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房地产并购的法律问题房地产并购的法律问题张志晓律师电话：13811184382信箱：heblawyer@163.com企业收购的一般问题企业收购的一般问题企业收购的一般问题企业收购的一般问题并购形式y并购形式：y资产并购y股权并购y房地产并购的特点：y房地产并购的特点：y资产并购限制：1、交齐土地出让金，取得土地证。y2、完成投资总额达到25%。y缺点：房地产开发的手续繁杂，税费多y优点：不承担原公司债务，没有纠纷房地产开发报建的简单手续房地产开发报建的简单手续房地产开发报建的简单手续房地产开发报建的简单手续y1、规划意见书（规委）、规划意见书（规委）y2、交评、环评、项目可研（专业公司）y3、项目立项、年度投资计划（发改委）y4、规划方案设计（设计院）y5、地勘（勘察院）y6、建设用地规划许可证（规委）y6、建设用地规划许可证（规委）y7、总平图以及建筑方案审批（规委）y8、施工图设计以及审查（设计院）y9、招投标以及备案（招标办）y10、施工图审查备案（建委）y11缴清各种费用（节能办）y11、缴清各种费用（节能办）y12、质监备案（质检站）、安监备案（安监站y13、消防方案审批（消防局3、消防方案审批（消防局y14、人防方案审批（人防办）y15、园林方案审批（园林局）y16、建设工程规划许可证（规委）y17、联系临时水电气（市政公司）y18、联系市政设计院设计小区地下综合管线布置图y18、联系市政设计院设计小区地下综合管线布置图y19、建设工程施工许可证（建委）y20、预测绘（测绘单位）y21、物价审批y22、前期物业管理方案备案备案（建委）y23预售许可证（建委）y23、预售许可证（建委）y24、单位工程竣工验收（建委规委）y25、联系正式管线确定布管时间5、联系正式管线确定布管时间y26、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收y27、综合验收（规划验收）y28、综合验收备案、存档（档案馆）y29、实测绘y30、销售许可证（建委）y30、销售许可证（建委）y31、产权办理（房管局）y32、夜间施工、噪音、余泥排放，渣土运输等土地转让涉及的税费土地转让涉及的税费土地转让涉及的税费土地转让涉及的税费y房地产业务涉及税种简表房地产业务涉及税种简表y营业税：转让无形资产5%y城建税及教育附加：合计营业税额10%y土地增值税：按增值额，四级超率累进税率:y增值额≤50%部分30%增值额≤50%部分30%y50%＜增值额≤100%部分40%y100%＜增值额≤200%部分50%增值额＞200%部分60%y增值额＞200%部分60%y契税：不动产价格，３％－５％y印花税：购销合同，万分之三y企业所得税：所得的25%。房地产收购的一般形式房地产收购的一般形式房地产收购的一般形式房地产收购的一般形式y股权收购优势y股权收购：优势y1、由于土地所有权不发生变更，所有的开发手续、规证仍然有效y2、免除土地转让的税费负担y2、免除土地转让的税费负担y3、股权转让程序简便，节省大量交易时间，加快项目进度房地产并购的法律操作程序房地产并购的法律操作程序房地产并购的法律操作程序房地产并购的法律操作程序y一初步审查确定交易方式y一、初步审查，确定交易方式y1、虽然股权收购有很多优势，已经成为主流形势，但土地资产的交易方式仍然可能。易方式仍然可能y如长春项目，出售方的国家资产管理公司，只能资产方式出售。y2、股权转让时，山东让yA、山东项目，开发一期，想转让二期。yB、福州项目，将剩余部分土地，谋求转让。y资产转让还是分立转让、新设子公司转让资产转让还是分立转让、新设子公司转让二法律尽职调查二法律尽职调查二、法律尽职调查二、法律尽职调查y1、股权问题：是否真实出资，、股权问题：是否真实出资，y保定项目，撤出资金后重复注册。y天津项目，股东中有信托基金，不同意再融资抵押。y大连项目，股东中有私募，利息很高，收购后成本增加。y哈市投资，6.8亿未按期到位，按公司法及登记条例，处罚5%-15%。y2、股权转让是否真实y2、股权转让是否真实y通州项目，几次股权转让中，股东签字不真实，否定转让效力。y3、土地开发程序问题y土地处于什么阶段：有意向，有土地合同，有土地证或其他四证，工程在建，完工，烂尾楼。y4、资产问题：、资产问题：y保定项目，土地登记在公司名下，房产登记在老板名下。y土地取得与政府有利润分配协议，并无出让合同。法律尽职调查法律尽职调查法律尽职调查法律尽职调查y5、债权债务问题：公司的债务：股东借款，私募、信托贷款，银行5、债权债务问题：公司的债务：股东借款，私募、信托贷款，银行贷款，欠土地出让金，欠工程款，设计费，预收定金、房款。y因债务产生的抵押，对外担保，工程款优先受偿。在房地产开发的不同阶段会产生相应的债务看不同的阶段调查y在房地产开发的不同阶段，会产生相应的债务，看不同的阶段，调查相应的债务。y6、职工人员：人员名单，工资额。核心人员：前期手续，设计，成本本。y案例:RQ公司，收购中裁员，劳动补偿纠纷，又回聘部分核心人员。y沈阳项目：基本留住全部人员。沈阳项目：基本留住全部人员。y好处：跑前期的人关系花钱建立的，留住人就省了钱，也不必再熟悉情况，省了时间，加快了开发节奏。7税务问题股权转让中税负y7、税务问题：股权转让中税负y案例：北京七棵树项目：多次转让，形成税负。y虽然收购成本很高，土地增值税，按原成本扣除。虽然收购很高，值税，按原除y8、合同：国有土地出让合同，设计，勘测，施工，监理，采购、销售等，优先受偿，所有权保留：机电设备，电梯y9、开发类型：住宅，商业，写字楼，综合，工业，面积，规划，容9、开发类型：住宅，商业，写字楼，综合，工业，面积，规划，容积率（可内部调整）。y10、项目配套，周边公建的配套。项目周边的地理情况，交通。案例y案例：y1、贵阳项目：附近有一火葬场。y2、北京远洋沁山水项目：八宝山洋y3、唐山地下塌陷区：唐山万达y11、融资：信托、私募融资的利息，资产抵押，股权质押，回购或强制出售的约定很多以股权形式出现制出售的约定，很多以股权形式出现。y大连项目;高利息y光公司天津项目：信托公司持有股权三交易方案的具体设计三交易方案的具体设计三、交易方案的具体设计三、交易方案的具体设计y1、一般股权交易：付款交割安排。、般股权交易：付款交割安排。y2、收购部分股权：双方在今后操盘中的安排:私募方式y案例：融金合作，山东威海项目合作，七棵树合作，山东恒大合作。y3、收购部分项目yA、山东项目，收购二期yB、福州项目：剩余土地转让yB、福州项目：剩余土地转让y4、境外项目转让：SOHO收购，沈阳项目收购，完全在境外完成交易y5、外资收购：外汇入境问题y并没有完全制止，只是仅限于资本项目下外汇进入。四收购合同主要条款四收购合同主要条款四、收购合同主要条款四、收购合同主要条款y1、项目描述：作为收购方尽可能详细，作为交易前提。、项目描述：作为收购方尽可能详细，作为交易前提。y2、交易程序，定金首付，资金监管和共管帐户。y付款往往与被收购方办理开发手续相联系（四证的办理，规划变更）般不会有存货的问题但有在建工程的处理一般不会有存货的问题，但有在建工程的处理。y3、保证与陈述：主要项目情况，与尽职调查基本相同。如果项目瑕疵，保留退出机制。y4，违约责任。y5、保密：有的项目很重要。y注意：y注意：y1、共管帐户的解除问题，西客站项目y2、潜在、遗留、未披露债务，对外担保，前期工程款y处理：责任划分，出让方担保，预留保证金五房地产并购的交割五房地产并购的交割五，房地产并购的交割五，房地产并购的交割y1、股权的变更y1、股权的变更y2、董事会的变更，法定代表人的变更（涉及对外合同签订）y3、公章等资料的移交：大阳光抢公章案例y4、房地产开发资料的移交：土地合同，规证，图纸，开发建设方，其他开发合同，工程进度成本，项目销售资料，客户资料y5、财务资料印章的移交5、财务资料印章的移交y公章等在移交的变更：以免遗留空白合同，出现合同风险。y6、现场勘查交接y7、人员的保留：核心人员的保留：前期，设计，施工，成本，法律资料管理员y8、与设计，勘察、监理、施工、销售等合作方的对接。与设计，勘察监施销售等合作方的对接六并购后的整合六并购后的整合六、并购后的整合六、并购后的整合y1、人员整合，少做大调整，、人员整合，少做大调整，y2、管理整合，管理体系、管理方式：法律归行政，还是独立，还是归人事。3设计施工方式不同y3、设计、施工方式不同，y自主设计，委托国内/国外，施工进度不同，成本控制不同，付款节奏。y4、对产品定位不同：高层，高层洋房结合，高层与别墅，洋房与别墅，风格不同。y5、企业对房地产开发、节奏模式不同。5、企业对房地产开发、节奏模式不同。y6、合同文本，规章制度不同y7、企业文化风格不同，观念的相互认可，激励/奖励方式yA南方公司：夜总会，加班多，B北京按时上下班，C外企七并购中的税负问题七并购中的税负问题七、并购中的税负问题七、并购中的税负问题y1、企业股权并购涉及税种y1、企业股权并购涉及税种y企业所得税：25%y印花税：万分之三y免除：y营业税（教育城建附加税），土地增值税，契税y但：y房地产项目出售时，土地增值税扣除项目仍按原扣除基础扣除，即房地产项目转让方式所多支付的成本不能进入土地增值税扣除项目。地产项目转让方式所多支付的成本不能进入土地增值税扣除项目房地产并购中税费案例房地产并购中税费案例房地产并购中税费案例房地产并购中税费案例y1、家友公司贵阳项目转让案y1、家友公司贵阳项目转让案。y金额1.3亿元，y对交易税费约定不明，y债权债务约定混乱：原始注册资本1000万元，股东借款2000万元，建设欠款8000万元计入转让成本。y建议：y建议：y1、由新有股东出资归还原股东借款2000万。y2、由原公司负责偿还施工等外债8000万。y3、除股东借款和外债外的金额，为股权转让款3000万，这样所得税应纳税额为2000万，税率25%。y降低了税负，减少了法律风险，减轻了资金压力。降低了税负，减少了法律风险，减轻了资金压力。y2大阳公司无锡项目转让案y2、大阳公司无锡项目转让案。y问：合同约定股权转让前的债权债务由转让方（非项目公司）承担。y答：债务归项目公司，转让方可以承担担保责任。答债务归项目公司，转让方可以承担担保责任y问：因‘公寓工程’、‘别墅工程’开发建设形成的亏损额，按相应所得税适用税率计算的税额，由受让方支付给转让方，即亏损抵税利益归原股东。益归原股东。y答：土地、开发成本的票据只有待未来几年内税务机关检查土地增值税和企业所得税时才能被确认其合法性。如果票据不合法，被补税、加收滞纳金罚款的主体是被转让的项目公司未来的税收风险是无加收滞纳金、罚款的主体是被转让的项目公司，未来的税收风险是无法向转让方追索的。y问：未开发土地价格与实际土地成本计算所产生的企业所得税由转让方承担列入项目土地开发成本的票据不被税务主管认可或不符合方承担。列入项目土地、开发成本的票据不被税务主管认可或不符合有关规定而产生税赋风险由转让方承担。y答：资产的计税成本以历史成本为原则计价。国税发[1998]97号规定股权转让的企业其资产的计税成本只能按历史成本确定而不得，股权转让的企业，其资产的计税成本只能按历史成本确定，而不得按评估价确定。并且会计处理也不得按评估价调账，没有任何可以按评估价调账的政策依据。土地增值税等按历史成本计算。y这个约定只能通过转让价款的调整实现。八、资产转让转换为股权转让八、资产转让转换为股权转让八、资产转让转换为股权转让八、资产转让转换为股权转让y一、一期开发完，转让第二期。A公司分立将二期分立成单独公司再股权转让yA、公司分立，将二期分立成单独公司，再股权转让。y问题：1、分立程序复杂：公告，工商，银行资信，合同，劳动关系y2、分立后连带责任带y3、分立后房地产开发资质须留在持有二期土地公司。y4、二期是否有单独土地证。B用土地出资新设公司再转让新公司股权yB、用土地出资新设公司，再转让新公司股权y问题