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1锦怡家园定价方案第一步：定价依据房地产价格是房地产交易双方的实际成交价格，这种价格通常是随着供求关系的变化及交易双方的心态的变化而经常波动。因此，定价依据要顺从市场及时间的变化规律。一、合肥概况及区域情况2002年3月区划调整后，合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市总面积7498平方公里，其中市辖区面积596平方公里，建成区面积近150平方公里。2004年末，全市总人口456.6万人，其中市区人口155.87万人。下列图表是2004年12月较之上一个月份各类物业的增长情况。价格指数庐阳区瑶海区包河区蜀山区104.398.7100.499.220583385341730140500100015002000250030003500瑶海区包河区庐阳区蜀山区系列1价格指数庐阳区瑶海区包河区蜀山区98.8100.0100.1100.023223007321829290500100015002000250030003500瑶海区包河区庐阳区蜀山区系列1两类物业的比较，可预见，合肥市的整体房产价格略微下降。这同时是我市政府宏观调控的房价的结果。图表一图表二2其中瑶海区辖原东市区和平路、胜利路、大通路、铜陵路、七里站、三里街、车站、明光路、红光９个街道。从原郊区划入城东１个乡，七里塘、大兴２个镇，长淮、方庙２个街道。从原郊区划入杏花村镇板桥、望城店２个村，板桥河以东区域归瑶海区七里塘镇政府管辖。从肥东县划入磨店乡；将肥东县龙岗镇所辖的三合、刘大郢、油坊、大彭、罗岗、马岗、王岗、史城８个村和新站、大店２个居委会划归瑶海区大兴镇政府管辖。调整后，瑶海区辖城东、磨店２个乡，七里塘、大兴２个镇，和平路、胜利路、大通路、铜陵路、七里站、三里街、车站、明光路、红光、长淮、方庙１１个街道。瑶海区人民政府驻该区明光路５７号（原东市区政府驻地）。城区面积132.9平方公里，人口33.03万人。瑶海区2004年规模比率图50%50%5万~10万平方米10万平方米以上本案所处明光路东北段。明光路与胜利路交汇处是我市人流、物流枢纽中心。各大汽车站和老火车站一度成为此块无法改造的障碍。环境的混乱，物业的陈旧大大影响了区域形象。经政府加大城市改造，疏通枢纽工程的实施，在2004年底，汽车站陆续搬迁，预计今年中旬将搬迁完毕。据有关资料显示，明胜交口将兴修大型休闲圆盘，并且在胜利路南端兴建一处游乐园；几处车站将建成瑶海区商业次中心，这样既缓解了市中心的各种状况压力，又带动了此块的经济、旅游发展。图三32004年1月与12月各类型建筑面积比较图60%28%10%8%45%32%18.50%12%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%123451月12月2004年1月与12月各类型建筑面积比较图60%28%10%8%45%32%18.50%12%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%123451月12月二、综观合肥房地产业近两年来，与国民经济的快速增长同步，合肥市现代化大城市的轮廓日益显现。目前，逾５００家开发企业活跃在合肥市房地产开发市场上，使得合肥房地产市场空前活跃。表四、五分别反映了开发建面概况。图表四体现出1月份与12月份开发量的增减，多层的开发总建面有所下降。图表五中反映出2004年瑶海区的开发总建面位居全市第二。特别是2004以来，合肥市房地产市场呈快速发展的态势。可是，在繁荣的背后，合肥市房地产市场结构性矛盾也日益凸显，2004年１月～９月份，合肥市商品房累计空置量为４８．５万平方米，同比增长２１％，其中大户型的结构性饱和与结构性空置尤为突出。2004年合肥市四行政区在售面积比率图瑶海区26%蜀山区48%庐阳区14%包河区12%图表五图表四多层小高层高层别墅4这一趋势在最近一两年内表现较为突出。据调查，一些开发商为努力寻找卖点，除在外部环境、配套设施上做文章外，着力建设大户型住房，大打高档住宅小区牌来拉拢消费者。一些开发商甚至暗暗较劲、相互攀比，在大户型上做文章。在2004年国庆期间举办的第二届中国（合肥）现代人居房展会上，根据现场统计的数字表明，在许多开发商开发的楼盘上，其中１４０平方米以上的住宅都占了相当大的比例。除别墅外，１８０平方米～２００平方米的超大户型住宅也占有不小比例。这些楼盘都分别以“大户型、高享受、大阳台、新生活”招人眼球。消费者对大户型住宅接纳程度却不容乐观。大户型，总价较高，已经成为空置物业销售的主要抗性。收入偏低购房者承受能力有限！据统计，2004年１月～９月份，合肥市城镇居民人均收入５８００元，月均不足７００元，即便如此，同比还是增长了９．２％。以目前合肥稍微上档次、区位较理想的楼盘开盘均价在２800元～3200元／平方米估算，一套１４０平方米的住宅50万元左右。这对一般购房者而言，困难可想而知。据了解，目前合肥多数人的购房承受能力大约在２０~30万左右，因此中小户型深受购房者青睐。对此，本案的项目定位具有先见之明。一环内还有几处新开发的多层物业，几乎没有！我们不禁感慨，目前很多的开发商都在追求利益的最大空间。一环以内大多开发以商业和商务性质为主，住宅多以小高层和高层是形态。高容积率、高建筑密度、低绿化一度成为一环内的特色。本案的横空出世，将打破市场常规。作为建工集团的子公司皖建房产凭借其实力，完成此次变革革命。5二、本案剖析面积户型见右表：3#4#5#6#7#8#9#1A13R+2+1103.06121812125422.55403.242A23R+2+1100.52181836153618.223B13R+2+2130.97661251571.644B23R+2+2126.94121224103046.565C13R+2+2139.06121224103337.406D13R+2+2122.01662.5732.067D23R+2+2117.9618187.52121.308E13R+2+1106.37662.5638.229F12R+1+183.65121251003.8010F22R+1+180.6066125967.2011G13R+2+192.49121251109.8812H13R+2+2127.44121251529.2813J13R+2+2116.20662.5697.2014K13R+2+1108.69662.5652.1436363636362436240100~4423.323978.364329.483350.403816.242878.623816.24~~26428.14户型比（%）面积合计（M2）户数合计面积合计合计户型楼号及户型数量（套）序号户型号建筑面积（M2）锦怡家园户型、面积统计表序号户型户数（套）比重（%）12R+1+1241023R+2+112533R+2+110242.543R+2+210242.5240100户型比重表合计地址：明光路526号开发公司：安徽皖建房地产开发有限责任公司基地面积：23亩建筑面积：3000平方米建筑形态：多层容积率：1.6绿化率：46%户数：240户车户比：1：26分析：锦上添花，物华天宝之家；怡然自得，人杰地灵之园。从概念角度，本案追求一种人和自然的和谐，人和物业的融和。“锦”：突出华贵、精致。本案力求做到虽小但精，无论是总体规划还是单体设计。总体规划中容入人的视觉观，由紧到阔的空间搭配；嗅觉感，高绿化带来的清新空气；听觉感，采用环行组织车道和地下车位，大大减小了小区内部的噪音污染。在户型设计上，本案多元采纳，重点开发。为了满足不同客户的需求，面积跨度在80~140㎡，不同户型14余种，真正做到“只要你来了，就有属于你的。”！不同的户型有不同的优点，但是整体上都采用全明设计，并配有外飘窗，让风景更加开阔收入眼敛！“怡”：和谐、自然。城市的迅速发展，楼市也如珠宝一样琳琅满目，所以字典中便出来新的词眼“城市森林”。追求方便、快捷是人类进步的表现，而我们还能在城市的中心找到我们所需要的吗？——一处既能够体现进步，又不缺乏生活的情绪的市间“天堂”！——锦怡家园！7三、周遍项目针对本案所处的地理位置，寻求可比性强，有竞争性、威胁性，可供参考的物业进行类比和分析，并且依据科学的定价因数制定初步项目均价。1、可比性强的项目分析古井·丰水苑开发商：安徽古井房地产集团有限公司代理商：上海大有物业顾问地理位置：明光路中段，原老火车站二号门基地面积：120亩开发建面：13万平方米建筑形态：多层，小高层，高层施工进度：于2004年10月交付使用，最后一幢高层住宅将于2005年5月对外发售开盘期：2002年开盘价：1700元/平方米销售均价：2600元/平方米付款方式：一次性付款；按揭；分期付款8主力面积：100~130平方米推广理念：13万平米双公园纯美社区分析：古井·丰水苑所处地段少逊本案。一，其处于明光路中段，距离市区略近，并且其依靠河畔，景观好于本案。古井·丰水苑开盘于2002年，由于其地理位置的优越性（距离市区很近），所以1700元/平方米的均价在当时处于东区是高价位，随着房产市场的不断成熟，不断火热，其项目也不断涨价。到2004年10月份其销售均价已经达到2600元/平方米。古井集团在肥有一定的知名度，古井·丰水苑不断的打出东区大型亲水社区等一切效应成为次项目成功销售的重要因素。星海·世纪广场开发商：安徽星海房地产发展有限公司代理商：南京大公务实智业顾问有限公司地理位置：濉溪路与明光路交汇处基地面积：15亩开发建面：5万平方米建筑形态：高层、底层商网施工进度：于2004年10月结构封顶开盘期：2004年5月开盘价：2680元/平方米9销售均价：2900元/平方米付款方式：一次性付款；按揭主力面积：145平方米推广理念：5000平方米的空中花园，城市绿肺分析：星海·世纪广场矗立在三角地形中，三面环路，具有一定的特殊性。星海·世纪广场相对与本案，虽然不属于同类物业，但是有很大的竞争性、威胁性。其定的价位可供本案参考。星海·世纪广场是高层商务性质综合楼，即可住宅也可办公。在项目未开盘前，其公司就考虑到以商带铺；上海华联的成功招商，给星海·世纪广场添加了一大卖点。在主题宣传上以空中5000平方米的绿化为特色，强调其个性化。星海·世纪广场的套面积交大，如是居住渲染其尊贵、豪华、前卫；如是办公夸其合理性、实用性。但是、星海·世纪广场在实际销售中终以面积过大，总价过高等客观因素影响了销售进程；主观上，开发公司过分追求利益的最大化而导致销售不能异常火暴。星海·世纪广场比本案的交通方便，周遍的商业配套比本案要齐全。兰亭园开发商：合肥市五联房地产开发有限责任公司代理商：华传媒地理位置：站西路与濉溪路交叉口西200米基地面积：36亩10开发建面：5万平方米建筑形态：多层，小高层施工进度：一期结构将封顶开盘期：2004年6月开盘价：2500元/平方米销售均价：2800元/平方米付款方式：一次性付款，按揭主力面积：多层，110平方米；小高层，135平方米推广理念：一环文化园林社区分析：兰亭园地处一环路南，周遍建筑都是近年来兴建，所以看起来要繁华、整洁。规划设计讲究整体布局，做到面面围景，并且配有水景、小品等；小区虽小但是面面居到，智能化设计上有可视对讲，周界报警，电子公告牌，背景音乐等。交之本案，其还是居有一定的优势。112、项目比较表序号案名建筑面积（万平方米）目前均价（元/平方米）建筑形态销售情况（%）备注1星海.世纪广场3.53100.00高层60明光路与濉溪路交叉口2兰亭园53100.00多层、小高层9005年5月有3幢小高层对外发售3海龙公寓5幢多层、小高层05年3月正式对外发售4金桥湾42900.00多层、小高层、高层855惠园小区72880.00多层、小高层95一幢小高层在05年5月后对外发售6领秀城市63500.00高层707银都苑32500.00多层958上城国际10（140）3400.00多层、小高层50分区域开发，首