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重庆盈方营销策划有限公司城上城5号楼酒店式公寓营销推广计划重庆盈方营销策划有限公司（2010年11月2日修改版）重庆盈方营销策划有限公司第2页共26页目录第一部分：市调分析1.市调楼盘基本信息1.1协信中心1.2国会中心1.3日月光中心广场1.4东原18911.5创汇首座2.楼盘综合分析2.1市调楼盘分布分析2.2楼盘供应量分析2.3物业服务分析2.4户型面积分析2.5装修标准分析2.6销售率分析2.7价格分析3.结论第二部分：项目分析1、项目属性1.1基本资料1.2本项目基本特征2、项目SWOT分析2.1优势（S）2.2劣势（W）2.3机会（O）2.4威胁（T）第三部分：项目定位1、项目属性定位1.1酒店式公寓概念1.2酒店公寓概念及基本要求以及结合本项目物业发展方向建议1.3项目属性定位主题2、项目主体定位2.1项目卖点归纳2.2核心卖点思考2.3推广主题定位2.4推广形象定位重庆盈方营销策划有限公司第3页共26页3、客户定位3.1酒店式公寓主要客户分类3.2客户购买目的分析4、户型面积定位4.1市调户型面积比例图4.2项目户型比例分析4.3客户购买特点分析第四部分：营销策略1、总体营销策略1.1整合营销核心目标1.2核心战略构想1.3强调项目“由外而内，多方优势”特征，卖点整合推广1.4营销手法必须寻求差异化1.5重视体验式营销2、六大营销策略2.1品牌策略：2.2形象策略2.3项目认知阶段：2.4抢先入市策略2.5价格策略2.6主动出击策略2.7点式渗透策略3、项目入市时机安排3.1入市计划3.2入市八大准备工作第五部分：产品包装推广建议1、楼体广告2、导视系统3、灯杆旗4、售楼部和样板间包装第六部分：销售与施工的配合1、售楼处搬迁2、装修现场及样板间设置3、电梯建议重庆盈方营销策划有限公司第4页共26页第一部分：市调分析1.市调楼盘基本信息1.1协信中心物业类别写字楼、五星酒店、6A铂金生态项目特色酒店式公寓,投资地产建筑类别高层、殿堂级城市综合体装修状况精装修所属商圈观音桥物业地址江北建新北路68号开盘时间2009-8入住时间2010-02-28容积率8.30物业费15.00元/平方米·月物业公司第一太平戴维斯开发商重庆置尚房地产开发有限公司预售许可证渝国土房管(2007)预字第(455)号售楼地址江北区观音桥步行街茂业百货旁占地面积:12670平方米建筑面积:152474平方米开发商:协信集团,重庆置尚房地产开发有限公司物业管理公司:第一太平戴维斯物业顾问公司:上海锦江物业管理公司代理商:领域机构交通状况立体迅捷交通：“地面环行+地下直接行+地下轻轨”现代立体交通格局，上万泊车位、300多1.2国会中心物业类别写字楼项目特色投资地产物业级别甲级装修状况精装修环线位置无所属商圈南坪中心建筑面积143061平方米标准层面积1500平方米重庆盈方营销策划有限公司第5页共26页物业费：暂无资料入住时间：2011-12占地面积：11976平方米建筑面积：143061平方米承建商：重庆建工集团开发商重庆会展中心置业有限公司物业地址南岸重庆国际会议展览中心售楼地址重庆国际会议展览中心开发商：重庆会展中心置业有限公司整合推广单位：FlaHalo广告物业管理公司：德国凯宾斯基酒店管理公司标准层面积：1500平方米交通状况距南坪商圈、南滨路滨江商业带步行仅10分钟路程、解放碑商圈、杨家坪商圈仅5分钟1.3日月光中心广场物业类别住宅、城市综合体项目特色复合地产建筑类别超高层装修状况精装修开盘时间2011-01入住时间待定容积率17.00绿化率20%物业费3.50元/平方米·月物业现状:结构封顶占地面积:42353平方米建筑面积:720000平方米物业公司重庆鼎固物业管理有限公司开发商:重庆鼎固房地产开发有限公司开发商重庆鼎固房地产开发有限公司预售许可证渝国土房管(2009)预字第(131)号物业管理公司:重庆鼎固物业管理有限公司所属商圈解放碑CBD城市中心宜居豪宅购房圈物业地址渝中较场口转盘民权路88号（得意世界旁）售楼地址渝中区较场口转盘民权路88号（得意世界旁）交通状况日月光中心广场交通状况：轻轨2号线起点站，在建地铁1号线和平路站；公共交通线路数重庆盈方营销策划有限公司第6页共26页1.4东原1891物业类别住宅、观景住宅项目特色水景地产,复合地产建筑类别高层装修状况精装修所属商圈弹子石弹子石购房圈物业地址南岸南滨路80号（喜来登酒店旁）开盘时间2010-09入住时间2011-10容积率4.13绿化率30.50%物业费3.80元/平方米·月物业公司重庆新东原物业管理公司开发商重庆东原地产开发有限公司预售许可证渝国土房管(2009)预字第(642)号售楼地址南岸区南滨路80号（喜来登酒店旁）交通状况东原1891位于重庆市南岸区南滨路核心中段，属于重庆CBD主要配套区域，拥有得天独厚的地重庆盈方营销策划有限公司第7页共26页1.5创汇首座物业类别住宅、精装小户公寓LOFT写字楼项目特色小户型,投资地产建筑类别高层装修状况精装修所属商圈解放碑CBD城市中心宜居豪宅购房圈开盘时间2010-09-22入住时间2010-10容积率17.30绿化率10%物业费3.50元/平方米·月物业公司戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司开发商重庆汇正房地产有限公司（瑞安中华汇下属企业）预售许可证渝国土房管（2009）渝字第359号物业现状:结构封顶建筑面积:86000平方米开发商:重庆汇正房地产有限公司（瑞安中华汇下属企业）投资商:瑞安中华汇地产有限公司（瑞安建业之附属公司）物业管理公司:戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司建筑单位:瑞安建筑有限公司代理商:重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司建筑设计单位:王董国际有限公司售楼地址渝中区解放碑CBD新华路388号（步行至解放碑心仅需五分钟）物业地址渝中解放碑CBD新华路388号（步行至解放碑心仅需五分钟）交通状况创汇首座位于重庆渝中区解放碑中央商务区(CBD)的核心位置，扼守未来的金融街入口；重庆盈方营销策划有限公司第8页共26页2.楼盘综合分析2.1市调楼盘分布分析2.2楼盘供应量分析项目名称创汇首座国汇中心东原1891协信中心日月光中心广场供应量目前已推出110套30-77平米户型10-33层酒店公寓34-54层约120套面积38-40平米之间60套35-53平方米437套所在区域渝中区（解放碑CBD）南岸区南岸区江北区渝中区协信中心创汇首座国会中心东原1891日月光中心广场分析：由于本次市调针对价格在18000元/平米左右中高端在售项目，所以项目并不多，主要分布在渝中区、江北区和南岸区；他们都有共同的地理位置特征就是都靠近或者就在传统的商务金融中心区CBD和金融街。这都是重庆目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，这也证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。重庆盈方营销策划有限公司第9页共26页分析：从供应体量上看，酒店式公寓大多属于大项目中一小部分项目，在售项目中基本建面都在10万平米以下，稍大体量的项目日月光中心广场中也都包括了一定的商业和写字楼面积以及5星、6星级酒店；2.3物业服务分析项目名称创汇首座国汇中心东原1891协信中心日月光中心广场物业服务星级酒店服务全套五星级酒店服务星级酒店服务星级酒店服务全套五星级酒店服务所在区域渝中区（解放碑CBD）南岸区南岸区江北区渝中区分析：通过以上调查数据显示，各大高端项目均打出星级服务标准，其目的主要是通过星级服务的设施管理和人性化服务优势，最大程度地提升协信中心的投资和使用价值。2.4户型面积分析项目名称创汇首座国汇中心东原1891协信中心日月光中心广场面积区间30-7727——11038-40平米35-53平方米54.9——193.26户型区间一房、两房一房、两房一房一房一、两、三、四房主力户型两房两房一房一房4房所在区域渝中区（解放碑CBD）南岸区南岸区江北区渝中区分析：重庆酒店式公寓主力户型依然的以两房为主面积区间大多集中在50-80平米之间，户型主流为直套标准间型的两室一厅。其中只有渝中区日月光中心广场有4房户型，推出项目涵盖6星级酒店标准；建成后应该是该地区高端酒店；其余均以少量一房两房为主，三房也甚少；说明酒店式公寓需求量依然以两房为主。重庆盈方营销策划有限公司第10页共26页2.5装修标准分析项目名称创汇首座国汇中心东原1891协信中心日月光中心广场装修标准精装修五星级酒店奢华室内装饰精装修精装修精装修是否带家电家私带全套家私家电带全套家私家电不带全套家私家电带全套家私家电带全套家私家电所在区域渝中区（解放碑CBD）南岸区南岸区江北区渝中区分析以上走访酒店式公寓都是精装修，其目的第一可以提升项目整体品质和销售利润，第二统一装修方便统一管理外观风格统一整洁。2.6销售率分析项目名称创汇首座国汇中心东原1891协信中心日月光中心广场销售率80%——90%50%90%售完95%开盘时间2010年9月2010年10月2010年09月2010年4月2010年4月所在区域渝中区（解放碑CBD）南岸区南岸区江北区渝中区分析：从销售率及销售价格上来看，从销售率上各大项目销售均比较理想，重庆高端酒店式公寓市场前景依然比较乐观；2.7价格分析项目名称创汇首座国汇中心东原1891协信中心日月光中心广场目前均价19000元/平米18500元/平米17000元/平米19000元/平米19500元/平米所在区域渝中区（解放碑CBD）南岸区南岸区江北区渝中区重庆盈方营销策划有限公司第11页共26页分析：从在售酒店式公寓的均价来看，价格在19000元/平米以上的产品，其服务和装修标准都是以五星级标准来打造，尤其的位于解放碑CBD的日月光中心广场价格高达19500元/平米，但其装修和服务标准是六星级，可见此类产品的价格就决定了其价值；3、结论重庆的酒店式公寓产品目前正处于高起步的发展阶段，在满足酒店式公寓的硬性指标与软件打造后，这一投资潜力较大的新型高端投资物业在未来随着城市的发展与高端客户的日益增多，市场需求会进一步呈旺盛趋势。且目前市场打造的该类产品均在一定程度上拉升了整体项目的品质，开发方很容易达到誉益双赢的开发成果。第二部分：项目分析1、项目概况1.1基本资料物业类别酒店式公寓建筑类别框架结构，抗震在7度地震以上楼层平面图重庆盈方营销策划有限公司第12页共26页装修状况精装修物业地址渝中袁家岗奥体路1号(轻轨袁家岗站对面)容积率5.50绿化率25%楼层层高4.5M售楼地址重庆高新区袁家岗重医附一院大门斜对面项目体量单层面积约1461.95；共计销售面积：8771.7平方米所属楼层共6层；分别在城上城5号楼29——34楼；交通状况轻轨2号线；公交206、203、231、224、272、235、265、117、325、464、429、818、3641.2本项目的基本特征没有厨房；每种户型几乎都不能南北通透，封闭式；由于进深较深，内部采光较差；黑厕所比较普遍；周围度假价值较低；还不是商务办公集中区域；2、项目SWOT分析2.1优势（S）1、周边各类市政配套设施完善；2、紧邻交通干道，具备良好展示面；3、项目设计为五星级酒店商务写字楼、及酒店式公寓于一体的商务中心，拥有完善酒店内外部配套；3、周围学校及市政奥体中心的人气优势大；4、发展商具有的健康资源和周围医院的健康资源。5、项目上面未来规划是五星级酒店下面是写字楼，很大程度上方便在此办公的商务人士且后勤服务也便于综合管理；6、产品品牌优势，是该地区唯一高端商务中心聚集地；2.2劣势（W）1、项目临近医院，对客户购买心理产生不利因素；2、项目为改造工程，且工期较长，影响客户购买信心；3、项目为写字楼改造，在结构和大厦配套上必然存在缺陷4、项目建成多年，不利于推广给项目周边及购房客户以形成不好影响重庆盈方营销策划有限公司第13页共26页5、项目无厨房与阳台，作为酒店式公寓只能用于商务而不能用于居家。6、地处闹市区，空气质量差，噪音较大。2.3机会（O）1、该项目是本地区地标性建筑外观及大厅