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绍兴市场专题调查——针对130-140平米、顶带阁户型一、典型楼盘个案分析二、各项指标综合分析第一部分典型楼盘个案分析调查目的：大城小院定位于城市低密度高端社区，本次调查将围绕绍兴中高端楼盘的130-140平米户型展开，以该面积段的户型配比、销售情况、户型设计特点等作为重点考量对象。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型绍兴130-140平米住宅楼盘1世茂·盛世名苑5水岸香堤2白鹭金滩6阳明华都3绍兴天下7南岸花城4山水华庭世茂·盛世名苑（二期）地理位置云东路与环城东路交汇处项目简介总建18万平米主力户型140-200平米开发商世贸集团项目现状一期已经交付，二期预约中建筑风格新古典建筑类型二期为高层价格前期售价约8500元/平米；目前约7500元/平米世贸打算在绍兴建一座“新城”，113万方体量的楼盘，在绍兴的关注度相当高。一期主要是市场试水，因此涵盖户型面积非常广（从2房到5房）。一期在先前销售中滞销户型为“品”字户型中的中间户型和100多方的二房，不符合绍兴消费者购房习惯；二期目前在推的户型分138平米、142平米、171平米三类。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型二期户型配比表（目前主推）户型面积（平米）套数占小区总套数比面积（平米）占小区总面积比A14218664.6%2641262.6%B1715218%889221%C1385017.4%690016.4%合计288100%42204100%目前二期主推12、15、16#楼，户型有三类，以130-140平米的面积段为主，总套数占比82%，占总面积占比79%。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型附：已交付的一期户型配比表面积范围（平米）套数占小区总套数比总面积（平米）占小区总面积比106—12524821%2833015.9%130—13825421.5%3385719%142—19862252.7%10209057.3%198以上564.8%140027.8%合计1180100%178279100%一期总平图该项目整体定位较高，因此户性以面积偏大的舒适型三房为主，面积基本在130平米以上。项目的居住舒适性以及作为城市综合体未来配套的丰富性，使项目受到了二次置业客群及投资客的喜爱，相关资料显示，两者比例分别占总客群的40%及30%。该配比表数据根据绍兴透明售房网整理。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型奇数层偶数层A户型面积：约142平米（3房2厅2卫）特点：格局方正大气，采光良好，三房朝南，主卧带270度转角飘窗。北面空中花园相错设计。代表性户型（二期）奇数层室内空中花园设计。偶数层空中花园设计。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型C户型面积：约138平米（3房2厅2卫）特点：方正大气，南北通透；入户设计有壁橱鞋柜；三房朝南，客厅连接景观大阳台；北面空中花园相错设计。奇数层偶数层奇数层室内空中花园设计。偶数层空中花园设计。代表性户型（二期）一、典型楼盘个案分析130-140平米户型面积：约135平米（3房2厅2卫）特点：两房朝南，一房朝北，不如二期三房全朝南布局。阳台、空中花园也不如二期做的有特色。代表性户型（一期）一、典型楼盘个案分析130-140平米户型128白鹭金滩地理位置镜湖新区解放北路延伸段大滩四号地块项目简介总建筑面积376810平方米，占地面积150448平方米，容积率1.8，绿地率36%，总户数1800户主力户型88-347平方米开发商浙江金昌房地产集团股份有限公司交付日期2011年建筑风格法式新古典学院派风格（公寓）地中海风格（排屋）建筑类型小高层，高层，排屋价格公寓售价约9000元/平米。排屋185套全部售罄，一期公寓基本售完；二期公寓销售中。金昌房产在绍兴的品牌知名度较高，市场号召力强，市场反映较好。目前在售的130-140平米户型主要集中于8、12#楼。在一期公寓销售中去化最慢的为80多方二房，因为面积段不符合绍兴消费习惯。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型面积：145.56㎡（东边套），3房2厅1卫；主要集中于8#、12#楼特点：户型南北通透；主卧、次卧、客厅朝南，客厅带有大阳台；餐厅带有设备平台，厨房带有阳台。代表性户型东边套145.56平米；西边套156.20平米。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型328167绍兴天下地理位置位于绍兴大滩区块东南面，四面碧水环绕，东至长大江、南望文笔塔，西北至梅山江。项目简介建筑面积30余万平米，容积率1.7，绿地率45%主力户型普通公寓户型88－220平米，主力在120－140平米；有两幢空中复式公寓，户型在250－274平米；排屋224－285平米。开发商绍兴北辰置业有限公司交付日期2010年建筑风格新古典主义风格建筑类型高层+排屋价格公寓均价9100元/平方米；排屋13800元/平米。（前期销售）与大滩竞争楼盘而言，绍兴天下给客户的品质感略显一般，更多的是依靠性价比取胜。在前期销售中140平米以上的户型去化速度较快。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型面积：141平方米（3房2厅）特点：户型方正，南北通透，全明设计；主卧和次卧朝南，主卧带有独立卫生间，次卧带有阳台；客厅与餐厅相连，客厅带有阳台。该户型设计的另一特点是偶数层带有空中花园，而奇数层无，如图中所示。空中花园代表性户型一、典型楼盘个案分析130-140平米户型810山水华庭地理位置绍兴镜湖新区大滩，西临梅山江项目简介总建筑面积6万平方米，总占地面积28151平方米，绿地率30%主力户型122-254平米3房排屋214-265平米，高层122-172平米，小高层100-176平米，空中别墅：316-381平米。开发商浙江勤业建设开发有限公司交付日期2009年3月建筑风格现代风格建筑类型小高层+高层+排屋+空中别墅价格普通公寓均价7500元/平方米该项目以130平米及以上的3房户型为主。目前基本已经售罄。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型面积：151平米。特点：户型方正，南北通透，主卧和客厅朝南，客厅带有空中花园；进门带入户花园；书房带阳台。代表性户型面积：154平米。特点：户型方正，南北通透，主卧和客厅朝南，主卧带有空中花园；进门带入户花园；书房带阳台。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型水岸香堤地理位置越城区浙东运河与古水道交汇处项目简介总建筑面积110000平方米，容积率3.67，绿地率60%，小区分南北两大区块，中间有河道相连。主力户型108-160平方米开发商浙江星愿建设投资有限公司交付日期2010年10月建筑风格现代风格建筑类型高层价格均价7000元/平方米第一组团为两幢1000套的人才公寓，面积35-45平米。其余6幢高楼全部为点式布局，套型主力户型面积为108-160平方米。该楼盘以经济型为总体定位。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型面积：127㎡特点：三房设计，两房朝南，主卧带有大面积弧形观景窗，次卧带有观景阳台，客厅带有弧形阳台。面积：140㎡特点：户型方正，南北通透，卧室朝南，主卧带有独立卫生间，次卧带有景观阳台，客厅带有弧形观景阳台。代表性户型一、典型楼盘个案分析130-140平米户型阳明华都地理位置城南汽车南站以南项目简介总占地面积近250亩，建筑面积20多万主力户型项目二期：100、120、140平米开发商浙江大宋控股集团有限公司项目现状一期已经交付，二期销售80%左右建筑风格新古典主义建筑类型多层+叠排价格目前在售折后价6600元/平米一、典型楼盘个案分析130-140平米户型一期档次较低，前期开发的多层现房效果较为一般，一期部分０８年１月入住。项目去化情况良好主要原因有：片区在售多层项目仅其一家；多层主力户型面积110-160平米，户型设计结构合理，总价控制得当。面积：140.29平米（4房2厅2卫）特点：整体格局方正，功能分区合理。无玄关设计，室内一览无余。G户型面积：142.6平米（4房2厅2卫）特点：空间宽裕，采光良好，客厅开间达4.8米并连景观阳台。代表性户型多飘窗增加了房间的透明性与视野的开阔性。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型南岸花城地理位置中兴路南端项目简介总建15万平米，荣获2007全国人居经典综合大奖主力户型88平米两房两厅一卫开发商绍兴润和南岸花城置业发展有限公司项目现状部分结顶建筑风格新古典，景观以英伦高雅贵族沙龙景观布局建筑类型7幢高层（16-20层）价格目前在售折扣价格6500元/平米（相当于原来售价的86折）一、典型楼盘个案分析130-140平米户型B1户型面积：137.25平米(90.23+47.02平米);特点：3房2厅2卫，子母套设计，双南向卧室，南向双阳台。主卧进深过长，实用性较差。B2户型面积：134.50平米(86.96+47.54平米);特点：3房2厅2卫，子母套设计，三房朝南是设计亮点，两个卧室带阳台，北面有赠送露台。主卧进深过长，实用性较差。代表性户型子母套设计组成130余平米户型是该楼盘的特色。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型代表性户型C户型面积：135.67平米(88.80+46.87平米);特点：3房2厅2卫，子母套设计，双南向卧室皆带阳台。主卧独立走入式衣柜设计，但进深过长，实用性较差。F户型面积：140.15平米;特点：3房2厅2卫，非子母套设计，三卧室朝南，并设计三阳台。主卧进深过长，开间仅3.6米，实用性较差。子母套设计组成130余平米户型是该楼盘的特色。一、典型楼盘个案分析130-140平米户型点评：为了规避90/70的限制，项目设计了部分子母套户型来满足市民对面积为130平米的户型的偏爱，但正是这种规避增加了项目设计的难度，导致了部分户型存在较大缺陷。如存在户型格局不方正、进深过大等系列问题，导致实用性较差，且采光通风也受到了较大影响。从项目去化情况分析，从08年5月份开盘10个多月以来，130平米左右的房型总计才成交44套，户性设计的不理想是一项比较重要的原因。（数据根据透明售房网整理）一、典型楼盘个案分析130-140平米户型调查目的：大城小院的低层建筑将设计顶带阁户型，因此此次将以多层为对象展开顶带阁的户型设计调查。但考虑到绍兴目前多层房源供应量有限，故适当选取了部分排屋户型的顶层阁楼作为我们的研究对象，希望以此发现绍兴市民对于阁楼方面的一些共性消费偏好。绍兴目前多层住宅缺乏，顶带阁户型较少，以大地·香樟园为代表。绍兴顶带阁楼盘1香樟园（多层）2山水华庭（以排屋为分析代表）3阳明华都（以排屋为分析代表）4水墨澜庭（以排屋为分析代表）一、典型楼盘个案分析顶带阁户型大地·香樟园地理位置环城东路与东池路交汇处项目简介总建约3万平米，容积率仅1.15，绿化率45%主力户型120-170平米4房、240-250平米排屋开发商绍兴金甲置业有限公司项目现状预约认购中，明年9月交付建筑风格新古典主义建筑类型多层+排屋+情景式退台花园洋房价格放风价1万/平米一、典型楼盘个案分析顶带阁户型不管是多层还是洋房面积都为中大户型，这主要是为了满足城市高端客户群的需求。底层阁楼大地●香樟园户型127平米；四室二厅三卫客厅面宽4米，约20平米餐厅与客厅相连，采光较差南阳台面宽4米主卧室面宽4米，面积17平米厨房敞开式设计卫生间有3个卫生间次卧1面宽2.8米,约10㎡东阳台无南露台面宽、进深4米，16平米次卧2面宽4米，约16㎡次卧3面宽4米北露台面宽2.8米，进深3.6米，约10平米双露台设计是一大卖点。山水华庭排屋阁楼介绍一、典型楼盘个案分析顶带阁户型阁楼双露台设计露台进深开间面积南露台3.6米5.4米19.44平米北露台2.4米3.6米8.64平米双露台合计约28平米。排屋的尺度感较公寓要宽，但我们却不能否认露台这一功能空间在设计中的重要地位。一、典型楼盘个案分析顶带阁户型阳明华都排屋阁楼介绍阁楼双露台设计露台进深开间面积南露台约3.3米4.2米13.86平米北露台3.9米4.5米17.55平米双露台合计约31平米。阁楼单露台设计露台进深开间面积南露台约