房地产开发企业所得税

房地产开发企业所得税与土地增值税房地产开发企业所得税收入“税收”收入确认条件：通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品已开始投入使用。开发产品已取得了初始产权证明。房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。收入销售完工开发产品取得的收入销售未完工开发产品取得的收入收入“会计”收入确认条件：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（三）收入的金额能够可靠地计量；（四）相关的经济利益很可能流入企业；（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。销售未完工开发品会计处理收到预售款借：银行存款贷：预收账款缴纳税金借：应交税费—营业税--城建税--土地增值税--教育费附加贷：银行存款收入收入的范围取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。价外费用的处理凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。收入视同销售开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入确认收入方法：本企业最近同类售价、当地同类公允价、成本利润率拆迁安置房收入的确认收入买房赠家电的处理企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。计税成本计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。计税成本已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本计税成本成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。确定原则可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则事前备案手续房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号计税成本计税成本的内容土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。计税成本前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。计税成本计税成本的内容（续）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。计税成本计税成本的内容（续）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。计税成本计税成本的内容（续）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。计税成本计税成本的内容（续）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。计税成本计税成本的内容（续）企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。计税成本计税成本的内容（续）可预提（应付）的费用出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。计税成本计税成本的内容（续）企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。计税成本计税成本的内容（续）符合国务院税务主管部门有关规定的合法凭证是指：1、支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；2、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；3、支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；4、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。计税成本计税成本的内容（续）企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。财税（2008）121号资本弱化的限制国税函〔2009〕777号个人借款的限制计税成本成本分配占地面积法：指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。计税成本土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。计税成本单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。计税成本借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。申报企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。纳税申报房地产企业未完工年度地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整；预缴营业税及附加和预缴土增税调整；业务招待费和广宣费的扣除。1、预计毛利的调整在未完工年度收到的预售款，会计处理为：借：银行存款1000万元贷：预收账款1000万元根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。纳税申报企业在未完工年度预缴的营业税金及附加和预缴的土地增值税，会计处理为：借：应交税金——应交营业税及附加、土地增值税（预交）455,600.00贷：银行存款455,600.00也有个别企业会计处理为：借：长期待摊费用等贷：应交税金——应交营业税及附加、土地增值税（预交）借：应交税金——应交营业税及附加、土地增值税（预交）贷：银行存款填列A105010纳税申报注意事项—纳税调整2016年度企业所得税汇算特别注意：营改增前后收入的确认！增加业务招待费和业务宣传费扣除限额基数房地产完工年度在完工年度结转收入的会计处理为：借：预收账款1000万元贷：主营业务收入1000万元结转税金及附加借：营业税金及附加455,600,00贷：应交税金-应交营业税金及附加/土地增值税455,600,00纳税申报注意事项—纳税调整减少业务招待费和业务宣传费扣除限额基数特殊扣除项目企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。特殊扣除项目企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。特殊扣除项目企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。特殊扣除项目企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。特殊扣除项目企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。特殊扣除项目企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。特殊扣除项目企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。特殊