深圳万科企业价值评估

1深圳万科企业价值评估报告姓名：杨晗班级：会计123班学号：121592《财务管理》课程专题研究报告（3）：万科企业价值分析摘要：当前房地产问题的根源在于过高房价之下购买力不足与居民预期收入下降。商品房新增供给呈先快后慢的特点;可售商品房总量仍将维持高位;在商品房滞销、供给增加的压力之下,但是从长期上看，中国房地产还是会走俏的。房价上涨是一个必然趋势。中国政府有足够的能力对房地产行业进行合理的宏观调控，促使其朝着健康的方向发展。本文从房地产领先企业万科企业着手，对万科企业进行了估值。关键词：估值房地产万科企业目录1报表内容预测................................................................................................................................................31.1营业收入与盈利的年度预测......................................................................................................................31.2营运资本变化与需求预测...........................................................................................................................31.3资本性支出与资产折旧等预测...................................................................................................................31.4实体现金流预测..........................................................................................................................................41.4.1无风险利率的确定....................................................................................................................................41.4.2风险溢价的确定.......................................................................................................................................41.4.3Β值的确定.................................................................................................................................................41.4.4权益资本成本...........................................................................................................................................51.4.5债务资本成本.........................................................................................................................................51.5基于实体现金流的公司价值计算...............................................................................................................62报告总结............................................................................................................................................................73风险提示.............................................................................................................................................................71报表内容预测1.1营业收入与盈利的年度预测在对与企业的估价，我们最需要的数据就是EBIT，息税前利润。而要得到EBIT我们就需要对其在各个阶段的营业收入进行预测，然后按照“息税前营业利润=主营业务收入+其他业务利润-营业和管理费用-折旧”的公式进行计算。表1-1预计万科2014~2015年主营业务利润增长率年数20112012201320142015主营业务利润增长率（%）3834323025预计2016年万科将进入稳定增长期不断的向国家宏观经济的增长率10%靠近。2009~2015年的主营业务利润如下：表1-2预计万科2013~2015年主营业务利润增长率(按照15%)单位：元年数201320142015主营业务利润27,560,701,04235,828,911,35441,203,248,0571.2营运资本变化与需求预测表1-3万科2013~2015年流动资产情况年数201320142015流动资产44,677,793,756.5795,432,519,188.17113,456,373,203.92营运资本，即流动资产。首先我们对在高速发展期的万科的营运资本的变化。其趋势是2011年前下降，而自2012年开始回升。对于2013~2015的稳定期按照贴近2012年的比率推算持续增长。预测的流动资产增加与营业资金变化幅度以及企业的阶段预测是相贴合的。1.3资本性支出与资产折旧等预测表1-4万科2013~2015年资本支出情况年数201320142015资本支出136,018,238.71257,897,785.32215,283,734.68对于折旧也是相同的处理，但是折旧需要先确定万科的平均折旧率，而折旧率会因每一年的固定资产种类比重不同而改变，故采用2013~2015年的折旧率平均值0.5来计《财务管理》课程专题研究报告（3）：万科企业价值分析算。表1-5预计万科2013~2015年折旧率年数201120122013折旧率0．470.490.51表1-6预计万科2013~2015年固定资产情况年数201320142015固定资产6,764,488,916.879,199,704,926.9512,511,598,700.65表1-7预计万科2014~2015年折旧情况年数201320142015折旧额2,164,636,453.402,943,905,576.624,003,711,584.211.4实体现金流预测经过比率计算我们根据“实体现金流量=息前税后营业利润+折旧—资本支出-营业流动资产增加”计算2014~2015年的实体自由现金流为：表1-8预计万科2010~2015年实体现金流情况年数201320142015实体自由现金流19,471,873,040.5827,530,432,164.8233,429,766,554.741.4.1无风险利率的确定考虑到我国现在国债市场规模较小，市场发育也不够完善，以长、短期国债利率作为无风险利率的市场认同度不同，而我国居民对银行存款利率的认同度较高，因此本报告采取一年期存款利率扣除利息税后的利率作为无风险利率。表1-9我国2011年~2014年一年期定期存款利率年份2011201220132014一年期存款利率2.67%2.87%3.05%3.25%由上数据计算平均值得2.96%，所以以2.96%作为无风险利率。1.4.2风险溢价的确定风险溢价=市场平均收益率—无风险利率，综合考虑全球范围内经济的恢复，以及国家对经济的宏观整顿，经过调整，把我国股市风险溢价定为4%。1.4.3β值的确定β系数是度量公司相对于市场指数的风险，由三个变量决定：公司的业务类型、公司的经营杠杆和公司的财务杠杆。图1-1数据来源：国泰君安数据库再结合深交所的行业β系数，综合调整得到万科2014年预计β系数为1.10。接下来利用上述方法依次循环预测万科各年β值系数并且预计万科在稳定增长时期由于增长率逐渐接近宏观经济增长率并且发展较为平稳，其β值系数会逐渐趋近于1。1.4.4权益资本成本权益资本成本=无风险利率+股票β系数*风险溢价=6.50%根据预测未来万科每年β值系数，可得万科高速发展时期和稳定增长时期的权益资本情况：表1-10万科2010~2016年权益资本成本情况2010201120122013201420152016~权益资本成本6.60%6.73%6.81%6.49%6.50%6.55%6.54%1.4.5债务资本成本债务成本包括长期借款成本和权益成本，由于之前几年房地产业行情较好，万科也发展较为迅速，所以借下数额较大的长期借款，并且发行了一部分公司债来支撑企业的高速发展。表1-11万科2010~2013年借款情况统计单位：元会计年度短期借款长期借款应付债券2011年1,060,000,000.00430,000,000.002012年3,147,000,000.00180,000,000.001,184,653,713.322013年2,610,000,000.00750,000,000.001,184,653,713.32表1-12我国2011年~2013年一年期长期贷款利率年份2011201220132014一年期长期贷款利率6.90%6.55%6.40%6.50%表1-13我国2011年~2013年一年期短期贷款利率年份2011201220132014一年期短期贷款利率6.50%6.30%6.00%5.60%《财务管理》课程专题研究报告（3）：万科企业价值分析由于债务存在税收优势，因此忽略借款的手续费后，所得税税率取平均值20%，计算得到税后长期借款成本为（6.9+6.55+6.40+6.50）/4*80%=5.27%税后短期借款成本为（6.50+6.30+6.00+5.60）/4*80%=4.88%表1-14万科2011年~2013年税前债务成本细表201120122013短期借款1,724,446,46921%9,932,400,24022%5,102,514,63133%长期借款6,426,494,49979%36,036,070,36678%10,637,485,70867%借款总额815,090,96845,974,837,8061,514,376,7339税后债务成本4.96%4.97%5.01%扣除利息抵税效应后，万科贷款的实际成本为（4.96+4.97+5.01）/3=4.98%万科银行贷款、应付债券、权益资本占资本结构的平均比例分别为32.6%，6.5%，60.9%，预计未来几年内企业资本结构不会发生太大变化，对历史数据做出调整，得到目标资本结构中其银行借款、应付债券、权益资本比重分别为33%，7%，60%。平均资本成本=4.98%*40%+6.5%*60%=5.89%1.5基于实体现金流的公