第五章房地产投机与房地产泡沫房地产既是消费品,又是资本品,具有双重性质。房地产资产价格异常膨胀以致严重背离其真实价值时,泡沫就产生了。无论是市场经济成熟的发达国家,还是处于快速发展阶段的发展中国家,都不同程度的出现过房地产泡沫。第一节投机与泡沫一、投机的内涵(一)投机的概念投机(speculation)是指从市场价格的波动中获利的活动。投机行为的特点:(1)从行为方式上看,投机是需求和价格的正反馈。(2)从行为目的来看,投机是短期套现行为(3)从行为对象来看,投机行为一般要求投机对象的交易成本相对较低、需求比较普遍、交易活动比较频繁,这样投机者才能将投机品迅速转手。(4)从行为风险来看,投机具有高风险性。(二)投机的影响投机对经济系统的运行既有正面影响,也有负面影响。Kingdleberger(金德尔伯格)认为投机活动对市场是否会产生稳定或不稳定作用,取决于投机者是否具有共同的投机资本的运动方向,或者说是否形成了对未来价格运动的群体看法。如果看法不同,部分看涨,部分看跌,那么投机活动的效应就可以被部分或全部抵消。如果看法相同,就会放大价格波动。投机者具有比一般人更好的市场洞察力和预见性。在暂时的供过于求时,投机者作为买方参与市场,平缓了价格的下跌;在暂时的供不应求时,投机者作为卖者参与市场,抑制价格的上扬。萨缪尔森认为投机活动可以平抑商品在空间和时间的价差,投机者在追求私人利益的同时,也提高了公共福利和经济效率。但是,当投机者的群体预期与市场价格的走向相同,个体的理性就表现为市场的非理性。如果大多数投机者认为未来价格会上涨,他们在现期就会大量买进以期在未来售出,这样需求大增,价格就会被抬高。如果此时市场价格的走向本身是上行的,则投机者的群体活动会是价格以更快的幅度上升,这样就有可能形成资产泡沫。二泡沫的内涵(一)泡沫(bubble)的概念Kingdleberger给的定义:一种资产或一系列资产的价格在一个连续的过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格进一步上涨的预期,从而又吸引新的买者-这些人一般只想通过买卖牟取利润,而对资产的使用及其盈利能力不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转,接着是价格的暴跌,进而引发经济危机,或者以繁荣的逐渐消退而告终。这个定义给出了泡沫的形成过程北京大学光华管理学院王子明给出的概念泡沫是一种经济失衡现象,可以定义为某种价格水平相对于经济基础条件所决定的理论价格的非平稳性向上偏移,即现实资产价格与实体资产价格的差或者资产价格中不能用实体经济解释的部分。两种概念分别从泡沫的形成原因和实质两方面对泡沫进行了界定。加以总结将泡沫定义为:由预期一致的投机行为导致的资产价格持续脱离经济基础的上涨。泡沫破灭不是泡沫的唯一运行方式,理论上资产价格泡沫存在破灭,缓慢消失和被市场容忍而持续存在等三种可能的运行方式。(二)泡沫的形成条件泡沫的形成需要一定的条件:(1)泡沫发生的载体(2)大量投机行为的存在(3)预期的一致性(4)非理性行为(三)泡沫理论(1)理性泡沫理论(2)信贷扩张与泡沫(3)非理性泡沫论第二节房地产投机与房地产泡沫的一般理论一房地产投机的概念(一)房地产投机的定义房地产投机可以定义为从房地产市场价格的波动中获利的活动。投机者预期未来房价上涨,购入房地产后不是为了居住以获得效用,也不是用来经营来获取利润,而是为了在将来房地产价格上涨时卖出以获得利润。(二)房地产投机与房地产投资的区别房地产投机和房地产投资都是买入房地产而期望在将来通过这项投资品或资本财产获得收益。但是二者具有较大的差异1动机不同房地产投资追求该项资产产生的未来收益;而投机者追求的是房地产当前价格与未来价格的差额,赚取资产价格变化的差价。2持有期限不同由于房地产投机和房地产投资动机的差别,一般而言,房地产投资者会长期持有房地产;而投机者根据市场价格变化来确定转手时机,随时准备转让房地产。3行为方式不同投资者遵循一般需求定律,随着房价的上涨,房地产投资需求减少;而投机则体现出价格与需求的正相关特征,房价越高,房地产投机越多。二房地产泡沫的概念(一)房地产泡沫的定义房地产泡沫是指预期一致的投机行为导致的房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨。一般来说,在房地产泡沫发生时,价格往往会出现突然攀升,价格的攀升趋势使得市场产生价格进一步上升的预期,并且吸引新的买主,形成自我实现的正反馈过程。随着房价的持续上涨,一旦市场出现风吹草动,预期往往发生逆转,接着是价格的迅速而急剧的下降,导致泡沫的破灭。(二)房地产作为泡沫载体的基础条件房地产之所以能够成为泡沫载体,是由房地产产品和房地产市场的特性所决定的。1房地产供给缺乏弹性2房地产市场信息不对称3泡沫的产生也离不开金融的支持三房地产投机与房地产泡沫的形成机理房地产投机与房地产泡沫的形成是多因素综合作用的结果。宏观经济环境是泡沫产生的基础性条件;市场的不确定性、信息不对称和羊群效应的存在是泡沫形成和膨胀的微观机理;金融机构的信贷支持和金融自由化是泡沫进一步膨胀的推动因素;政府实行的土地、货币、税收等政策是泡沫产生的深层次原因。(一)房地产泡沫发生的宏观环境(二)房地产泡沫形成的微观机理1不确定性2信息不对称3羊群效应(三)房地产泡沫形成的金融因素1金融机构的信贷过度支持2金融监管不善3金融自由化的推动(四)房地产泡沫形成的政策因素土地政策和税收政策四房地产泡沫的影响1从微观角度看,房地产泡沫降低了资源配置效率2从中观角度看,房地产泡沫影响了产业结构,加大了收入分配差距一方面产业结构扭曲另一方面富人越富,加大了收入分配差距3从宏观角度看,加大了金融风险,破坏了宏观经济的稳定五房地产泡沫的度量房地产泡沫可以用房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的部分来度量。所以如果能求出这样一个理论价格,那个房地产泡沫的检验和度量就容易解决了。要求理论价格,关键要求得未来各期房地产收益的理性预期贴现值,取决于三个因素:持有期可获得的房地产收益;持有期末资产的终值;未来收益转换成现值的折现率。levin(1997)认为:房地产预期价格的形成主要考虑以下两个因素:一是房地产所有者从物业的使用中获得的收益;二是房地产所有者预期价格变化导致资本收益的增减量。假设t时刻的房价Pt,房地产所有者从物业的使用中获得的收益为r,市场利息率为i,房地产所有者心理预期的房价上涨额为,则在房地产资产市场处于均衡期时,房地产资产的收益率和其他资产的收益率相等,即:从上式可以推导出:)(1tetPPePtetPPPrinenntiPiirP)1(])1(11[1当房地产市场不存在投机行为时,也就是房地产持有者只是为了自住或者获得稳定的房租收益流,则当时,上式右边第一项等于,这可以看做经济基础条件决定的理论价格。但是如果房地产的持有者是为了从未来房价上涨的预期中获得差额收益而炒买炒卖,那么现期的房价就会上涨,特别是。当房地产短期内被频繁转让,则房价就完全取决于上式右边第二项,而与租金收益流所决定的理论价格相脱离。nirir