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曦城方法论之合约成本讨论会景瑞地产（集团）常州公司赵缘2010年4月9日序言•2006年初，景瑞集团开始实行全国扩张战略。•江苏省，是长三角地区与上海联系最紧密、辐射最方便的省份。•2006年9月，景瑞集团首次挺进江苏省重要城市常州。•景瑞曦城，作为集团在江苏省、常州市的首个试水项目，三年多走来，一路摸爬滚打，从最初的低调潜行，到如今，牢固树立起景瑞品牌的区域标杆地位。•曦城应该有很多值得总结的心得。•当然，所有这些，都是在集团的强有力领导之下……•下面，我重点就曦城项目在成本合约管理方面的教训和经验，向各位领导、同事做一下汇报和分享。目录一、成本合约管理中的教训及改进方法二、成本合约管理中好的经验三、总结一、成本合约管理中的教训及改进方法•1、可研阶段的成本合约管理•2、项目策划、定位阶段成本合约管理•3、项目前期阶段成本合约管理•4、项目实施过程中的成本合约管理•5、项目结转后成本合约管理一、成本合约管理中的教训及改进方法（1）前期调研注重地方特性（2）前期方案成本比较的多样性案例：1#地块政府规费案例：1#地块方案一、成本合约管理中的教训及改进方法1、可研阶段的成本合约管理案例：1#地块政府规费•在调研中已调研市政配套费为105元/㎡（建筑面积），但2020万元的公建配套费未列入，导致实际市政公建配套设施费比可研高96元/㎡（可售面积）。在基础设施估算中，调研的电、水配套成本都偏低，特别是常州地区都采用了双路电源供电使成本上升了25%，这是导致最后基础设施配套成本大大增加的原因之一。•改进措施：编制可研报告应选择熟悉当地情况的编制单位，他们能清楚的了解当地成本情况，能避免不了解情况而引起的数据错误。案例：1#地块方案•在一号地块前期调研中建安成本按多层估算仅为1156元/㎡，最后定位阶段变为高层、小高层方案，这样调研时的成本远不能满足实际成本情况。（小高层、高层现估算指标1721元/㎡）•改进措施：在进行成本测算时，应多方案进行比较。一、成本合约管理中的教训及改进方法2、项目策划、定位阶段成本合约管理案例：项目定位与成本定位的差异•在小区定位后，项目公司对成本重新进行了测算。测算后成本已接近预期销售均价，如有其它政策及相关的变化，成本就可能超出预期售价。在那时未对市场及设计发起成本预警，定位于“中高档小区”是否合理。从最终定位来看，设计已按中高档小区来设计（如风雨连廊、下沉式广场等），相应成本直接成本已超预期。而一期销售价格仍是不能有效提升，造成成本倒挂现象出现。•改进措施与思考：在项目定位中成本应深度参与其中，才能使后期成本制定不脱离定位太远。（结合二号地块）案例：项目定位与成本定位之间差异一、成本合约管理中的教训及改进方法3、项目前期阶段成本合约管理案例：政府规费（2）指标测算应避免过于理想化（1）成本指导设计优化案例：1#地块桩基案例：图纸及时性及准确度（3）项目开始前招标计划与合约分判的重要性•由于开工时间的紧迫，基础桩基在没有做试桩的情况下提前进行了施工。图纸设计采用PHC-500（120）A-C80(11-13米)的管桩，但在施工中发现图纸所设计的桩型很难打入，最后造成截桩增加，对成本造成不必要的浪费。项目公司对此进行了分析，由于未做试桩，设计院对现场地基承载力的了解只能根据原勘探报告，最后导致桩型设计偏大，桩长设计不合理，最终造成成本不合理增加。•改进措施与思考：在后期开发中，应避免在不做试桩的情况下设计桩基施工图，减少不合理成本支出。（例如二号地块试桩）案例：1#地块桩基•案例分析：在编制的第一版成本指标中各项政府规费（档案费、价格认证费、面积实测费等）在当时考虑通过前期人员努力可以减少成本支出，指标估算过于理想化等。如2020万元的区外公建配套在当时考虑与区政府谈判减免，所以未列入指标，实际此项费用区政府根本无权减免；还有各项政府规费（档案费、价格认证费、面积实测费等），在当时考虑通过前期人员努力可以减少成本支出、建安指标估算过于理想化。•改进措施与思考：☆在后期制定成本指标工作中将减少不合理成本指标预测，☆通过成立由设计、工程管理、采购合约、财务等相关职能部门组成的成本指标制定小组来确定合理的成本指标。案例：政府规费一期项目是景瑞地产在常州第一个开发的项目，均为高层，因当时时间紧、工期短，招标时设计的图还没有出，无奈只能在无图纸情况下进行费率招标，而且招标时对招标范围及图纸内部交接不明确、工程界面亦没有图纸参考，导致后面由于分包与总包界面不明确产生的扯皮现象，随之签证量增加。案例：图纸及时性及准确度改进措施：在前期编制合理有效的招标计划。（项目策划书）在执行中：1、主动与各相关部门沟通招标时间；2、督促设计部出图；3、与集团工程部，项目管理部共同确认工作界面等。（二三期）一、成本合约管理中的教训及改进方法4、项目实施过程中的成本合约管理（2）建安配套等分项工程，应结合实际情况对成本进行合理控制（1）项目实施过程中的合约管理在招标阶段应做好充分准备案例：开口合同对成本影响案例：涂料面积准确性保障合同的准确性和可执行性•案例分析：由于开发时间紧迫，招标时图纸不全等因素，总包等一系列工程采用费率及开口合同形式进行招标，对成本控制带来很大难度。•改进措施与思考：采用清单总价包干模式。如由于工期紧张确实无图纸的，采用模拟清单单价包干，待出图纸后再行总价包干。案例：开口合同对成本影响•一期外墙涂料工程，由于在样板段涂料施工的不理想，涂料施工单位由包工包料，改为只供货形式。一方面合约部由于供应的时间紧迫，没有认真计算外墙涂料工程量的情况下还是采用了当初集团招标的涂料面积数据来签订合同：合同暂定总价为：29.3万元，结果供应单位上报结算总价为：122万元；另一方面根据集团设计要求，在不封闭阳台内和建筑腰线部位应全做涂料，使涂料面积大大增加；最后一方面由于合同中规定的涂布率与现实涂布率存在很大差异，致使费料现象产生，因合同文件签定不严谨，不够准确、对实际可能发生的情况未做预料，暂定额与实际发生额的差距甚大，单此项工程追加成本90万元。•改进措施与思考：合同条款必须严谨、准确，工程量一定要计算且要采用包工包料形式，防止日后因费工费料而引起合同争议。案例：涂料面积准确性一、成本合约管理中的教训及改进方法3、项目实施过程中的成本合约管理（2）建安配套等分项工程，应结合实际情况对成本进行合理控制案例一：地方保护对土方成本的影响案例二：图纸不完善对成本影响案例三：样板段考虑不全面对成本的影响案例四：地区差异对后配套成本的影响案例五：效果对成本的影响案例六：配套强势部门对成本的影响由于土方、临时道路等工作为当地村民垄断，总包中房号上的挖土及零星土方也由当地村民垄断。其土方计算量及价格未按定额，而是工程量按实际，价格按谈判价格。村民所做的土方量及价格远高于原总包定额套用的成本。原按图纸计算挖方土方量为1.5万方，回方量为0.5万方，按定额计算挖回成本为36万元，村民则按实际挖方量（定额挖方+放坡），实际量达50万元。再加上处理软土地基等土方签证最后土方成本已达90万。•改进措施与思考：在后期应把有当地村民干扰的土方成本作为一个变量计入成本，但在过程中还是应该严格控制。案例一：地方保护对土方成本的影响•在原指标估算是外墙腰线部分成本被估低：在原设计图纸中建筑物线条未列明做法。项目公司设想按成本较为低廉的GRC线条测算。但实际上设计的线条突出墙面过多，经过计算GRC线条做法完全无法满足设计安全规范。设计院根据钢结构水泥压力板线条进行了设计。由于腰线施工期间为08年材料最高峰时，钢材供应价已达6500元/吨，因此整体钢腰线成本达到了3256352元，预计将比预算高出1176400元。（商业门窗）•改进措施与思考：在后期把腰线尺寸改小，能采用成本低廉的GRC线条。案例二：图纸不完善对成本影响•根据集团样板展示施工要求，项目公司就11#房外墙干挂石材、轻钢门廊外装饰、木栈道装饰工程，样板段大厅、楼梯门厅装饰进行了招标定价1063600元。但由于一期配套施工及外墙立面的改变，11#房外墙饰面大部分工程都拆除或返工，其中包括拆除轻钢门廊外装饰（30.48万元）、拆除木栈道（5.6万元）、整改部分大厅、楼梯门厅装饰（5万元）、外墙立面砂岩改花岗岩及立面分隔尺寸改变导致砂岩及钢龙骨拆除（30万元）。至此待一期竣工交付时11#房外墙装饰中710800元被浪费。以及各项签证费用估算较低，故应增加签证15元/㎡，约129万元。综合以上结合指标及预算，建安增加为209.21万元。•改进措施与思考：在后期样板段的施工中，应提前做好成本指标制定，做好成本分析。案例三：样板段考虑不全面对成本的影响•一期调整后供水指标为399.28万元，实际一期供水支出578.33万元，增加成本179.05万元。在估算供水指标时参考了上海“花三”标准。如二次供水（18元/㎡）、表具费（350元/具），但在常州实际施工中地方标准与上海标准有很大差异，如二次供水为26元/㎡、表具费为800元/具等，导致原估算指标无法满足实际成本需求。•一期调整后供电指标为1590.37万元，实际一期供电支出1667万元，增加成本76.63万元。原划分指标时，把配电箱等划入总包范围内，现调整后配电箱成本计入供电，所以成本增加。•一期调整后电信指标为8.65万元，实际一期电信支出36万元，增加成本27.35万元。原在成本指标测算时，电信按1元/平米（建筑面积）测算。但指标下达后，国家对电信进行了南北区域的调整，使中国电信成本长江以南唯一电信垄断企业，而其电信施工费也由1元/平米（建筑面积）调整为4元/平米（建筑面积）。案例四：地区差异对后配套成本的影响•室外总体及景观配套：一期调整后室外总体景观指标为825.08万元，实际一期支出1084.5万元，增加成本259.42万元。分析超标原因为：•a、11#房样板景观成本◇土方◇硬景调整◇软景调整◇围墙调整◇外部调整案例五：效果对成本的影响b、东部大门入口◇苗木补充及更换◇雨污水及市政管线图纸滞后改进措施及思考：在后期景观实施中，我们力争做到：样板段与非样板段景观成本指标分离。设计图纸需要完整性、及时性。严格控制过程中变更特别是软景。非合同范围及成本指标的工作量重新单列。c、一期景观绿化◇围墙成本未列入◇设计缺陷导致围墙返工•在常州一期后期工程，特别是配套施工中，由于水电等后配套的强势地位，造成遗留了大量的收尾工作。由于交付时间紧迫，只能叫景观等施工单位进行收尾工作，由此造成大量非合同外的签证。•改进方法：项目公司考虑采用指派专业工程师对后期配套施工部门进行协调，或指派总包单位相关人员进行配合放线、测标高等。关于此方面的改进，还请大家共同讨论。案例六：配套强势部门对成本的影响一、成本合约管理中的教训及改进方法5、项目结转后的成本合约管理（1）变更图纸不全（2）三方确认详细过程（3）签证变更的合理性（4）签证时间过长、缺少依据（5）后期结算进行缓慢（1）变更图纸不全：变更图纸与实际工程不符，缺少变更图纸过程资料使结算碰到很大阻碍。（售楼处）改进措施：现场与设计如有变更要求，在经过变更申请流程，变更图纸出图后，全部流程资料及变更图纸交于项目采购合约部存档。（2）三方确认详细过程：监理、项目管理部等相关部门的签证意见过于简单，无法了解实际情况原因。改进措施：由监理、现场管理部共同确认签证单，并在签证单中详细写明签证发生的原因、时间、计量结果等。（3）签证变更的合理性：现场有些签证合理性不足，如有些签证内容应是合同范围内的项目，还有些签证属于总包与分包间事项不应与甲方签证。改进措施：由需签证变更单位提出《设计变更/技术核定流转单》后，在相关签证设计变更部门进行流转，以便确认此签证及设计变更是否符合合同、是否具有合理性。（4）签证时间过长，缺少依据：从签证发生至签证签署完毕时间长，已经无法核实实际情况，特别是隐蔽工程。改进措施：首先严肃签证的时效性，项目管理部在明确签证内容与计量时，合约部到场复核，特别是隐蔽工程，必须等项目部及合约部共同复核后才能隐蔽。