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新亚好莱坞项目分析报告新亚好莱坞招商部2009-3-29研究工作内容及流程概览•城市简介•国民经济概况•居民生活水平•消费能力分析•商业概况•商圈划分•商圈分析•竞争者分析•项目简介•SWOT•商业定位•业种组合•品类规划开发方案研拟商业市场分析宏观经济发展实施背景分析/城市简介•地理位置☆常德市位于湘鄂边境，同属武汉经济圃和湖南滨湖经济区。☆湘西北的中心诚市，交通枢纽和流通中心，以轻型工业为主的现代化城市。实施背景分析/城市简介常德，地处湘西北，辖6县2区1市。辖武陵、鼎城两区，汉寿、桃源、石门、澧县、临澧、安乡6县，代管省辖县级市津市市.行政区划实施背景分析/城市简介常德市，面积1.82万平方公里，人口611.9万，市区人口近80万。先后被评为“国家卫生城市”、“全国文明城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”，是湖南省域次中心城市，经济强市和宜居的文化名城。•城市概况实施背景分析/2008年国民经济概况实施背景分析/2008年国民经济概况2008年常德市地区生产总值1050亿元，比上年增长13.2%。第一产业239亿元，比上年增长6.1%第二产业468亿元，比上年增长17.3%第三产业343亿元，比上年增长12.8%32.67%44.57%22.76%第一产业第二产业第三产业实施背景分析/2008年国民经济概况37实施背景分析/2008年国民经济概况服务业加快发展。旅游业加快发展，实现旅游综合收入48.8亿元，增长16.4%。消费市场繁荣活跃。实现社会消费品零售总额341.8亿增长22.4%。财政金融运行平稳。实现财政一般预算收入44.3亿元，增长16.4%，其中税收收入29.6亿元，增长21.1%；实现财政一般预算支出108亿元，增长21.3%。实施背景分析/各市州居民收入与消费情况人均可支配收入增幅恩格尔系数城市居民12828元12.9%41.2%农民（纯收入）4450元12.2%46.9%2008年常德市市居民生活水平恩格尔系数(Engel‘sCoefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。实施背景分析/居民生活水平市场调查分析/消费能力分析消费者文化程度结构比例消费者年龄结构比例50%32%14%4%高中以下中专大专及本科研究生及以上市场调查分析/消费特征及消费能力从消费者年龄构成比例、文化程度比例及商圈市调客流分析，消费者以中青年为主要购买群体，年龄在20-40岁，对生活及物质有一定品质要求的消费者。主要客层以知识型、流行、时尚型、年轻消费者。常德人习俗多，喜欢跑符子、注重休闲特征，餐饮、娱乐业态存在市场机会。从步行街业态分布特别是专卖店数量经营情况分析，消费者品牌意强、爱打扮、比较时尚所以商品一定要品牌化、时尚化、精品化。常德人消费水平在湖南中等偏上，步行街商品主要价格带200-500元。本地区高档商品消费者有比较严重的外流“状况。第一商圈内人口密度高，有很多高档社区、机关单位，人口素质较高。消费特征实施背景分析/本章小结常德的总体居民收入水平虽然在整个湖南地区处于中等,但消费水平远超出其收入水平,是个仅次于长沙的典型消费城市,这说明常德城镇居民有较强的消费实力和投资实力。随着常德经济总量的不断攀升，常德市作为湘西北重镇的地位已经确定宏观经济水平发展迅速，同比湖南主要城市，虽然在经济总量方面有所不及，但发展速度较高，城市经济发展潜力较大。能够为城市商业零售业的发展带来较为活跃的市场及众多的市场机会。宏观经济的快速发展推动了居民可支配收入的快速增长，随着这种增长，居民的消费性支出正在快速增加，支出结构正在不断地优化，多元化消费需求正在逐步显现。这种发展态势，将会有效的推动商业零售业发展步入一个新的时期，在此时期，商业零售业的形态会发生改变、商业级别会有较大的升级。市场调查分析/商业概况•商业金融用地规划江北城区在规划中形成两个较大的商业中心，一个是对原有人民路周围的商业用地进行改造增建，扩大规模，形成具有传统气息的商业中心；另一个是结合新的行政中心布置一定的商业用地，形成新的现代化的商业中心。金融中心以现在的洞庭大道中段为基础，加以配套、完善，作为将来的金融中心。江南城区结合市场用地适当布置一定规模的商业金融用地。德山开发区沿乾明路两侧布置小型的商业用地。市场调查分析/商业概况火车站商圈桥南商圈本案十八乐贵和十八乐十八乐银座馨百信誉楼市场调查分析/商业概况•本案位于胜利南路和凤城西大街交汇处；•馨百位于鲁中东大街和花园北路交汇处；•银座文化路和鲁中东大街交汇处；•贵和位于长勺南路和凤城西大街交汇处；•凤城西大街为莱芜历史商业街。•信誉楼以中老年、价格廉为优势；•银座和馨百占有高档百货的地理优势；•贵和占有配套功能齐全的优势；本案位高山街与建设西路交汇处；步步高百货、水星球广场位于人民路春天百货位于步行街中段水星楼广场步步高百货春天百货新亚好莱坞占有高档百货的地理优势•步步高、水星楼占有配套功能齐全的优势•购物、餐饮、娱乐业态向此商圈移动趋势大润发柳城百货武陵大道是常德市休闲、康乐一条街全市影视、娱乐、文化商业中心市场调查分析/商圈分析项目商业发展及商业分布概况本案商圈春天百货商圈商业定位中档大众百货中高时尚百货主要经营者水星楼广场步步高百货春天百货柳城百货漂亮女人街目标客层全家型购物的生活百货，适应不同年龄层、一次购全的特点对品牌有较高的认知度，追求购物环境和服务特点购物、餐饮、休闲、娱乐形成互补，其发展立足于大片城区、社区，与一些时尚百货、步行街形成错位经营。，形成早，人气旺，位于步行街中央地段，购物环境优越，商品品牌度较高；与步行街客流形成互动市场调查分析/竞争者分析步步高百货地理位置人民路中段（水星楼购物广场旁）各层经营业种B1停车场1F珠宝、化妆品、男女皮鞋、名表、名品馆、超市2F女装、内衣、3F男正装、休闲4F运动、羊绒、床品、童装、5F家电、儿童乐园、电玩、餐厅主力品牌周大福、卡姿兰、欧泊莱、欧莱雅、千百度、百丽、VASTO、粉红玛琍、声雨竹、欧时力、巴拉巴拉、艾格、皮尔卡丹、花花公子、金利来、船王、真维斯、佐丹奴、生活几何、互动地带、特百惠、李宁、Kappa、Adidas、富丽真金市场调查分析/竞争者分析步步高百货地理位置江北区人民路（水星楼购物广场旁）定位中档大众百货营业面积目前最大的零售商场，共5层，经营面积超过3.5万平方米开业时间2006年9月16日经营品类经营品类涵盖精品超市、国际名品、运动休闲、家用电器、连锁餐饮等美食广场、巴西烧烤、休闲娱乐元素的全新概念型的大型中档购物中心，将消费活动由单纯的购物转为一种休闲生活方式。项目评估1.目前常德最大的零售商场。2.业态多但除男装较强外，各业态未形成优势，聚客效应差，定位不清。3.品牌调整较大，供应商口碑较差，新柜招商有较大难度。4.商场便民项目较多。5.现计划一楼超市移到地下，扩大化妆品、鞋类区域。五楼家电区调整成电玩、餐饮区正在招商中。市场调查分析/竞争者分析步步高百货1、类型及档次定位综合性百货大众化高档化购物中心百货2、消费者定位中档消费人群高收入人群少年儿童青年中年老年0-18岁19-3030-5555以上低收入人群3、业态定位零售为主餐饮休闲娱乐零售市场调查分析/竞争者分析•步步高百货一楼平面布局图市场调查分析/竞争者分析•步步高百货二楼平面布局图市场调查分析/竞争者分析•步步高百货三楼平面布局图市场调查分析/竞争者分析•步步高百货四楼平面布局图市场调查分析/竞争者分析市场调查分析/竞争者分析春天百货地理位置步行街中端定位中档精品百货营业面积2万多平方米开业时间2003年12月各层经营业种B1儿童用品1F珠宝、化妆品、男女皮鞋、名表2F女装、内衣、饰品、女士手袋3F成熟女装、文胸内衣4F男装、皮具、男鞋5F家居用品、羊毛衫主力品牌周大福、玉兰油、高夫、美宝莲、高丝、资生堂、GNC、贵之步、金利来、星期六、都市星期天、接吻猫、欢欢妙履、百丽、艾格、卡莎布兰卡、自然元素、VEROMODA、达衣岩、迷底、卓思、粉蓝、维拉德桑、红人、紫藤罗、柏琪、歌蒂斯、娜尔思、蕾朵金利来、雅戈尔、九牧王、卡尔格兰特、暇步士、、鄂尔多斯奥群、猫人市场调查分析/竞争者分析春天百货经营状况相对其它百货人气比较旺停车位提供免费停车场，地面停车场较小，地下停车场利用率低，但停车不便交通情况汽车交通不便，南邻步行街，步行便捷。项目评估1.商场格局较好，无动线死角；布局合理，边柜装修较好；2.商品较丰满，陈列较专业，方便顾客购物挑选；3.主要定位流行时尚，女装品牌有较大优势。4.商场内商业气氛渲染到位，紧邻步行街，人流量很大。5.商场环境卫生较好，商场体现了购物功能，商场内设有多处供顾客休息的休闲坐椅、中厅设有休闲食品、烟酒专卖，但缺乏休闲娱乐等综合配套功能市场调查分析/竞争者分析•春天百货1、类型及档次定位综合性百货大众化高档化购物中心百货2、消费者定位中档消费人群高收入人群少年儿童青年中年老年0-18岁19-3030-5555以上低收入人群3、业态定位零售餐饮休闲娱乐服务零售市场调查分析/竞争者分析春天百货一楼平面布局图市场调查分析/竞争者分析•春天百货二楼平面布局图市场调查分析/竞争者分析•春天百货三楼平面布局图市场调查分析/竞争者分析•春天百货四楼平面布局图市场调查分析/竞争者分析春天百货五楼平面布局图市场调查分析/竞争者分析•插入该百货相关图片市场调查分析/竞争者分析•柳城百货地理位置步行街中端定位时尚中高档精品百货营业面积3千多平方米开业时间2008年12月各层经营业种1F特卖场2F时尚女装男休闲、时尚男鞋主力品牌女装：JESEDEN、凯利欧秀、帛易、玛琪雅朵、衣梦莱、逗号、注释、古色、玛丝菲尔、JESSIE、BERRY、沐怡、卡莎妮、音调、雅韵、尤西子、艾莱、佛尼亚、R＆D男装：爵士丹尼、比音勒芬、Golf、、K＆G、D·apuo、JAKET、Louis·Zundal、迪瑞国际鞋：迪瑞国际市场调查分析/竞争者分析•柳城百货经营状况客流、销售都不理想停车位提供免费停车场、但离项目较远交通情况门前无停车场、停车不方便项目评估1.停车位在柳城百货位于步行街与金钻广场新一佳超市中的新大兴街中段，不利于高档客户进入，客流量很少。2.商场外观设计不够档次，门面未能体现商场的风格、定位。3.商场内部布局装修档次较高，但装修细节处理不好。因为商场是由原小商铺改建而成，内部通透性差，设置通道较宽；从内部功能看未能根据业态需要量身定做。4.卖场品牌布局合理，经营品牌较少，畅销品牌更少，顾客选择性弱，商场内大多为自营品牌5.原规划为本地最有档次的名店，但没有达到目的。市场调查分析/竞争者分析•柳城百货1、类型及档次定位精品百货大众化高档化购物中心百货2、消费者定位中档消费人群高收入人群少年儿童青年中年老年0-18岁19-3030-5555以上低收入人群3、业态定位零售餐饮休闲娱乐服务零售市场调查分析/竞争者分析•插入该百货图片市场调查分析/竞争者分析金钻广场步行街地理位置人民中路定位中档营业面积3.5万多平米开业时间2002年底、2003年、2005年分期开发各层经营业种娱乐、餐饮、购物主力品牌阿迪达斯、卡帕、阿迪达斯、花花公子、金利来、达芙妮、青木三色、江南布衣、安魅力、粉红玛琍、欧宝、哥弟、衣索、与狼共舞、国际行、雷迪波尔、九牧王、卡帕、阿迪达斯、彪马、美莱化妆品、百丽、迪士尼包、康龙、达芙妮、市场调查分析/竞争者分析金钻广场步行街主力商业春天百货、柳城百货、龙之杰、漂亮女人街、麦当劳及众多专卖店项目评估常德市最早的商业街，目前该商圈是常德市最繁华的商业中心区，近年以春天百货、柳城百货、漂亮女人街为亮点，人气较旺；商品齐全，适合全客层；金钻广场铺位租金以梯形分布，其中朗州路及