搜索
不动产营改增税收政策指南山东省国家税务局涉及的主要文件1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）2、《国家税务总局关于公布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告[2016]14号）3、《国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告》（国家税务总局公告[2016]15号）4、《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告[2016]16号）涉及的主要文件5、《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》（国家税务总局公告[2016]18号）6、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告[2016]19号）7、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145号）CONTENTS目录1纳税人和扣缴义务人2征税范围3税率和征收率4应纳税额的计算5销售额的确定6进项税额抵扣7纳税地点10纳税义务发生时间11税收优惠8预缴税款9征收管理一、纳税人和扣缴义务人（一）应税行为：1、纳税人转让其取得的不动产。不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。2、纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产。不包括纳税人提供道路通行服务。纳税人提供道路通行服务不适用于《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》。以上两款，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。3、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。一、纳税人和扣缴义务人（二）纳税人的分类1.增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下：（1）一般纳税人销售应税的货物、劳务以及发生应税行为可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。一、纳税人和扣缴义务人（2）一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。（3）征税办法不同。一般纳税人适用一般价税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。2.应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。一、纳税人和扣缴义务人（三）一般纳税人的管理1.年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。2.符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。一、纳税人和扣缴义务人（四）中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。CONTENTS目录1纳税人和扣缴义务人2征税范围3税率和征收率4应纳税额的计算5销售额的确定6进项税额抵扣7纳税地点10纳税义务发生时间11税收优惠8预缴税款9征收管理二、征税范围（一）不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。1、建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。2、构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。3、车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。（二）不征收增值税项目1、下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：（1）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。二、征税范围（2）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（3）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。2、根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。3、存款利息。4、被保险人获得的保险赔付。二、征税范围5、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。6、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。CONTENTS目录1纳税人和扣缴义务人2征税范围3税率和征收率4应纳税额的计算5销售额的确定6进项税额抵扣7纳税地点10纳税义务发生时间11税收优惠8预缴税款9征收管理三、税率和征收率（一）转让、出租不动产适用的税率均为11%。（二）小规模纳税人转让、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的转让、出租不动产业务，征收率为5%。（三）公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路车辆通行费，可选择简易计税方法，减按3%征收率计算应纳税额。三、税率和征收率纳税人种类项目计税方法税率、征收率一般纳税人取得（不含自建）自建取得（不含自建）自建2016年4月30日前的项目可以选择适用简易计税可以选择适用简易计税方法5%5%一般计税一般计税11%11%2016年5月1日后的项目应适用一般计税应适用一般计税方法11%11%小规模纳税人所有项目简易计税简易计税5%5%其他个人（不含住房）所有项目简易计税5%个人（个体工商户）住房所有项目简易计税1、5%2、免税免税（一）转让不动产三、税率和征收率（二）提供不动产经营租赁服务纳税人项目计税方法税率、征收率一般纳税人2016年4月30日前取得可以选择适用简易计税5%一般计税方法11%2016年5月1日后取得一般计税11%小规模纳税人单位和个体工商户出租取得的不动产（不含个体工商户出租住房）简易计税5%个体工商户出租住房简易计税5%减按1.5%其他个人出租不动产（不含住房）简易计税5%其他个人出租住房5%减按1.5%公路经营企业开工日期在2016年4月30日前可以选择适用简易计税3%2016年5月1日后的项目一般计税11%三、税率和征收率（三）房地产开发企业销售自行开发的项目纳税人项目计税方法税率、征收率一般纳税人2016年4月30日前的项目简易计税5%一般计税11%2016年5月1日后的项目一般计税11%小规模纳税人所有简易计税5%CONTENTS目录1纳税人和扣缴义务人2征税范围3税率和征收率4应纳税额的计算5销售额的确定6进项税额抵扣7纳税地点10纳税义务发生时间11税收优惠8预缴税款9征收管理四、应纳税额的计算（一）基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。（二）一般计税方法的应纳税额1、一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。四、应纳税额的计算2、销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）3、进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。四、应纳税额的计算（三）简易计税方法的应纳税额1、简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率2、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+征收率)CONTENTS目录1纳税人和扣缴义务人2征税范围3税率和征收率4应纳税额的计算5销售额的确定6进项税额抵扣7纳税地点10纳税义务发生时间11税收优惠8预缴税款9征收管理五、销售额的确定（一）基本规定纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：1、代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。（二）房地产企业销售自行开发的房地产项目销售额1、一般计税方法：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全五、销售额的确定部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（1）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（2）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。（3）一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。五、销售额的确定2、简易计税方法（1）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的和小规模纳税人，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。（2）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。五、销售额的确定（3）房地产老项目是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。五、销售额的确定（三）转让不动产销售额纳税人种类项目计税方法销售额一般纳税人取得（不含自建）自建取得（不含自建）自建2016年4月30日前的项目可以选择适用简易计税可以选择适用简易计税方法销售额=全部价款和价外费用-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额销售额=取得的全部价款和价外费用一般计税一般计税销售额=取得的全部价款和价外费用销售额=取得的全部价款和价外费用2016年5月1日后的项目应适用一般计税应适用一般计税方法销售额=取得的全部价款和价外费用销售额=取得的全部价款和价外费用小规模纳税人所有项目简易计税销售额=全部价款和价外费用-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额销售额=取得的全部价款和价外费用个人（个体工商户）住房所有项目简易计税1、以取得的全部价款和价外费用2、免税3、售收入-购买住房价款后的差额（一线城市非普通住房）免税五、销售额的确定纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。