2017光华新城规划

温江规划光华新城规划为城市核心，产学城为科技园规划核心，万春为生态旅游核心，其余场镇作为特色镇存在光华核心生态旅游核心科技园核心科技产业城——产学城集制造、研发、休闲、旅游、居住为一体的复合科技产业新城生态旅游核心——万春成都市生态经济增长极/休闲服务聚集区/生态文明建设园区/幸福美丽新村现代服务产业新城——光华新城以高端商务、文化创意、医疗健康为核心的现代服务业聚集区卫星组团——永宁、和盛等区域现状区域为温江老城、光华新城、产学城的空间中心，虽可享受老城配套，但现状价值更多依附于产学城，相对独立内生。光华新城温江老城金马产学城万春本案海峡产业园2KM2.5KM商业备注其他内容备注柳浪湾餐饮区吸附老城客群的聚集区医疗校医院各大学校医院普通住宅底商普通底商公建校园绿地及体育场馆无大型政府公建潜在项目海科国际生活城（仅打围）；中铁丽景书香隔壁地块（洽谈中，未推）教育成都师范学院附属实验普通中小学榕树岭小学普通小学温江二中知名中学海峡科技园内部利好2016年中区域随在售项目交付进入低价值成熟期，温黄路打通将促进与老城融合，但地产开发进入缓慢增长期；区域价值质变有赖于远期商业地块和拆迁区域的开发呈现。西南财经大学成都师范学院四川交通技术学院成都中医药大学243项目用地学校用地已呈现住宅潜在地块海峡科技园银滩中铁丽景书香地铁首座项目存量出清时间地铁首座15.32016年3月银滩6.12016年6月中铁丽景书香26.52020年后潜在项目4块土地，约500亩商业1潜在商住地块（300亩）280-100亩纯商业住宅3潜在住宅用地，60-80亩4杨柳河待拆迁地块潜在土地待拆区3000-4000亩光华新城温江老城1温黄路光华新城商圈产学城外部利好地铁（2017年底）将会贯通光华新城，影响客群基础和竞争强度，但由于3000亩待拆区割裂，区域难以完全融入光华新城。光华公园站南熏大道站凤溪站杨柳河站大学城站温江老城伊藤新光三越永辉家乐福天来国际丰隆国际`佳年华太平洋广场洲际亚洲湾七中温江中学温江政府光华新城城市级商圈（130万）地铁4号线二期工程2017年底开通温泉大道南熏大道百信路待拆迁（远期）待拆区（3000-4000亩）2015-2016年集中开业2016年2018年2017年2015年2019年2020年开发端配套端项目持续开发交付版块成熟阶段版块成型阶段海科生活广场（3万㎡左右）开业共享老城配套人民商场商圈成都五医院温江中学及小学大学城相关配套校医院运动场所商业街区地铁4号线延长线呈现南熏大道站、光华公园站、西部新城西站、凤凰大街中铁丽景书香银滩地铁首座共享型独立板块融入老城→有地铁的老城边缘区域区域发展14-16年为共享老城的独立板块，16-18年逐步融入老城；17年之后为具有地铁价值的老城边缘区域。区域占位中低价值成熟区，但难以取代柳城大道成为老城核心，同时受制于片区风貌和待拆区难以融入光华大道核心片区。光华大道柳城大道产学城百万级商业、办公配套温江新政府高规格公建配套：七中实验地铁4号线新城核心大学城配套（延续老城）温黄路（延续老城）地铁4号线（延续新城）海峡科技园（延续老城）老城边缘老城商业配套：人民商场、东大街老城教育配套：温江中学、东一小其他配套：温江人民医院……老城核心共享独立板块向成熟边缘区域发展，但发展高度持续低于光华大道和老城片区；同时区域除地铁外，无其他大型跳涨节点，属于平稳融合型【区域趋势】●启示【区域现状】区域为温江老城、光华新城、产学城的空间中心，虽可享受临近配套，但现状价值更多依附于产学城，相对独立内生【外部利好】地铁（2017年底）将会贯通光华新城，影响客群基础和竞争强度，但由于3000亩待拆区割裂，区域难以完全融入光华新城。【内部利好】16年中区域随在售项目交付进入低价值成熟期，温黄路打通将促进与老城融合，但地产开发进入缓慢增长期；区域价值质变有赖于远期商业地块和拆迁区域的开发呈现【区域发展】地铁开通将带动板块由共享型独立板块向有地铁支撑的主城边缘板块演变，但区域价值属性和认知无跳涨点【区域占位】中低价值成熟区，但难以取代柳城大道成为老城核心，同时受制于片区风貌和待拆区难以融入光华大道核心片区。延2.3持续深耕地缘客群扩容方向2-温江占位温江作为成都重要的生态屏障区域，工业被严重限制，虽现状轻工业为支柱产业，但区域长期发展战略为商住卫星城。温江占位地区规划占位城市价值产业支撑战略产业\功能区温江优化型发展区轨道城镇配套制造业和现代服务业(健康服务、科技研发)现代服务业\温江新城龙泉天府新区规划发展内重点建设新城轨道路面交通、城镇配套制造业（汽车、航空航天、装备等高端制造业）高端制造业\龙泉新城双流轨道路面交通、城市配套高新产业和服务业、房地产(中央商务、商贸物流、电子信息和新能源等高技术研发)高新产业-高端服务业\天府新城郫县优化型发展区轨道、路面交通、城镇配套制造业（高新技术）高新产业-教育培训\郫县新城新都扩展型发展区路面交通城镇配套物流-制造（商贸物流、机电装备、冶金化工)物流-制造\新青新城温江经济服务业、工业均衡发展下，温江的居民富裕度和城市化率处于近郊领先水平。区域常住人口2013年GDP（亿元）5年平均增幅2013年人均GDP（元）5年平均增幅产业结构工业化率城镇化率人均储蓄余额人均消费性支出成都1435万9108.8914%7715014%3.9:45.9:50.238.3%69.4%6904220362温江46.4万335.5514%8595016%4.7：52.2：43.149%66%5221122333龙泉79.4万837.0618%13612929%3.3：80.5:16.277%52%42778——双流115.8万746.0615%7627616%4.6：51.5：43.944%64%54175——郫县52.6万360.2315%6847218%5.6:58.9：35.553%43%57002——新都79.5万502.7515%7158616%4.7：62.7：32.656%59%47818——温江人口繁荣的三产带来大量外来人口迁入，19-24岁人口占比21%，持续衍生刚需置业需求.现有主力分布于老城区和项目区域。板块地区户籍人口常住人口差值老城柳城10933514403934704产学城天府244215193327512光华新城公平43669479394270涌泉21888235431655——金马22422240071585万春55296570591763永宁2395523102-853其他周边乡镇和盛3492234419-503永盛12770151912421寿安4176935838-5931合计39044745707066623温江常住人口比例温江2010年人口普查常住人口年龄结构25-55岁，占比50%19-24岁，占比21%产业现状海峡科技城和老城为现状产业的主要分布区域；其制造业以大型食品厂为主，效益稳定、员工数量较多。经济支柱产业产值贡献规模以上二产行业产值占比典型企业产业链占位二产52.3%健康食品产业58.4%30.4%统一、顶好、润田、娃哈哈食品生产制造生物医药产业8.9%科伦药业、维奥制药、明欣药业生产制造、企业总部及研发中心电子信息产业1.7%中立数据、品胜电子（区域）总部、研发与制造三产43%金融业12.0%——————房地产业6.8%金强实业批发和零售业3.8%——一产4.7%农业——————潜在容量家庭收入超6万的约有5-7万户，受益于温江房价缓慢增长，房价收入比相对合理，地缘工作人群是温江楼市重要力量。行业结构国有经济私营及个体经济就业人员平均工资（元）就业人员平均工资（元）制造业115441503725840754电力煤气及水的生产和供应业————19567703建筑业69031500365429772交通运输、仓储和邮政业2982123969839191信息传输、计算机服务和软件业————10447211批发和零售业————250953808住宿和餐饮业————100227998金融业9924561335024374房地产业2720926281451971租赁和商务服务业2362211936575019科学研究、技术服务和地址勘查业6375102821267575水利、环境和公共设备管理业8904902161958453居民服务和其他服务业18383891001800教育6045586319157314卫生、社会保证和社会福利业442559308————文化、体育和娱乐业1956110947363985公共管理和社会组织470148828————温江三次产业就业人口比例区县2014年普通商品房成交均价(元/㎡)80平米普通住宅可支配收入房价/人均可支配收入双流597247.8万318567.5温江543543.5万319706.8龙泉驿613749.1万269929.1郫县549143.9万276777.9新都区564745.2万305347.4产业发展温江定位为高端三产服务业，目前重点发展以光华大道为核心轴线的光华新城，以商业商务为主，并规划有城南产业组团和永宁医学城组团行政商务核心聚集区（光华大道发展轴）温江老城金马产学城万春医学城组团（永宁-芙蓉大道发展轴）海峡科技园城南组团区域规划占位主导产业主导项目光华新城光华大道轴线行政商务核心聚集区现代商务、金融服务、会展经济珠江广场、丰隆国际购物城、新光三越天来写字楼、光华国际写字楼、德坤新天地城南老工业区城南产业组团文化创意、电子信息、商贸流通总部项目：四川省水电集团、成勘院、分时传媒西南地区总部文化项目：蜀风文化城芙蓉大道轴线医学城组团健康医疗、运动休闲、复合旅游——恒稳产业海峡科技园开发趋于尾声，潜在职工增量约1万人，以蓝领工人为主。已开发区域待开发区域，约3-4平方公里•海峡科技园规划28平方公里，已开发约24平方公里，•入驻企业1000余家，员工7-8万人•剩余开发面积3-4平方公里，预计员工约1万人规划项目类型十二五规划项目产业高端化工程博奥生物产业研发基地温江康师傅生产基地温江科创药业产业园科技园生产性服务业培育工程科技园中央商务区物流配送中心增量产业2016年起，光华新城商业商服进入运营期，届时持续衍生新增刚需客群。项目类型项目名称体量（万m2）项目状态预计呈现时间2015201620172018办公新光天地3.448.5在建珠江国际广场6.7天来国际广场5丰隆国际14.2湟普国际5融信智慧广场3中国西部文化城11.2商业新光天地20待开业珠江国际广场——天来国际广场12丰隆国际——到2016年底交付量估算人均办公面积2017年初起可拉动人口48.5万方10m24.8万人潜力产业电子信息产业是温江规划的产业升级的重点产业，目前正处于孵化阶段，现有企业基本覆盖总部办公、科研和制造等全部生产环节。温江十二五规划——“兴三优二”行业电子信息目前占二产比值1.70%典型企业中立数据、品胜电子产业链占位（区域）总部、研发与制造项目规划柳河电子信息产业园成都东创创业街海科信息产业园德先电子产业产业特征发展区域空间分布功能定位辐射能级电子信息优势：集中关联度高、精细化率高、产业链长卫星城温江电子通讯设备制造业西南地区国家级新区天府新区以科研为主的信息服务和总部办公西南\全国川北绵阳数字家电产业西南劣势：人才需求较高川南遂宁微电子产业园西南产业类型产业方向细化方向项目载体二产电子通讯设备制造半导体材料及辅料、光电子材料加工等柳河电子信息产业园、成都东创创业街、海科信息产业园、德先电子三产信息产业电子商务巅峰服务外包基地、成电国家大学产业园、清华科技园成都分园、物联网研发平台