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廊坊董家村项目初步可行性研究报告PART4:----------------------------------------廊坊董家村项目产品定位PART5:------------------------------------项目经济测算及现金流量分析PART1:-------------------------------——————-------廊坊总体概况PART6:-----------------------------—-—-区域客户问卷调查分析（附件）PART2:---------------------------————--—---廊坊住宅市场情况简析报告目录PART3:---------------------------------------—---廊坊董家村项目现状PART1:廊坊总体概况城市概况：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2008年末全市总人口为408.3万人。立体交通体系：廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。城市定位：京津之间的新兴城市、国家可持续发展试点城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。城市概况——具有可持续发展潜力的新兴城市京津高速全长184公里，已于2008年7月16日建成通车，与京津塘高速成为连接京津的两大交通动脉，京津两地的公路通勤更加便捷。轻轨L2号线延长线合作性意向方案已经签订。京津高铁已通车，京沪高铁施工正在加紧进行，通车后，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。围绕廊坊的京津快速交通体系已基本形成，可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，作为京津走廊核心位置的廊坊，待与北京的城市公交系统完善后其价值将进一步凸显。城市交通——京津快速交通体系已初步形成城市发展布局情况“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心中心三河次中心霸州次中心整体布局一个中心两个次中心中心城市结构采取三点组团方式区域2005年人口2008年人口廊坊市391408.3安次区3537广阳区4143霸州市5760三河市4850固安县(固安镇)3941永清县(永清镇)3739香河县(淑阳镇)3132大城县(平舒镇)4648文安县(文安镇)4648大厂回族自治县(大厂镇)1111城市人口——高于全国平均增长水平人口增长情况分析391397403408.310.1410.1410.145.895.285.175.083803853903954004054102005200620072008024681012廊坊人口增长廊坊人口增长率全国平均增长率截至2008年廊坊市人口总计408.3万人，其中廊坊市区人口约80万人。廊坊地区人口增长率为年平均10.14‰。高于全国平均人口自然增长率。根据现阶段廊坊地区人口增长率计算，预计未来5年廊坊地区将增加人口约30万人。其中廊坊市区预计增加人口约5.8万人。按每户2.5人计算，未来五年将新增家庭约2.3万户。自2000年开始，廊坊GDP发展状况较为稳定，2004年增幅有所下降，为3.1%，2005年——2008年廊坊经济一直处于高速发展阶段，GDP增幅最高达到了2007年的22.6%。但廊坊的经济发展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极发展态势，但经济腾飞尚需时日。城市经济——处于高速发展阶段廊坊历年GDP变化368.8413460528.5545.1632.97208831051.51211.414.93.116.113.822.619.102004006008001000120020002001200220032004200520062007200801020304050GDP总值年增长率本章小结廊坊城市定位为：京津之间的新兴城市、国家可持续发展试点城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。廊坊围绕京津的快速交通系统已经初步完成，待L2号线延长线及京沪高铁完工后，将实现与北京地区的城市公交网络。廊坊地区总体布局为：一个中心，二个次中心（廊坊市区中心、三河次中心、霸州次中心）廊坊地区GDP水平在2005年后进入快速发展阶段，年环比增幅在13.8%-22.6%之间，高于全国平均增长水平。截至2008年全市人口为408.3万人，其中市区人口约80万，廊坊地区人口增长率为年平均10.14‰。预计未来五年廊坊市区预计增加人口约5.8万人，2.3万户。PART2:廊坊住宅市场情况简析供给区域：主要在售新项目沿外环内外两侧分布，并向西外环外、北外环外与东外环外快速扩散，在售项目分布在外环内的一般规模较小。城市居住格局多中心化、边缘组团化和郊区化趋势已经清晰呈现，这个过程在目前房地产市场下行周期内会有所减慢，在宏观经济和房地产市场步入上行周期后，将会明显加快，城市人群的交通距离、心理距离概念将会发生根本变化。凤凰花园本案地块廊坊总体市场——三个区划，四个板块廊坊房地产市场土地成交情况2008年廊坊市区出让数量明显下降，相比2007年下降39%。如果以平均入市时间2年计算，以平均容积率2计算，未来2-3年内，每年新增潜在新增供应量仍然会不少于100万平米。2007年下半年以后出让的土地平均楼面价格由2006年的500—1000元上升到1500元左右，平均开发成本直逼4000元。91.44103.162.4555.780204060801001202006年2007年2008年2009年1-9月历年土地成交情况（公顷）年度全市其中市区商品住房用地政策性住房用地合计2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合计1195-1255470-52080-90550-610土地出让计划15001800290035004500260033004600470055001800230034004100500025.42%47.30%12.84%21.95%01000200030004000500060002005年2006年2007年2008年2009年00.20.40.60.811.21.41.61.82开发区广阳区安次区平均环比增长率广阳区价格明显高于安次区及开发区，现阶段整体均价约在5500元左右。安次区价格居中，现阶段均价已达到5000元左右，其增长幅度较大。开发区现阶段销售价格最低，目前均价约在4500元左右。廊坊市区价格环比增长变化较大，07年为最高，环比增长率达到了47%，08年受总体市场影响，增长率达到最低，为12.84%。廊坊房地产市场价格演变——增幅明显放缓预计未来5年，廊坊房地产市场价格平均环比增长率应在10%—15%之间。259.87314.65297.81233.49248.03175.18107.59176.22153.71111.81140.9733.39138.68147.66154.79112.9577.813.64133.62151.95138.1567.8947.6637.880501001502002503003502004年2005年2006年2007年2008年2009年1-6月施工面积新开工面积竣工面积销售面积廊坊房地产市场供求关系变化——供求趋于平衡2004、05、06年是廊坊市场供需的高峰阶段，产品供应量与消化量差别不大，供需基本平衡。2007、08年市场波动较大，07年10月开始进入调整期，08年受金融危机影响，观望气氛浓郁，呈现量价齐跌的情况，08年总体成交面积仅为47万平米。2009年上半年开始，销售情况回暖，被压抑的需求较为集中的释放，09年1—6月总成交面积以达到37万平米，预计09年全年消化量将达到70—80万平米。在售项目物业类型分析——供应类型多元化趋势明显区域是满足居住需求的市场，从廊坊整体供应类型来看，普通住宅占四分之三强，中高端产品占四分之一。随着廊坊市场产品供应结构逐步向升级类产品转变，未来普通住宅供应量会逐渐减少。广阳东区为廊坊传统的富人区，区域内的各类地缘性人群，多为改善型需求客户，使此区域具备了高端产品乃至豪宅的承载能力。在售项目物业类型项目个数比例别墅、公寓7%别墅、花园洋房7%普通住宅、公寓7%普通住宅79%产品供应类型呈现多元化的状态，产品细分市场逐步形成，居住模式正在从单一化向复合化方向快速发展。在售项目建筑形式分析——小高层及高层主导市场廊坊住宅的市场中，主要以小高层与高层为主，合计占72%，低层项目比例较少，主要分布在开发区，代表项目有凤凰花园、艾丽枫社、塞纳河谷、旭辉十九城邦等，现阶段市区中低层项目成为稀缺产品。在售项目建筑形式项目个数比例小高层、高层25%多层、高层7%小高层36%低层14%多层7%高层11%传统中心城区高强度开发、高密度化已经达到一定阶段，高密度化的开发已经逐步向非传统城市中心漫延，在下一个房地产市场上行期，非传统市场中心区高密度产品的客户接受难度将逐步降低。廊坊房地产市场未来供求关系预测——供求即将失衡2010年-2011年预期产品供应量原有项目续建量（万平米）,102.4存量土地新增量（万平米）,2602009年廊坊市区可售面积总量约为70万平米，按照预估的09年消化量进行对比分析，在09年底，市区可售房源基本消化完毕，可售房源极少。09年供应量09年预期消化量09年预期消化量010203040506070809010009年供应量09年预期消化量未来二年市区产品预期产品供应量约为362万平米，其中原有项目续建约为102万平米，存量土地新增货量约为260万平米。预期供应量偏大。廊坊本地住宅市场潜在消费规模廊坊本地住宅市场合计潜在消费规模应该在85.2万平米左右。其中满足中等收入阶层需要的住宅72.5万平米，满足富裕阶层需要的住宅12.7万平米。换一个角度分析，在我国目前处于快速城市化阶段，合理的消化规模约为预期需求量的1－1.5倍，即每年85—127.5万平米之间。城市化进程所带来的新增购房人群按照廊坊地区人口年平均增长率10.14‰计算，未来5年市区人口将增加5.8万人。按2.5人/户计平均每年新增户数超过4600户新增户数购买新房的比例约是1/4（国内区县城发展统计），按照90m2/套计算，年潜在需求量约为10.4万m2拥有改善居住条件或投资意向的现住居民廊坊市区人口约85万，按2.5人/户计算，34万户家庭按照2%的住宅更新率计算，每年有购买意向的家庭为6800户按照每户110平米计算，每年潜在需求为：74.8万m22009年廊坊土地成交总计18宗，总计成交土地为836.63亩。其中住宅类产品10宗，成交土地面积为575.36亩。商业及其他类型用地8宗，成交土地面积为261.27亩（截至2009年9月）2009年土地成交情况575.36,69%261.27,31%住宅用地（亩）其它用地（亩）2009年土地成交情况（亩）廊坊房地产市场2009年土地成交情况成交面积（亩）成交价（万元）平均容积率平均楼面价（元）地块134.398793021727.12地块250.92211490地块37.1841610地块424.3225360地块