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成本控制研究---技术管理领域结合项目，有的放矢……2012/09-2-研究框架一、理念—设计阶段成本控制二、规划—设计阶段成本控制三、方案—设计阶段成本控制四、施工图—设计阶段成本控制五、景观—设计阶段成本控制六、室内—设计阶段成本控制-3-一、成本理念1.控制目的2.核心原则3.微笑曲线4.控制手段5.抓住重点6.实施办法二、规划阶段1.开发时序2.停车指标3.公建配套4.交通组织5.场地竖向6.综合管线7.小区景观8.建筑高度9.样板区三、方案阶段1.土方平衡2.设备用房3.建筑高度4.结构合理性5.体形系数6.建筑层高7.开窗比例8.户型平面9.架空层10.顶部构架11.地下车库12.储藏空间13.赠送空间14.立面材料15.建筑部品16.标准化-4-五、景观阶段1.重点分配2.软硬比例3.水景比例4.苗木品种5.标准化六、室内阶段1.装修范围2.材料选择3.标准化四、施工图阶段1.结构优化2.管井3.隔墙4.节能计算5.构造做法6.精装修7.设备8.设计变更9.标准化一、成本控制理念成本控制研究-6-一、成本控制理念1.微笑曲线2.控制目的3.核心原则4.控制手段5.抓住重点6.实施办法成本控制研究---控制理念-7-成本控制理念----微笑曲线借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴则代表附加价值的高低。微笑曲线-8-成本控制理念----微笑曲线小区规划—建筑方案—施工图—景观设计—室内设计建立“全过程”设计成本控制理念-9-成本控制理念----控制目的思考：价值+附加价值-成本=利润利润最大化，更好的挣钱。。。。。会花钱，才有可能会挣钱……走远了，忘记了出发的目的……-10-成本控制理念----核心原则产品与作品的区别？向制造业学习！“客户体验”是衡量成本控制是否合理的最核心原则成本控制理念----核心原则不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准……-11-客户体验分析：一、外部要素二、内部要素成本控制理念----核心原则区域交通教育商业景观医疗合计25-3020-2220-2210-1510-128-10100%价格户型口碑景观物业样板区质量规划立面合计40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%决定客户购房的体验分析……客户体验因档次、城市有别……-12--13-成本控制理念----控制手段思考：如何协调成本与品质之间的矛盾？-14-4．控制手段①资源分配---品质和成本的平衡②竞品对标---击败竞争对手成本控制研究---理念阶段先分析开发，其次建安，再次？？-15-成本控制理念----控制手段1“资源分配”解决品质与成本之间矛盾的控制手段！有限资源合理分配，自身分配……-16-成本控制理念----控制手段＞＞-17-成本控制理念----控制手段2“竞品对标”在成本上击败竞争对手的手段就是对标！好钢花在刀刃上，类别间分配……-18-对标表诉求分析成本控制理念----控制手段2-19-５．实施办法①标准化---70%，减少错误的贡献②标准深度---部品or建筑标准化③标准复制---还是需要设计优化④组装机还是品牌机？买标准零件还是买辆整车？成本控制研究---理念阶段二、规划设计阶段成本控制成本控制研究-21-二、规划设计阶段成本控制1.开发时序2.小区停车3.公建配套4.交通组织5.场地竖向6.样板区7.建筑高度8.小区景观9.综合管线成本控制研究-22-思考：战略层面的开发时序和财务成本密切相关！规划设计也对其影响！相信自己，你也可以当。。。成本控制研究---规划阶段-23-1、开发时序①首期资金---投入和成本②首期速度---规模和高度③开工规模---规模和标段④土方挖填---挖填结合⑤首期到位---管线设备⑥交付时序---交叉投入⑦分期规划---规划层次成本控制研究---规划阶段-24-1、开发时序①首期资金---投入和成本②首期速度---规模和高度先开发1期B区位置中等待开发2期C区抬高价格最好开3期A区位置最差样板区无地库，周期短1期小高层区，周期短1期规模较小，出形象成本控制研究---规划阶段1期B区小高层+别墅2期C区高层+别墅3期A区高层+小高层+别墅-25-1、开发时序③开工规模---招标约10万㎡标段约5-6万㎡标段清晰，避免交叉④土方挖填---挖填结合B1地块小高层规模9.7万㎡B2地块的别墅规模4.7万㎡与招标、施工标段规模匹配理想的土方平衡小高层地块挖土抬高别墅区场地成本控制研究---规划阶段B区2标小高层B区1标小高层B区4标小高层+别墅B区3标别墅-26-1、开发时序⑤首期到位---设备，管网、用房、智能化等分期、提前投入⑥交付时序---避免重复、交叉投入成本控制研究---规划阶段物业用房、机房（消防、电信、智能化）首先满足一期交付管网分期、统一-27-2、小区停车事业部和常州项目地库比例机动车停车位不足，非机动车停车位闲置。。。成本控制研究---规划阶段-28-2、小区停车（机动车）地下车库面积：地上建筑面积约20-25%高度重视！深入研究！严格控制！成本控制研究---规划阶段-29-2、小区停车（机动车）①有效的场地：减少边角场地②地上or地下：10%的比例③未来的需求：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求④公建的停车：没有地下配比，尽量地面解决成本控制研究---规划阶段-30-2、小区停车（非机动车）非机动车停车配比：2.0辆/户非机动车地下停车：不便利非机动车库设计严重浪费！大有潜力可挖！国家政策和现实生活：滞后、机会成本控制研究---规划阶段-31-2、小区停车（非机动车）①理想位置：地面（架空层、停车棚、就近）、地下（集中管理）②多余指标：地面非机动车位变机动车位③多余空间：赠送储藏间、物业使用以客户为导向，合理分配资源。。。成本控制研究---规划阶段-32-3、公建配套物业管理的不满意是否与开发的技术管理问题？成本控制研究---规划阶段-33-3、公建配套思考：小区变设置数量是否达到极限？物管用房如何设置最合理？与后期物管成本是否关联？物业管理也和规划设计密切相关！成本控制研究---规划阶段-34-3、公建配套①配套商业：比例和位置②物管用房：位置和规模③物管成本：规划和运营④居委会：位置和规模⑤小区变：位置、数量⑥组团大堂：形式和规模成本控制研究---规划阶段-35-3、公建配套⑥组团大堂：形式和规模成本控制研究---规划阶段常州项目一期B区组团大堂常州项目三期A区组团大堂-36-4、交通组织小区交通系统也关乎成本！成本控制研究---规划阶段-37-4、交通组织①出入口：数量和物业②消防车道：长度和成本小区主入口：４人ｘ２班小区次入口：１人ｘ２班保安：工资＋吃住＋管理成本＝０．４ｘ１２ｘ７０年３３６万成本控制研究---规划阶段-38-5、场地竖向思考：土方量控制如何做到最优化？土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3①土石平衡：计算：24600㎡x1米x30元/ｍ³=73.8万/米条件：10万㎡小区、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户结果：每抬高1.0米，建筑单方节省73.5元/㎡方法：抬高场地、土方平衡②基坑支护：③基础形式：④场地排水：物业投诉集中在地下室灌水、屋面漏水、窗口漏水场地持力层≤场地抬高≤地下室计容成本控制研究---规划阶段-39-6、样板区思考：售楼处规模、样板区规模占项目规模比例？售楼处：投入成本=6000+4000元/㎡维护成本=8-10人样板区：景观成本=800-1000元/㎡维护人员=4-6人样板区：维护成本=4.0-5.0万元/人、年小区规模≤1010-2020-40≥40备注售楼处0.12-0.150.15-0.180.18-0.200.20-0.25单位：万㎡样板区0.500.600.751.0成本2000240027503500单位：万元有限资金投入适当的规模。售楼处1200㎡减少100㎡装修成本提高900元/㎡；减少200㎡装修成本提高2000元/㎡……成本控制研究---规划阶段-40-7、建筑高度思考：住宅经济高度、层数是少？（9层、11层、18层、80米…）7-11F12-18F19-33F备注建安成本建筑面积95.197.5100.0使用面积78㎡得房率82.080.078.0%得户率105110251000户建设周期假设10万㎡，每户使用面积78㎡，不同层数，得到户数不同……成本控制研究---规划阶段-41-8、小区景观①软硬比例：绿地3：7到龙湖1：9？②水景面积：档次与面积的关系③苗木种类：9、综合管线①分期和整体成本控制研究---规划阶段-42-前至开发时序后至物业管理均与规划设计密切有关均与成本控制密切联系成本控制研究---规划阶段三、建筑设计阶段成本控制成本控制研究-44-1.建筑风格2.户型平面3.结构优化4.得房率5.建筑高度6.设备用房7.体形系数8.开窗比例9.架空层10.顶部构架11.地下车库12.储藏空间13.赠送空间14.立面材料15.建筑部品16.标准化三、建筑设计阶段成本控制-45-1、建筑风格客户体验成本难易度备注现代-风格新古典-风格地中海-风格ARDECO-风格英式-风格法式-风格成本控制研究---建筑设计阶段-46-2、建筑户型综合影响：结构优化、得房率、开窗比例、体形系数成本控制研究---建筑设计阶段-47-成本控制研究---建筑设计阶段常州A区户型平面图万科7个成本指标所带来的经济效益7项指标发挥经济效益后，单方成本减少145-260元/M2按开发量500万㎡计，则成本降低额约为10亿元！-48-3、结构优化①选型比选：框架、框剪、剪力墙②平面规整：水平向、垂直向③装饰构件：结构构件、装饰构件成本控制研究---建筑设计阶段常州A区１、１１、１６、２０、２１、２５、２６#楼14万㎡的户型平面图-49-4、得房率①交通核：影响得房率②得房率：多层85%、小高层82%、大高层78-80%③赠送空间：阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。。档次、售价和赠送比例?成本控制研究---建筑设计阶段常州A区户型平面图-50-6、设备用房①设备用房：辐射范围、位置②管线长度：铺设长度、③分期实施：满足一期、结合整体④用房功能：水泵房、配电房、煤气调压站消控中心、电信机房成本控制研究---建筑设计阶段常州A区设备用房布局示意-51-7、体形系数--体形与效果平衡①结构成本：结构用量②能耗计算：保温厚度、门窗形式③外表面积：装饰面积、保温面积成本控制研究---建筑设计阶段常州A区和镇江户型平面图分析-52-建筑设计阶段成本控制建筑层数控制：建筑层数会影响结构体系的经济性，也会影响设备的配置要求，规划中应尽量避免尴尬的层数。7层要设电梯/12层要设两部电梯/19层要设剪刀梯6层底部架空要注意“顶层入户离地小于16米”11层、18层底部架空高度应小于4.5m-53-建筑设计阶段成本控制•建筑层高控制：在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高。层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%，剪刀楼梯当层高大于3150时，要增加休息平台，增加公摊面积。-54-8、开窗比例①降低能耗：外围护能耗最大处为窗②保温性能：提高窗保温性能，成本提高很大③窗墙成本：窗/墙=330-550/150元/平方米④外遮阳：随窗面积增加330元/平方米⑤护窗栏杆：有无护窗栏杆100元/米成本控制研究---建筑设计阶段窗地比例列表-55-9、架空层①控制比例：适度采用、测算比例②空间通透：结合上部结构，不宜结构转换③结合档次：比例结合定位④控制高度：就是控制成本底部4m左右高架空层，单方面积含钢量提高约2kg成本控制研究---建筑设计阶段-56-10、顶部构架①控制比例：适度采用、测算比例②建筑效果：效果平衡成本③结合档次：比例结合定位④控制高度：高度带来成本顶部3m左右高架空层，单方面积含钢量提高约2kg成本控制研究---建筑设计阶段