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汉一农贸商城策划案招商支持：元资堂经纪2013年4月6日谨呈：全椒汉一房地产有限公司城市概况全椒位于滁州的最南部，东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里，区位优势十分明显。全椒现为“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市。全椒总面积1568平方公里，全县总人口48万人。境内沪陕高速（合宁高速）公路和宁西铁路（合宁铁路）和京沪高铁均贯穿全境。主要资源自然资源丰富。境内有20多种矿产资源，其中大理石、花岗岩、重晶石、海泡石、绢云母储量多、品味高，已探明大理石储量为6万吨、铜矿储量32万多吨、石灰岩矿的储量5000万吨。产业基础厚实。机械制造业已初具规模，产业态势已基本形成，拥有机械制造业熟练工人近3万人；服装玩具业是传统产业，乡乡有厂，户户适应，有熟练工人3万多人。旅游资源丰富。境内有神山国家森林公园、吴敬梓纪念馆、岱山湖旅游度假区、碧云湖、三塔寺、龙山寺、大王庙等景点。距国家AAAA级风景区琅琊山风景区仅20公里。农业资源丰富。全椒是全国生态农业建设先进县、绿化先进县、国家大型商品粮基地县、油料生产百强县和棉花大县，全国十大绿色农业示范县试点县之一，还是南京无公害农产品配送基地。已创出“高龙”牌大米、“同兴”牌面粉、“小康”牌系列烹调油、“百年”辣酱等12个国家绿色食品品牌和“襄水”鳜鱼等四个国家级无公害农产品。城市总结区域优势与未来发展：全椒县地理位置和交通资源都比较优越，高速、高铁、动车全都经过全椒县，随着全县经济的快速发展，全椒必然会成为融入长三角经济圈的先导区域。从整个大区域来看，随着经济的发展，全椒县的扩充是必须的，而区域的发展和人群的迁入必然有房地产业的支持和空间未来，随着经济发展的带动，全椒将实现与滁州零距离融合，成为滁州”大滁城“战略的核心城市。而这也必将带动整个安徽东部区域的发展。经济概况2010年全县实现地区生产总值64亿元，比上年增长16%，实现财政收入6.6亿元，增长31.6%。全社会固定资产投资完成86亿元，同比增长31.1%。城镇在岗职工年人均工资29850元，同比增长21%；农民人均纯收入6180元，同比增长15.9%。从经济数据可以看出，08年后，全县经济保持稳定快速增长。政策导向2012年滁州全椒县工商局立足创新与服务，采取“五个强化”，推行“农贸市场集中验照”工作模式，效果显著。农贸市场是老百姓的菜篮子工程，也是民生工程，县委、县政府高度重视，安排县商务局委托规划编制单位编制全椒县商业网点规划，涵盖县城农贸市场规划。为加快推进汉一农贸市场的投入使用，解决周边道路通行问题、县政府已安排相关单位进行了道路征地、拆迁等摸底、测算工作。政策导向全椒县十五届人大常委会第五次会议听取和审议县城乡建设局关于《县城市场建设及管理工作情况的报告》。近年来，全椒县人民政府及建设部门积极抢抓机遇，加快城市基础设施建设，先后建设了南屏、汉一等一批重点农贸市场，城市基础设施建设取得历史性突破。在肯定成绩的同时，常委会组成人员针对存在问题和薄弱环节提出四点建议。一要科学制定县城市场建设规划，特别是农产品批发市场和废品回收市场，要着眼长远，合理布局；二要加快农贸市场的建设速度。要推进汉一农贸市场周边南一路建设和秦岗路的改造，确保汉一农贸市场按期交付使用。加大城东农贸市场的建设速度，加大对南屏、南麓农贸市场的管理、整治力度，着力解决“脏、乱、差”问题；三要加大马路市场整治力度，逐步取缔马路市场。发展规划发展规划近期建设规划近期建设期限：2008-2015年发展方向：依据总体规划近期城市主要发展方向为向南、向北发展、适度向东发展。对于现状建成区重点是根据城市总体规划调整用地结构，加强对”四线“的控制，增加绿地和公共设施。发展规划•重点发展地区：城南组团继续完善城南道路网，以意大利名品商贸中心、瑞祥国际大酒店、盛大装饰城、全椒县医院新址、江海花园二期等一批重点项目启动为契机，加快城南组团的开发建设，建成一批环境优美配套齐全的居住小区，蓬勃发展的城市新区。瑞祥国际大酒店江海花园盛大装饰城今日城南本项目所在区域价值再提炼配套完善：县政府、火车站、人民医院、慈济中学……城南新区：定位为商务政务、商贸物流、生活居住的现代化园林式新城区，12万容量；滁州市行政中心，文化体育中心、商务中心；多种城市配套强势进驻。全椒农贸市场格局•目前，县内规模较大的农贸市场有5座，南屏农贸市场、南麓农贸市场、港口路三中对面农贸市场正在使用。•汉一农贸市场已完成主体工程建设，正在进行内外装修。•城东三角花园处的城东农贸市场已完成主体工程建设，计划2013年前竣工并投入使用。竞品项目分析（1）南屏农贸市场位置：襄水西路（属于老城区）市场概况：始建于1986年，是全椒目前最大的农贸市场；市场内部卫生情况差，管理混乱，无品质可言；周边环境差，停车不便。租金情况：沿街商铺3-6万/年内街商铺4-5万/年摊位300-500元/月（1.5m*1.2m）政策：第一年所有费用全免南屏农贸市场市场内部卫生情况差，管理混乱。周边环境差，停车不便。营销诊断优势：①经营时间长，市场已经成型；②区域优势：项目位于老城区，紧临主要街道，人流量大；③项目体量、业态组合均较为合理；④配套设施健全。劣势：①停车不便；②物流系统不健全；③市场管理不到位，内、外部环境差；④临街铺位招商紊乱。竞品项目分析（2）南麓农贸市场位置：南屏路（属于老城区）市场概况：由大棚摊位和沿街门市组成整个经营区域；人流量大，周边配套完善；市场环境脏乱差，没有成熟的物业管理；租金情况：沿街商铺0.6-1.1万/年摊位300元/月（4m*1.2m）周边配套设施完善，有居民区、超市、药店、网吧、餐饮、幼儿园等。菜市场内外部环境脏乱差，无任何管理迹象。营销诊断优势：①区域优势，位于老城区，紧临主要街道，人流量大；②交通便利，沿街可停车；③配套设施健全，周边有小区、网吧、餐饮、幼儿园等；④店铺、摊位租金相对便宜。劣势：①经营品类混乱；②建筑陈旧，存在安全隐患；③市场管理不到位，内、外部环境脏乱差。项目机会点♥形成全椒标杆性的农贸市场，以完善齐全的生活配套带动财富增长；♥打造“绿色、健康、环保”的中高档净菜超市，配备农产品检测系统，满足消费者对食品安全日益增加的需求；♥未来几年，全椒县城市规划将向南发展，江海城市广场等周边项目将陆续入驻，新政府大厦落成，此处必将成为全椒政治、经济中心。SWOT分析SWOT分析优势Strength劣势Weak板块优势：全椒县城市规划向南发展，城南新城板块将会成为全椒未来的新商业中心；定位优势：区域内尚无现代化、规模化的一站式农贸市场，项目具有打造成区域标杆的机会；规模优势：三层立体式农贸商城，可满足居民一站式日常生活购物需求。区域劣势：项目目前所处位置周边商业和生活不完善；环境劣势：项目周边环境不佳，交通不便，对项目有一定的负面影响;机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势区域优势：随着城南新区江海儒林新城、福联世纪花园、庄曹、王曹、城南安置房等相继建成，该区域客户购物需求巨大；竞争优势：在食品安全问题频发的今天，竞品项目的市场布局不到位、市场设计老化、购物环境较差。打造品质市场，项目的价值将得到较大提升；结合项目自身特点，充分利用项目的准确定位和规模优势强化项目品质形象；准确把握入市时机，做足前期的营销推广，颠覆本区域无高端项目的形象。加强对消费者的引导，通过开通免费购物班车等形式，打消交通不便和人流量不足带来的负面影响；强化项目展示价值，消除消费者的心理障碍和孤僻感。威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁竞争威胁：竞品市场的开业经营时间均较长，客户已形成了长期在此购物的习惯；客户威胁：由于人员和资金等问题，当地存量商户开设分店的可能较低，招商难度较大。迎合市场，强调项目品质；通过强势推广，凸显项目形象，建立项目在全椒的标杆形象；通过增设公益性免费摊位，吸引一部分沿街摆摊的商户，提升项目的美誉度。以具有针对性的业态和品类与竞品项目形成差异化，吸引居民购物消费；通过项目的商业规划来展示项目未来的生活前景，消除顾客的心理担忧。项目定位策略项目面临的机会点城南新城板块，全椒未来的新商业中心！尚无现代化、规模化的一站式农贸市场!食品安全全民关注，全椒需要一个安全卫生的”菜篮子”！竞品项目的市场布局不到位、市场设计老化、购物环境较差！板块定位需求竞争如何抓住机会点？如何突围而出？项目定位策略项目面临的困惑点项目所处地段非目前商业中心，周边环境、配套、交通较差……产品同质化，与竞品项目无法形成明显差异化……存量客户较少，且对项目未来的发展前景报观望态度……-以品牌运作的手法，拔高调性，提升项目拉力-深层次多元化的营销手法-产品创新、跳突市场提升品质、引领潮流-通过项目现场体验，提升项目附加值项目核心价值的拔高形象拔高产品拔高营销拔高体验拔高项目定位策略拔高项目核心价值板块前景随着城南新区江海儒林新城、福联世纪花园、庄曹、王曹、城南安置房等相继建成，潜在购物需求巨大。项目定位四大面规模优势项目总建筑面积52000㎡，为全椒县的规模标杆。布局合理三层立体式的布局规划，保证市场的整洁和卫生，实现商场化的购物体验。项目定位策略项目价值提炼定位准确集日用百货、干果蔬菜、副食粮油为一体的一站式农贸生活商城。全椒最大规模一站式农贸生活商城定位语:项目定位策略项目定位语、SLOGAN零成本创富SLOGAN:像逛商场一样逛菜场项目业态结构配比建议项目业态配比建议：临街：20%内街：30%二三层：50%根据前期的市场调研，在结合项目现状的基础上，我们建议将现有的6800m2招商面积按如下比例进行组合：临街：以日常生活型主力店为主鉴于项目周边已有三个生活社区但并无生活配套，因此建议将临街商铺定位成以日常生活型消费为主，对周边居民拉力较大的业态，如：理发店、烟酒专卖店、特色菜品店（紫燕百味鸡、绿柳居等）、药店、社区超市、餐饮等。内街：以生活配套类为主由于项目为商场化的购物环境，因此建议将内街商铺定位成以生活配套类为主，如：特色小吃、日杂百货、母婴、儿童用品、床上用品类等。二、三层业态及品类分布建议蔬菜水果干调、副食品特色农场直营店等冷鲜活禽熟食卤味店鲜肉专卖等三层：水产、肉类二层：果蔬类来源：全椒县城及乡镇；特征：以往在县城及乡镇市场临街摆摊的且希望正规经营的商户。偶得客户——初次尝试正规经营者来源：南屏、南麓市场现有的存量商户及其身边有创业意愿的亲朋好友；特征：有一定前瞻性眼光、期望扩大经营、受南麓市场拆迁预期所波及的。核心客户——全椒县城农贸市场现有商户及部分乡镇农贸市场的商户。来源：南京及滁州周边地区；特征：期望继续经营农贸生意、受南京农贸市场大改造波及的。重要客户——南京拆迁改造客户为主，滁州周边市县同类客户为辅。项目具备捕获核心客户的基础，关键在于要将实际的优势展现于客户的面前，刺激并给予其租赁的理由。项目定位项目客户圈层确立及特征描述★全椒县城客群占55%周边乡镇客群占5%南京及周边地区占40%项目分布以全椒本地为主，南京及滁州为辅1、商业运营先行a)组建市场管理运营机构，搭建经营平台，虚拟经营场景，设计经营模式，提前介入经营管理（或制定经营管理策略），为日后项目的持续经营创造有利条件。一条龙服务：提供工商、税收、卫生等各项手续、收费一条龙服务；b)在已签约商户进场装修后，加强各形态媒体对全椒本地散户的宣传力度，提振本地意向客户的信心。一、招商基本思路2、招商区域完全震撼“核心”，广泛渗透“周边”根据本案的实际情况及农贸市场所特有的性质，考虑到本案所处的地理位置，因此本案在推广策略、招商定位上遵循“以全椒为中心，南京为副中心，向周边辐射”的原则，在招商策略方面采用完全震撼“核心”、广泛渗透“周边”的思路：a)将本案和城市化进程走向紧密联结，把本案塑造成全椒农