不动产经营租赁营改增政策培训

不动产经营租赁营改增政策培训2016年4月20日金税三期工程一、主要文件二、征税范围三、税率和征收率四、计税方法五、进项税额六、纳税义务发生时间七、纳税地点及异地预缴税款规定八、发票开具九、税收优惠金税三期工程一、主要文件1.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税【2016】36号）2.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年16号）3.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）4.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）金税三期工程二、征税范围纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产。纳税人以经营租赁的方式出租其取得的不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。金税三期工程三、税率和征收率一般纳税人提供不动产经营租赁服务，税率为11%；符合政策规定的，按照5%征收率征收。小规模纳税人提供不动产经营租赁服务，征收率为5%。个体工商户或其他个人出租住房按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额。注释：一般纳税人出租4月30日后取得的不动产，按照11%适用税率计算应纳税额；出租4月30日前取得的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。住房，是指住宅、居民用房。金税三期工程四、计税方法（一）一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）金税三期工程例：某一般纳税人将其2016年5月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租111万元（含税），购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。7月该纳税人的应纳税额=111÷（1+11%）×11%-1.7=9.3万元金税三期工程（三）简易计税方法的应纳税额一般纳税人发生特定应税行为和小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率销售额=含税销售额÷（1+征收率）注：纳税人将2016年4月30日前租入的不动产对外出租的，可以选择简易计税方法计税。金税三期工程例：某一般纳税人将其2016年2月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租105万元（含税即总价），购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。纳税人选择按照简易方法计税7月该纳税人的应纳税额=105÷（1+5%）×5%=5万元（用于简易计税项目的进项税额不得抵扣）金税三期工程例：某一般纳税人将其2016年5月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租111万元（含税），购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。7月该纳税人的应纳税额=111÷（1+11%）×11%-1.7=9.3万元金税三期工程五、转让不动产1.征收特点：纳税人（其他个人除外）转让其取得的不动产，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。其他个人转让取得的不动产向不动产所在地主管地税机关申报纳税。2.税率、征收率、预征率税率：11%征收率：5%预征率：5%金税三期工程3.缴税方法——（1）纳税人销售取得的不动产（不含个人转让其取得的住房）取得方式预缴时申报时预征销售额预征率计算公式计税方法销售额税率/征收率非自建全部价款和价外费用—不动产购置原价或者取得不动产时的作价5%应预缴税款（应纳税额）=（全部价款和价外费用—不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/（1+5%）*5%一般计税方法全部价款和价外费用11%简易计税方法全部价款和价外费用—不动产购置原价或者取得不动产时的作价5%自建全部价款和价外费用5%应预缴税款（应纳税额）=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%一般计税方法全部价款和价外费用11%简易计税方法5%金税三期工程4.差额扣除凭证纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。金税三期工程个人转让其购买的住房（只做了解）注：个人销售自建自用的住房免征增值税购房期限住房类型预征销售额/销售额预征率/征收率计算公式不足2年普通住房和非普通住房全部价款和价外费用5%应预缴税款（应纳税额）=全部价款和价外费用/（1+5%）*5%2年以上（含2年）非普通住房全部价款和价外费用—购买住房价款5%应预缴税款（应纳税额）=（全部价款和价外费用—购买住房价款/（1+5%）*5%普通住房免征增值税金税三期工程六、进项税额进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。下列进项税额准予从销项税额中抵扣：增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款的完税凭证上注明的增值税额；农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和扣除率计算的进项税额。纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书需在规定期限内经税务机关认证或稽核比对，解缴税款的完税凭证需附送相关资料。金税三期工程下列进项税额不得从销项税额中抵扣：纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的；用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的；非正常损失项目的；购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务；财政部和国家税务总局规定的其他情形。金税三期工程（一）不动产抵扣（结合15号公告）1.需要分2年抵扣的范围⑴5月1日后取得的不动产（直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式），并在会计制度上按固定资产核算的不动产。⑵5月1日后发生的不动产在建工程（新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产）。注意：15号公告第三条：纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。2.不需进行分2年抵扣的范围（可一次性全额抵扣）⑴房地产开发企业自行开发的房地产项目⑵融资租入的不动产⑶在施工现场修建的临时建筑物、构筑物金税三期工程3.抵扣方法60%→当期抵扣40%→第13个月抵扣注意：抵扣应取得5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。例1：2016年5月6日，某市A增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。5月15日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的金额为1000万元，增值税税额为110万元。第1个月（2016年5月）抵扣：110*60%=66万元第13个月（2017年5月）抵扣：110*40%=44万元申报表填写：附表二，附表五金税三期工程1.2016年5月（所属）金税三期工程1.2016年5月（所属）金税三期工程1.2017年5月（所属）金税三期工程1.2017年5月（所属）金税三期工程4.已全额抵扣进项税额的货物和服务转用于不动产在建工程的处理已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。例2：2016年9月10日，纳税人购入一批外墙瓷砖，取得增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为30万元；因纳税人购进该批瓷砖时未决定是否用于不动产（可能用于销售），因此在购进的当期全额抵扣进项税额。11月20日，纳税人将该批瓷砖耗用于新建的综合办公大楼在建工程。按照政策规定，该30万元进项税额在购进的当期可全额抵扣，在后期用于不动产在建工程时，该30万元进项税额中的40%应于改变用途的当期，做进项税额转出处理，并于领用当月起第13个月，再重新计入抵扣。转出的进项税额应于当月转入待抵扣的不动产进项税额中。本期转入的待抵扣不动产进项税额=30万元×40%＝12万元金税三期工程1.2016年11月（所属）金税三期工程1.2016年11月（所属）金税三期工程5.已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途等情形的处理已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%(1)不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。(2)不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。金税三期工程例3：2016年5月1日，纳税人买了一座楼办公用，1000万元，进项税额110万元，正常情况下，应在5月当月抵扣66万元，2017年5月（第13个月）再抵扣剩余的44万元。可是在2017年4月，纳税人就将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利了。第一种情况：如果2017年4月该不动产的净值为500万元，不动产净值率就是50%，不得抵扣的进项税额为55万元，小于已抵扣的进项税额66万元，按照政策规定，这时将已抵扣的66万元进项税额转出55万元即可。剩余的44万元仍在2017年5月允许抵扣。第二种情况：如果2017年4月该不动产的净值为800万元，不动产净值率就是80%，不得抵扣的进项税额为88万元，大于已抵扣的进项税额66万元，按照政策规定，这时应将已抵扣的66万元进项税额转出，并在待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额88-66=22万元。余额22（44-22）万元在2017年5月允许抵扣。金税三期工程第二种情况，在2017年4月（所属期）时：金税三期工程6.不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的处理按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。金税三期工程例4：2016年6月5日，纳税人购进办公楼一座共计2220万元（含税）。该大楼专用于进行技术开发使用，取得的收入均为免税收入，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，假定分10年计提，无残值。6月20日，该纳税人取得该大楼如下3份发票：增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明的金额为1000万元，税额110万元；增值税专用发票一份一直未认证，专用发票注明的金额为600万元，税额66万元；增值税普通发票一份，普通发票注明的金额为400万元，税额44万元。根据《办法》相关规定，该大楼当期进项税额不得抵扣，计入对应科目核算。2017年6月，纳税人将该大楼改变用途，用于允许抵扣项目，则需按照不动产净值计算可抵扣进项税额后分期抵扣。1．计算不动产净值率不动产净值率＝〔2220万元－2220万元÷（10×12）×1