::287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法v梁配筋方式对成本的影响结构成本控制的技术关键点l梁钢筋的直径超过25时，会对成本造成什么影响？l住宅标准层梁宽常为200或250，此时梁顶钢筋宜采用大直径钢筋还是小直径钢筋？l主次梁相交处设计院常常布置有吊筋，是否合理？PPT::287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法v剪力墙的布置与成本的关系Ø如何优化剪力墙布置的位置数量？•建筑物的两端和周边重点布置；•建筑物的内部和中间位置减少布置；---以保证结构的抗震扭转指标满足要求ü清除不必要的结构成本结构成本控制的技术关键点•结构的计算位移是否与规范的最低要求相差不远；ü好钢用在刀刃上PPT::287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法v剪力墙的布置与成本的关系（续）ü最优化的剪力墙长度是其宽度的8倍+100；ü剪力墙的翼缘小于600时，应关注其结构设计结果。Ø如何优化剪力墙的长度？•剪力墙太长，结构本身成本增加，同时又使地震力增加，进一步加大结构成本；•短肢剪力墙，抗震性能不好，构造配筋成倍放大，成本也会增大；结构成本控制的技术关键点l对策PPT::287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法v如何控制剪力墙的厚度取值？Ø《高层建筑混凝土结构技术规程》7.2.2条：底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/16（一、二级抗震等级）或1/20（三、四级抗震等级）。Ø但底部商业、底层假复式住宅或架空层层高较高，按此规定，墙厚必须增加较多，同时变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加。结构成本控制的技术关键点经过《高规》附录D专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省本层造价约15%。l对策：PPT::287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法v异形柱结构中应注意的事项？Ø异形柱对成本的影响？Ø对结构安全的影响？Ø是否可以少用异形柱，多用方柱？结构成本控制的技术关键点•与内分隔墙相连的位置；•在门背后的位置；•可以与立面造型相结合的位置；•其它对建筑不影响的位置；PPT::287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法v楼板的厚度对成本的影响Ø标准层楼板厚度对荷载的影响程度？---2CM的板厚占标准层总荷载约3.3%Ø标准层楼板厚度对梁、柱、墙配筋的间接影响？Ø标准层楼板厚度对板配筋的影响？---仅考虑构造因素，板的配筋量与板的厚度成比例增加Ø标准层楼板厚度对地震力的影响?---2CM的厚度增加地震力约3.3%结构成本控制的技术关键点Ø标准层楼板厚度对基础的间接影响？PPT::287888478Word:.:287888478结构成本控制的管理思路和技术方法v实际工程中楼板厚度选择建议结构成本控制的技术关键点l普通3米跨度以内的楼板可取80-100；l普通3-4米跨度的楼板可取100;l客厅处的异形大板可取120-150；l普