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房地产成本精细化管理方法第一讲房地产成本管理概述一、经典案例；二、行业内几个典型企业的成本管理模式概论第二讲标杆企业的成本管理方式与方法1、概述：全幅度、全深度的管理2、全过程成本管理工具与方法3、设计阶段成本管理4、采购阶段成本管理5、工程实施阶段成本管理6、预结算实施阶段成本管理7、小结1、全过程：零浪费计划、目标成本与动态成本管理、标准化、信息化系统、成本分级体系；2、设计阶段：成本对标、成本前置体系、成本缺陷手册、图纸审查体系；3、采购阶段：采购策划、标准合同、市场数据库与参考价体系、集中采购；4、工程实施：工程策划、台帐管理；5、预结算实施：标准定额套价模版、成本数据库；关键词提纲：龙头企业成本管理的深度与广度介绍：1、零浪费计划来自日本成本管理：杜绝一切浪费；以杜绝、减少项目开发中一切浪费为切入点，全面系统地毯式管理成本形成的过程；目前实施深度：约150个切入点举例：1)插座上的插孔之成本管理2)厨房门锁3)排砖龙头企业成本管理的深度与广度介绍：2、信息化系统：借助EAS系统平台形成的成本作业流程闭环现阶段国内信息化系统情况介绍与选择万科：金蝶EAS中海：用友、明源龙湖：明源稳定有效可实施的ERP目前国内尚未出现；万科成本管理软件----EAS成本管理软件：研发周期2年，全面上线使用2年EAS：研发周期1年半，全面上线1年万科信息化逻辑：量价分离、控制分析兼顾中海信息化逻辑：合约管理、控制为主旨龙头企业成本管理的深度与广度介绍：3、目标成本与动态成本管理几个名词：可研成本：在项目未获取阶段，根据有限的信息测算项目运作的可能成本；目标成本：项目获取后，为实现预计效益与规避市场风险，根据较完整的信息制定的通过努力可实现的成本结果；动态成本：项目实施过程中，以一定周期动态反馈的项目实际成本；结算成本：项目实施完毕后，最终实现的成本结果。新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工与采购竣工结算可研成本目标成本动态成本结算成本分析可研、目标、动态、结算成本的运行示意图：上述每个成本概念都有其特殊含义，好好待之，不要偏废。龙头企业成本管理的深度与广度介绍：3、目标成本与动态成本管理a、目标成本管理编制：完善的《成本核算指导》；编制人员要求；考核编制时间要求；风险费；执行：目标成本超支审批：目标成本与投资额管理；责任成本的实施情况；制定《成本核算》文件是包括目标成本在内的成本数据管理的先决条件。《成本核算》文件应包括以下内容：确定成本对象的方法；----高层、多层、别墅…利润结算，产品决策成本分摊原则与方法；----地价、建安费用、景观管网、间接费…分期各项成本科目的设置与定义；----成本构成，计算的基础成本计算的基本方法；----管理费、资金成本…《成本核算》文件应包括以下内容：确定成本对象的方法；----高层、多层、别墅…利润结算，产品决策成本分摊原则与方法；----地价、建安费用、景观管网、间接费…分期各项成本科目的设置与定义；----成本构成，计算的基础成本计算的基本方法；----管理费、资金成本…正确归属与分摊成本；才能做出正确决策序号成本项目可售单方别墅高层商业平均建筑面积3000015000010000190000占地面积500005000010000110000土地获得价款（方案一）400040004000建筑面积分摊法销售定价11000750012000现场测验题：建筑面积分摊法：占地面积分摊法：序号成本项目可售单方别墅高层商业平均建筑面积3000015000010000190000占地面积500005000010000110000土地获得价款（方案二）？？？占地面积分摊法销售价格11000750012000正确的分摊方法有助于决策。1、何时制定目标成本？新项目发展规划设计单体设计施工图设计施工与采购竣工结算1？3？4？5？2？A、考虑目标成本制定的时间，应首先对期望其发挥的作用给予准确定位：是指导设计施工采购？还是根据设计施工采购编制？B、考虑目标成本制定的时间，必须考虑不同阶段编制成本的信息量：地块获取后的信息量？概念形态规划设计完成后的信息量？规划形态、客户定位、单体概念、初勘等单体设计完成后的信息量？外立面形态、结构复杂程度等；施工图设计完成后的信息量？结构指标采购完成后的信息量？物料价格新项目发展规划设计单体设计施工图设计施工与采购竣工结算1？3？4？5？2？实际成本95%工程成本90%测算成本70%80%85%目标成本编制时间区间成本确定度2、何人编制目标成本？案例：令人愤怒的汇报。一份规划指标表编制目标成本人员需要具备的几个条件：1、扎实的房地产基础知识；2、丰富的房地产工作经验；3、良好的沟通能力；4、资格考试通过。经验上，具备上述要求的成本管理人员才能具备让人放心的目标成本编制能力。2、何人编制目标成本？几道测验题（多选）：3、借助成本数据库编制目标成本序号成本项目原始指标消耗量系数单位消耗量单价合价（万元)可售单方说明例外墙涂料建筑面积1.6m235墙地比例铝合金门窗建筑面积2.2m2500窗地比举例：数据从积累中来；只有建立成本数据库，才能将个人智慧转化为集体智慧；才能为公司创造持续价值；可持续发展；4、各部门协作完成客户定位；设计费；立面材料；施工方案；销售费用；…在很多成本依据尚未确定的阶段编制目标成本，需要广泛的沟通信息；使得编制的目标成本真正具备可行性；案例：推不动的目标成本。目标成本的执行：超目标成本审批：目标成本管理与投资额度管理强化成本管理的新概念与好概念责任成本实施总结与回顾：2000年前提出：目标成本---责任成本—动态成本的管理链条2000-2008年：责任成本推进实施2009至今：以标准化定型、成本分级体系替代责任成本实施《目标成本指导书》：公司级文件。由相关部门负责人签字确认的、总经理签发的成本指导文件；强制力：二星《责任成本实施与奖惩办法》：公司级文件。由成本部门根据文件规定分解成本，责任到部门，并进行奖惩的目标成本执行文件。强制力：四星举例：责任成本实施总结分析：责任成本实施需要有“追究责任的文化”土壤；责任成本在分解、考核、责任追究方面都存在不便量化、分解不科学等问题；责任成本是一种强制力、约束力；对团队凝聚力有损伤。责任成本的替代方法却大获成功：标准化成本分级体系b、动态成本管理：2003年事件成本月报几个动态成本考核指标动态成本是关键！很多老板的疑惑与感慨：前面告诉我很赚钱，怎么最后就这么点？不到最后一笔工程结算完成付款完成，不知道有没有赚钱！四、动态成本管理----最简单又最难管理的内容，误差千万级---百万级之路绝非易事。举例：1、已发生成本的管理：A、已签订的合同的管理先回答几个问题----有完整的合同台帐管理吗？完整的合同台帐的管理主体是哪个部门？注：合同管理台帐都没有，怎会有正确的动态成本；----合同的编号管理是否清晰？注：合同编号混乱，就会出现重复、遗漏；----谁负责将合同录入或登记到动态成本系统？软件或工作表注：人员责任必须非常清晰；----什么流程支持录入人员不会错过合同？注：没有流程支持，录入人员想干也干不了；----怎样检查与校核合同的录入工作？注：流程设计应减少人员个人因素的影响。几个问题都能回答上来，这一关才算过了。否则，以下省略若干字。某公司可供参考的合同管理方式：1、总办管理全部合同与合同台帐；采购、设计、营销等部门管理分别管理工程、设计、营销等合同。大家每个月核对合同会议；2、合同编号由合同发起部门按规定编写；每个月在核对会议上交总办汇总检查；3、由成本部门合同专员负责录入工程、设计类合同、财务部门录入营销类合同；4、合同审批流程中规定确保成本部、财务部专员参与上述合同的审批；5、每月核对会议上检查合同录入状况；6、信息化系统保障与进步：a、审批系统与成本管理软件系统对接，审批完的合同金额自动进入成本管理软件系统；b、合同编号由信息化系统按照规则自动生成；3、动态成本反馈的时间要求：关键词：月度；开盘定价前；年度；综述：动态成本是定价的重要依据，是影响经营结果的关键要素；必须严谨严谨再严谨。五、目标成本与动态成本管理的衡量指标：1、目标成本绝对变动率2、目标成本相对变动率3、成本管理更精细的指标----科目目标成本变动率对目标成本编制提出更高要求；拆东墙补西墙？noway！4、动态成本波动率：衡量动态成本准确度的指标。责任成本：目标成本600元/m2，分解到采购、设计部门；会不会超标？讨价还价，概率很大；超支后，处罚；标准化：在600元/m2的框架内，所有部品型号全部确定完成，施工费用估算完成，集中采购完成锁定价格。全面推广实施。责任成本PK标准化另一种重要的产品标准化与成本管理手段解析：小结：在标准化日趋推进的情势下，成本数据随产品模块固定而固定。成本的可控性越来越强，成本执行过程中，与相关部门之间的矛盾日趋减少。制定标准化的内容，判定标准的合理性，成为了成本人员日益重要的工作内容。设计阶段成本管理：1、成本对标2009年开始实施，在某公司无人不知；经济效益每年过十亿；结构指标、地下室规定、景观软硬景规定、门窗用量等七个主要设计经济指标作了强制规定；不达指标，禁止开工；力度之大，前所未有；效果之佳，前所未有；其影响将载入公司史册。龙头企业成本管理的深度与广度介绍：4、《成本前置体系》规划设计阶段成本管理与优化介绍：案例一：土地价值利用---被遗忘的土地案例二：哪条边最长？案例三：3栋33层？5栋20层？案例四：被拉直的道路案例五：组团？组团！案例六：尊重原始地貌案例七：产品组合案例八：公建与配套管理案例九：三层？两层？模拟方案：单层停车101个两层地下室方案：单层停车56个三层地下室核武器：《成本前置体系》，创造的价值每年以十亿元计方案设计阶段成本管理与优化介绍：案例一：新古典？现代？4000万案例二：可怕的外墙系数？1.8-1.3案例三：外墙保温的差别案例四：百变车位：子母、大小、机械…案例五：长长的排水管案例六：日本停车的启示案例七：结构选型案例八：地基与基础案例九：层高龙头企业成本管理的深度与广度介绍：5、《成本缺陷手册》龙头企业成本管理的深度与广度介绍：5、《成本缺陷手册》《成本缺陷手册》案例：龙头企业成本管理的深度与广度介绍：6、图纸审查体系：解决变更签证多的必要手段之一；约15%；图纸错漏碰缺；15%现场观感调整；销售要求与配合；现场管理；成本优化；工程委派；…设计准备图纸资料项目准备指令资料变更指令发起审批指令金额预估指令风险预判职能部门及领导审批变更指令发出监理施工单位变更指令执行变更指令签证监理项目部变更指令结算造价咨询审核成本部复核软件操作一份变更指令的“旅行”一份变更指令流程完整走下来，平均需经过20个人。6、图纸审查体系：操作方式：联合、封闭式的审图；总办专人督促；条件：审图要点设计、成本、工程、客服几个端口两天成效：800VS151、采购的概念与要领2、供应商分类与战略合作供应商现状；3、费率、工程量清单招标、模拟清单招标的现状；4、采购策划；5、标准合同；6、市场数据库与参考价体系；7、集中采购；采购阶段成本管理：1、“采”和“购”是两个概念采：涵盖的是供应商考察、入围、确定、关系管理的范畴；购：涵盖的是定价、支付、完成交易的范畴；采的实施主体是“采购部”；购的实施主体是“成本部”；2、采和购的工作要领“采”：货比三家----海纳百川的寻找优秀资源一分钱一分货----注意分类管理三顾茅庐----珍惜优秀资源没有永远的朋友只有永远的利益----供应商关系曲线契约精神----以合约为处理关系的基础好马配好鞍---供应商资源均有其特异性；2、采和购的工作要领“购”：笑里藏刀----让人心服口服的议价借刀杀人----竞争性是关键知己知彼----了解自身优势与别人的本质诉求，利益交换、双赢；市场为王----充分了解市场价格才能制胜新供应商引入已有供方评估已有供方分类分类竞争不足供应商引入与评估示意：费率、工程量清单招标、模拟清单招标的现状；几个主要观点：根据实际状况选择匹配的招标形式；