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2019年上海房地产市场年度报告同策咨询第四区域·研究部第一部分2019年经济发展形势第二部分房地产市场政策总结第三部分房地产市场数据统计第四部分2019年典型市场表现第五部分2019年市场走势预判第一部分2019年经济发展形势国内经济形势：人民币升值压力减轻货币政策转向中性█GDP增速逐季放缓，全年增长9.2%█外汇储备第四季度起连续下降，热钱现外逃趋势█广义货币（M2）85.2万亿元，同比增长13.6%，增速明显回落国际经济形势：全球金融市场波动新一轮衰退期开始美债降级风险波及世界，推行量化宽松，导致国际大宗商品涨价欧洲债务危机升级，经济增速进一步放缓石油大幅波动、黄金大幅波动、瑞士法郎暴跌一、国际经济形势：衰退可能性加大2019年次贷危机后，全球经济在恢复的过程中再度遭遇困难，美债危机后，其内部经济增长内生动力不足，全面复苏尚且有待观察；欧洲经济受债务危机拖累，主权国家面临高偿债压力，银行资产状况恶化，欧洲经济增长极为缓慢，衰退概率加大；全球个主要经济体GDP下滑趋势较为明显，同时制造业指数走势仍然不甚明朗。全球及主要经济体GDP增长状况欧美PMI走势受次贷危机和近期欧债危机影响，欧美失业率自从2009年中以来居高不下，美国11月失业率高达8.6%，而制造业就业人数增长依旧非常缓慢，因此低迷的就业市场将是美国经济复苏面临的主要问题；与此同时，美国前后两轮量化宽松政策造成全球流动性过剩，导致能源等大宗商品价格走高，目前美国和欧元区基本通胀分别达到了3.5%、3.0%，美国核心通胀已经超过2%的理想水平，日渐增加的通胀风险制约着未来宽松货币的实施空间，通胀抬头加剧复苏风险。欧美失业率欧美通胀率美国债务规模及预测（占名义GDP%）美国赤字构成及预测（占名义GDP%）据统计，美联储的资产负债表扩大了约230％。根据IMF的预测，预计美国总债务规模占比未来会继续提高且超过100%,不过由于美元的霸权地位，寅吃卯粮、借新还旧的美国经济特点短期不会改变。公共债务率（占GDP百分比）10年期国债收益率与德国之差（BP）5年期主权资产CDS报价（BP）欧债务问题严重国家的公债率处欧元国家前列且超过60%红线;自金融危机后，PIIGS的长期国债收益率及CDS利差报价与德国对应水平不断扩大，尤以希腊、爱尔兰、葡萄牙表现明显，融资成本不断增加进一步加剧了这些国家的债务问题。欧债危机爆发以来，尽管欧盟峰会达成了救助协议，但是希腊，意大利等国既得利益者持续阻挠改革，因此即使已经达成的共识也不排除还会出现各种政治博弈所带来的约束机制乏力和实施效果不确定;而欧债五国在2019年2、3月份到期债务总额为800-900亿欧元，为全年最高，受欧债危机及其所带来的财政紧缩必要性加大的影响，欧债经济恐陷入衰退。欧债五国2019年到期债务欧债五国2019年到期债务占比根据欧美现在经济发展状况以及全球范围内流动性泛滥，通胀高企，短期内难以通过货币政策推动经济增长，另外全球部分区域局势动荡和不确定性将抑制经济复苏进程，我们预计2019年全球经济增长将放缓至3.5%，包括美欧等发达国家以及发展中国家经济亦将放缓。中国经济增速进一步放缓，2019年GDP比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。GDP涨幅出现逐季回落的态势。经济增长动力不足，拉动GDP增长的三驾马车未来表现都难言乐观，海外经济下行风险加剧，外资集中撤离我国经济大量失血，高速增长不可持续！二、国内经济形势：难独善其身世界银行预测：中国经济增速进一步放缓，2019GDP增速或达到8.4%，2019年的增速将达到8.3%的最低点。增速回落整体经济转型压力增大，硬着落风险依然存在！经济增长动力不足，拉动GDP增长的三驾马车未来表现都难言乐观，海外经济下行风险加剧，外资集中撤离我国经济大量失血，高速增长不可持续！2019年GDP增速放缓至8.4%2019年，预计进出口增速受国内外需求冲击有所放缓，货币供应量M2基本与去年持平;2019年全年，人民币对美元升值幅度达到5.11%。未来人民币升值幅度在3%。CPI增速将有所放缓，虽仍处于“负利率”时代，但未来加息可能性不大。由于海内外局势不确定性，通胀压力依然存在。通胀压力持续缓解，2019年全年通胀为5.5%，虽然高于年初制定4%的目标，但是7月份后通胀持续回落，预计2019年将进一步有所回落。通胀7月份触顶后回落通胀2019年2季度回落至3%以下投资下滑明显，政府主导投资难以为继，房地产投资增速在资金面紧张的状况下持续回落，未来仍有加速可能，需要警惕2019年房地产投资高位快速回落对经济的负面拉动；总体来看，虽然投资将继续担当经济复苏的主要推动力量，但力度肯定不如09年4万亿大，另外，未来的投资模式或有一定改变，配合相关财政和金融政策的改革，投资资金来源范围将更为宽泛。固定资产投资和房地产投资固定资产投资中央和地方项目PMI指数自09年3月份以来首次落入50%以内，中国经济处于加速下行阶段，新订单指数持续下行，已处于收缩阶段，未来增长不容乐观，小型企业PMI指数连续6个月收缩，状况堪忧，预计PMI指数在2019年年中企稳。PMI指数加速下滑订单下滑反映需求不足二、国内经济形势：难独善其身随着经济增速放缓势头愈加明显，通胀逐步回落的情况下，经济发展的矛盾正在发生转化，我国的调控重心逐渐从“抗通胀”转向“稳增长”；预计未来宏观调控应保持积极财政政策和稳健货币政策方向不会改变，但是不会继续趋紧；另一方面，适时适度做定向结构调整，通过调整财税政策来提高经济内生增长动力。2019年11月30日中国人民银行决定，从2019年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是3年来首次下调存准率！由于通胀压力减轻，经济加速回落，因此国内金融政策开始在从紧的基调下有所调整，此次下调存准率不仅可以释放3750亿流动性，更是意在释放信号，在经济增长回落的环境下，稳增长正在成为主基调，未来金融政策或不再继续从紧。2019年政策延续2019年“积极的财政政策和稳健的货币政策”，并且明显政策微调，实现局部定向宽松，虽然并没有全部宽松，但是至少比2019年改善一些，货币政策也已从偏紧进入中性略松，政策微调将改善2019年的流动性状况。2019年信贷增速有望回升至15.8%2019年1、2季度信贷增速回升至15.5%欧美经济减速加财政紧缩、需求放缓，大宗商品价格短期回落、暂缓我国通胀压力，但可能出台的美国QE3及部分经济体的降息动作或将通过直接或变相量化宽松、在中长期内再次助推大宗商品价格，增加我国中长期输入通胀压力；脱媒和表外业务发展放大了货币量回落速度，从央行货币净头寸分析，虽上半年提6次准备金率，冻结资金2.2万亿，但公开市场净投放释放1.5万亿元，加上外汇占款增加，上半年货币净头寸实际增加8000亿，央行并未转入实际“抽水”状态。国内中长期通胀风险仍存-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.002009-012009-032009-052009-072009-092009-112010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-11%-3.00-2.00-1.000.001.002.003.004.00%CPI:当月同比CPI:食品:当月同比CPI:当月同比:翘尾因素短期通胀压力减弱中长期通胀上升趋势-505101520253035402006-012006-042006-072006-102007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-102009-012009-042009-072009-102010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-07%M0:同比M1:同比M2:同比基础货币余额:同比货币增速走势三、我国短期经济形势和政策方向经济定调：经济增速放缓，高增长模式将有所改变,未来经济结构转型成重点，注重“量”向“质”转变，国际经济复苏艰难，将对中国经济有较大的考验；货币杠杆：短期内通胀压力减小，政策将进入微调阶段，流动性将得到一定程度缓解；存准金新规及通胀回调态势或减缓常规货币工具使用节奏、“差别化”调整存准金率或利率的“针对性”货币工具使用可能性增加；调控手段：财税、汇率、行业政策等综合手段调控的“定向”针对性调整特征明显；总体预判：2019上半年宏观经济将经历一个相当困难的阶段；为“保增长”，货币政策趋向中性，但不会出现类似2019年反转态势；投资增长乏力，未来经济发展模式将出现调整。第二部分房地产市场政策总结2019年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2019年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；重启商品房、保障房两者并重策略，10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2019年的这一轮房地产调控在2019年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。一、2019年房地产政策回顾07.107.407.707.1008.108.408.708.1009.109.409.709.1010.110.4一房一价细则公布1月26日对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍新国八条出台上海开征房产税对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0．6%和0．4%沪九条出台为落实新国八条政策，上海出台了促进房地产市场平稳健康发展意见九条1月28日2月11日5月16日明码标价、一次性公开销售房源、公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息和收费项目信息等7月28日新沪四条出台包括加强商品住房销售方案备案审核、加强商品住房预订行为监管、继续严格执行住房限售政策，以及开展房地产经纪市场专项整治等四方面内容8月21日禁止商业用房信贷上海禁止个人消费信贷购买商业用房，上海银监局同时要求，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款二、限购令持续扩容2019年1月，即春节前夕，“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。限控价格•“国八条”首次释放通过调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标强保障•再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求地方政府逐级分解严问责•对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督扩范围•将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控在“国八条”出台之后，北京、上海、天津等一线城市在短时期内相继出台楼市限购令；紧接着，几乎所有省会城市及计划单列市都出台了限购措施，并开始向二、三线城市蔓延；据统计，全国共有46个城市出台了以限购为核心的楼市调控政策；这些城市近期纷纷表态，明年将延续限购令。》二三线城市限购对上海楼市的影响•“影响房地产市场的并非需求，而是预期。可以看出，这些年调控不断，而住宅市场始终难逃这样的发展怪圈——价格涨幅缩小→小幅下跌→预期改变→地价下降→政策松动→小幅上涨→预期改变→新一轮政策出台。”南京工业大学房地系吴翔华博士分析说，预期在市场内东碰西撞，寻找出口，房地产市场因此也更具投资属性，而非消费属性。•去年4.17调控以来，政策一轮紧于一轮，严厉程度空前。如果一线城市限购让人们还对政策有所质疑的话，那