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蚌埠房产市场调研报告时间：2012-12-31目录项目背景蚌埠房地产市场宏观分析蚌埠房地产市场微观分析商业房产业态商业综合体地理位置、地块现状、交通情况、环境氛围、市场与周围的配套设施淮河路商业带、西区商业圈、新城区商业带……商铺、写字楼、公寓万达广场……经济发展与城市化的影响、商业地产开发模式的发展……地理位置本案位于淮上区在蚌端口的区域位置以及蚌端口在周边市区的位置，南至淮上大道，紧邻淮河，靠蚌埠市的绿色长堤，是蚌埠市重要的水源涵养地，生态环境良好。西侧为蚌埠主干道延安路，除了带动蚌埠地区的发展和消费外，还能吸引周边地区，如合肥、怀远、五河、固镇等地区同时辐射至江苏、浙江、山东等地的消费者群体。而且本案与蚌埠4A风景区距离仅有15分钟车程所自然形成的旅游辐区，更因京沪高铁经济带动，为本案建立消费区的起到了促进作用。一、项目背景地块现状一期开发建设项目共计三块区域地块，开发总亩数为322.97亩，总建筑面积40-50万平米左右。序號名稱占地（畝）占地面積（㎡）容積率建築面積（㎡）1地块A159.14106098.642.202334178地塊B100.3766916.681.601070679地塊C63.4642308.781.4059232總技術指標1.86399715.98合计總地塊323215324.10交通状况项目北至双墩路，南至淮上大道，紧邻淮河，西两侧分别为蚌埠市两条主干道延安路和解放路，拥有极佳的地理位置优势，周边路网发达，可达性强。环境氛围周边环境虽然淮上区现行各方面条件还比较原始，但作为政府重点规划，力争打造新兴商业综合区域，建成后规划有序合理，市容整洁干净。但地块项目纵深方向环境比较复杂，人流也比较混杂且附近有可带来附加值的自然景观资源较匮乏。从人文环境看，项目南临古老的淮河，北面则是悠久的双墩遗址，景观、人文资源极佳。商业氛围项目所在地为淮上区，是城区重点发展的商业腹地。该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美的城市商业综合发展区。淮上区区域整合四年多来，大小项目相继入驻，投资4.6亿元的通成国贸广场项目和35万坪商住一体的上河时代，一期工程已经竣工并投入运营，二期工程正开工建设。区域广阔的发展前景吸引了大批实力雄厚的房地产开发商相继开工建设中国家具连锁第一品牌企业“红星美凯龙”正式入驻通成国贸广场，五星级酒店“鼎丰”也正在建设中。市政与周围配套设施周边规划政府对区域的规划为新城商务区，已有数家商业团队入驻该区域。商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的商业与住宅也会拥有一定机会。政府对淮上区的规划与周边丽景天成、上河时代、通成紫都、陶然北岸与外滩花园等商业，住宅的开发为本项目形成了一个很好的开发环境与基础。小结:本项目位于新城规划的中心地段，交通发达，尤其是新建淮河大桥的规划建立使之与蚌埠市区之间的交通更加直接方便。周边项目的建设和中心区段的位置都使本项目成为新城商业的黄金地段，正是本项目开发的理想之所。二、蚌埠市房地产市场宏观分析蚌埠市经济与城市化的发展为房地产市场带来无限可能2011年蚌埠市实现GDP780.2亿元，同比增幅14.0%居皖北六市第一位，并保持平稳较快增长态势，按可比价计算，2011年蚌埠市GDP比上年度增长14.0%，实现了“十二五”的良好局面。在皖北六市中，蚌埠市GDP增幅居于首位，其他地市依次为宿州市13.7%，亳州市12.9%，淮北市12.2%，淮南市12.1%，阜阳市12.0%。特别值得一提的是，在淮海经济区二十六市中，蚌埠市的GDP增幅仍居第一位。蚌埠现今城市人口100万，总人口360，城市化程度28%。蚌埠着眼于建设皖北龙头城市的目标，坚持产城互动和城乡联动，加快城市化和城乡一体化进程，预计到到“十二五”末，让城镇化率超过50%。蚌埠城市化程度蚌埠商业房产发展模式由单一功能布局向多元化产品体系升级。随着市场需求朝多元化方向发展尤其是中高档市场巨大的潜在需求，城市综合体势在必行。与以前商业地产相比城市综合体中会有大量的综合性物业出现它是集顶级住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓、大型商业广场于一体的建筑集群。较以前的商业地产综合品质有较大的拔高，其目标主要是为了满足高端企业和客户需求。蚌埠市商业房产由百大、百惠向商之都、宝龙、万达的转变正是说明了城市综合体的市场需求。蚌埠市人口结构的变化带来了消费力与消费结构的转变，本地居民的置业条件与能力都有所提高2009年末，全市（含县）总户数103.38万户，总人口360.64万人，比上年增加2.33万人，增长0.7%。其中市区92.52万人，占人口总数的25.7%；县区人口268.1万人，占人口总数的74.3%。蚌埠市人口结构的变化带来了消费力与消费结构的转变，本地居民的置业条件与能力都有所提高在全市总人口中，非农业人口101.45万人，比上年增加1.19万人，增长1.2%，占人口28.1%；农业人259.19万人，比上年增加1.14万人。全市男性186.82万人，女性173.83万人，男女性别比为107.47:100（以女性人口为100）。——30—50岁的年龄段是购房主要群体。——中、高收入家庭购房需求明显。——82.1%的购房目的为“自住型”购房者，以满足和改善居住需要。对现住房总体综合评价“满意”的占24.7%，对小区物业管理“不满意”的达65.3%——购房者在居住区域的选择上向城市中心的四周扩散。——房屋价格是居民购房时考虑的最主要因素。——居民对房屋信贷消费的认同程度提高。随着经济的发展，政府新的城市规划，蚌埠的城市圈格局正发生着前所未有的变化。城市综合体房产模式的需求，居民消费结构改变，置业能力的提高，必将促使城市经济活力的爆发。但处于三线小城市的蚌埠，距成熟商业房产市场还有一定的距离，其可挖掘可发展空间十分巨大。小结：三、蚌埠市房地产市场微观分析相应商业类型与规模划分，蚌埠可以分为淮河路商业带、西区商业圈、新城区商业、朝阳路与宏业路商业，由于商业布局的不同周边相应各房产业态类型与规模也是各异。蚌埠现有商业分布及特征分析淮河路商业带蚌埠中区，以百货大楼为辐射核心的蚌埠商业龙头，业态类型比较齐全，包括华联、新世纪广场、中心花园、沃尔玛等商业零售项目。蚌埠人已经形成在淮河区买衣服家电的消费惯性。但，人流量过大，公共设施难以维护，交通拥挤，无序恶性竞争等问题突出西区商业圈本区人口密度大，小吃、服饰、小家电及社区娱乐普遍。但缺乏管理，明显落后于其他商业圈造成高消费人群的流失。张公山公园以西。新城区商业带人口素质较高，拥有华夏第一街区、宝龙广场、紫荆名流、沁雅花园等高档商住商业圈。大规模的商业Mall及相关零售巨头的加入，新城区的商业核心正在形成。定位为市级商贸中心。宏业路商业带本区主要是校园娱乐、餐饮、服饰、小商品、住宅服务客运。缺少大型的商业设施，市场较为薄弱。朝阳路商业带本区以营业建材、灯饰、装潢业为主。世纪华联以及相近街区的一些小商业点形成了建材市场的集中地。光彩大市场物流中心，百货商品集散地，服装、建材、五金和汽车业。东海大道以南的批发市场。现为发展初期，居住和公共设施还不完善。消费人群针对整个蚌埠区域。本区万达城市综合体正建设中，办公、住宅、商业、娱乐集一体的商业综合体正是蚌埠城市化的一个典型阶段。由淮河路商业带到宝龙城市广场再到万达的商业综合体和商之都商住一体，蚌埠城市商业发展有迹可循——街铺－大厦裙楼－百货商城－购物中心的发展模式——开始全面步入商业物业的升级阶段。而对于淮上商圈而言还只是处于打造的初步阶段。商业特征分析对于蚌埠而言其商业带龙头还是淮河路商业圈，虽然新城区商业圈业已形成规模，只能在区域配套设施上与淮河路博弈，但其在居民消费观念中和人流量都还是不能与之比肩。从整个蚌埠区域上来看，其商业业态不够集中。本地区商业经济构成单一，除却新城区的综合体制外，都是不同业态组成不够完善，传统商业体系辅以中小型特色餐饮会所，服务对象多为区域内人群。其商业构成如下表：类别主要经营范围档次主要服务对象特色餐饮中式中式餐饮较高档区域外非中式非中式餐饮中高档区域内银行网点/内资银行零售业务/区域外大型卖场综合超市综合超市中档区域内百货卖场高档百货为主较高档区域外专卖家电为主中档区域内专卖门店服装流行个性店为主较高档区域内糕点西式糕点较高档区域内汽车进口汽车高档区域外生活配套洗衣店、药店中档区域内场所咖啡厅中档区域内酒吧较高档区域外休闲会所美容纤体女性美容、SPA较高档区域内其它/杂项/区域外本地居住人群大于流动人群，以区内企业机构商务衍生人员及自身雇员为主，为区域内人群的绝对主力，并且其消费人群消费特征明显，购买能力强，现阶段以商务相关为消费主体，在消费结构和时间段上有一定规律各商业房产业态概况分析一、商铺名称主力铺面面积层高售价/租金物业费百大20㎡4.5m150元/㎡·月不详百惠10--20㎡不详125元/㎡·月300/6月不论大小沃尔玛30--40㎡一层均价2.7万二层均价2万不详家乐福㎡6.5m一楼8元/㎡二楼6元/㎡不详通成国贸100㎡一层4.3m二层5.6m5500元/㎡一层1.2元/月二层未定万达150㎡一层6.7m二层5.1m均价4万元/㎡未定新城区住宅配套商铺大小不等区间在30--200多㎡6.530000元/㎡售未定周边零星商铺50~300㎡3.630--180元/㎡·月未定蚌埠的核心、重点商业（偏向中高档）带商铺售价集中在1.8万左右，租金150元/㎡·月。相比之下，周边街面的零星商铺价格低很多。根据百大、百惠的租赁情况，商之都（100%）、万达（90%）等综合体的中高档商铺销售情况，中高档百货商铺还是具有相当市场的。其购买群区域内外都有，但自营所占比例不大，多为出租，租赁人群多为本地人。二、办公写字楼蚌埠写字楼先前多集中在淮河路商业区（CBD），但是户型和物业都已难以符合现代企业的需求。蚌埠写字楼现今发展趋势呈现发散状，新城区的宝龙、财富广场、投资大厦都是新建立的偏大型中高档写字楼。光彩的凊德大人和万达写字楼也占有了一定市场。本区现有写字楼概况如下表：蚌埠办公类房产也是与时俱进，近几年的写字楼都是根据市场需求而建，建筑规模都在万坪以上，户型面积多集中在30~40㎡，80~100㎡，物业管理也更加完善与规范。名称总建筑面积层数层高入驻率户型面积投资大厦4.7万㎡174.5m100%30~120㎡中良大厦1.7万㎡203m100%320㎡凊德大人不详335.430%30~200㎡莱特33172㎡18不详不详不详蚌埠写字楼基本上都是简装交付，由入驻企业自行装修。租金与物业相比其他城市办公类处于中等，大多集中在，入驻企业规模有大有小，金融、政府实业办事处等各种企业都有入驻。根据其入驻情况来看市场需求还是有弹性的。名称档次装修程度租金物管入驻企业及规模投资大厦高档简装不详不详政府部门及金融企业中良大厦中档简装17.52.5金融类凊德大人中档简装15含租内不详莱特高档简装不详不详不详财富广场高档简装36不详不详三、公寓Soho公寓是一种新生代的居住模式，多位于城市CBD周围，对周边要求较多，其居家办公一体的设计定位模式使其灵活性与空间利用率都提高了很多，并且物业费低于纯写字楼。其业主限定为单身人士或两口之家，是过渡性产品。公寓类除却单位自住，其他商务性公寓近几年才出现在蚌埠市场，算是一种新兴的商业地产。近几年的宝龙城市广场、商之都、万达、莱特等商住一体都含有公寓部分，并且从销售情况看颇受欢迎，存在很大市场需求。商务公寓价格大部分都是在~~，户型面积一般在40~80㎡左右。物业费平均是，明显低于写字楼名称总建筑面积层数层高主力户型面积销售率万达不详273.6m40--70100%宝龙不详182.8540100%商之都383032㎡29不详81--10288%财富广场不详324.635~45100%本市公寓售价多集中在6000元/㎡，