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1第五章房地产投资分析目录上一页下一页退出目录上一页下一页退出2内容第一节房地产投资概述第二节房地产投资环境分析第三节房地产投资方案的比较与选择第四节房地产投资风险分析目录上一页下一页退出3第一节房地产投资概述一、房地产投资构成房地产投资的构成包括两方面的含义：一是房地产投资主体的构成；二是房地产投资的资金构成。投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。包括：政府、企业、个人。投资资金的构成形式：（1）企业自有资金（2）信贷资金（3）集资（4）利用外资（5）财政资金（6）预售收入（7）承包商垫资承包目录上一页下一页退出4第一节房地产投资概述二、房地产投资方式1、房地产的资金投入方式–（1）房地产投资信托–（2）房地产辛迪加–（3）房地产抵押贷款–（4）直接购置房地产目录上一页下一页退出5第一节房地产投资概述二、房地产投资方式1、房地产的资金投入方式–（1）房地产投资信托–（2）房地产辛迪加–（3）房地产抵押贷款–（4）直接购置房地产房地产投资信托（REITS）就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产（如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库）的公司。如果信托的收入分配给受益人的话，信托是不需要交税的。目录上一页下一页退出6第一节房地产投资概述二、房地产投资方式1、房地产的资金投入方式–（1）房地产投资信托–（2）房地产辛迪加–（3）房地产抵押贷款–（4）直接购置房地产是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资房地产的实体。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。目录上一页下一页退出7第一节房地产投资概述二、房地产投资方式1、房地产的资金投入方式–（1）房地产投资信托–（2）房地产辛迪加–（3）房地产抵押贷款–（4）直接购置房地产投资于房地产抵押贷款，可以获得良好的流动性，而且债务清偿责任有限。目录上一页下一页退出8第一节房地产投资概述二、房地产投资方式1、房地产的资金投入方式–（1）房地产投资信托–（2）房地产辛迪加–（3）房地产抵押贷款–（4）直接购置房地产这种方式在国内已比较普遍。它与普通购置的区别在于，普通购置的目的在于消费或作为生产资料，而投资性购买的目的是保值增值。目录上一页下一页退出9第一节房地产投资概述二、房地产投资方式2、房地产投资开发的对象–（1）未开发的土地–（2）住宅–（3）办公楼宇–（4）商场、酒楼、旅店–（5）工业厂房和仓储性物业–（6）休闲性物业目录上一页下一页退出10第一节房地产投资概述三、房地产投资的特征–（1）房地产投资对象的固定性和不可移动性–（2）房地产投资的高投入和高成本性–（3）房地产投资的回收期长和长周期性–（4）房地产投资的高风险性–（5）房地产投资的强环境约束性–（6）房地产投资的低流动性目录上一页下一页退出11第二节房地产投资环境分析一、房地产投资环境要素分析房地产投资环境，是房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。亦是指现在和未来影响房地产投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。目录上一页下一页退出12第二节房地产投资环境分析一、房地产投资环境要素分析硬环境要素基础设施生活配套商务设施其他因素软环境要素社会文化环境政治环境经济环境法制环境金融环境目录上一页下一页退出13第二节房地产投资环境分析二、房地产投资环境的分析评估投资环境的分析评估是一项复杂的、涉及面十分广泛的工作。全面评价一个地区的投资环境，不仅要考虑经济因素和经营条件，还要认真研究政治、法律、自然资源等诸方面的因素。具体评估方式：•（1）专家实地论证•（2）问卷调查评价•（3）咨询机构评估目录上一页下一页退出14第三节房地产投资方案的比较与选择一、房地产投资方案间关系–（1）独立方案–（2）互斥方案–（3）混合方案目录上一页下一页退出15第三节房地产投资方案的比较与选择二、房地产投资方案比选的指标静态指标（1）差额投资收益率（2）差额投资回收期动态指标（1）净现值率（2）差额投资内部收益率（3）总费用现值（4）等额年费用目录上一页下一页退出16第三节房地产投资方案的比较与选择三、房地产投资方案的比选1、独立方案的比选独立方案的采用与否，只取决于方案自身的经济性。2、互斥方案的比选一是考察各个方案自身的经济效果——绝对(经济)效果检验；二是考察哪个方案相对最优目录上一页下一页退出17第四节房地产投资风险分析一、房地产投资风险的含义风险就是一个事件产生人们不希望后果的可能性。风险分析要包括发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。目录上一页下一页退出18第四节房地产投资风险分析二、房地产投资风险的分类（1）总体性风险所谓总体性风险是一种所有房地产投资都会遇到的风险。这种风险发生时，所有的房地产投资者都会蒙受损失。包括：①市场风险。②利率风险。③购买力风险。（2）个别性风险所谓个别性风险指由于种种不利因素的影响而给个别房地产投资者带来的风险。包括：①经营风险。②业务风险。③财务风险。④信用风险。⑤流动性风险。⑥预测、决策风险。（3）意外性风险所谓意外性风险指由于意外事件的发生所带来的风险。目录上一页下一页退出19第四节房地产投资风险分析三、房地产投资风险的处理过程–1识别风险来源–2分析和评价风险–3对风险作出反映–4应变计划–5建立应急储备目录上一页下一页退出20A及时采取措施B考虑采取行动C考虑采取行动及备有应变计划D定期审查目录上一页下一页退出21第四节房地产投资风险分析四、房地产投资风险的处置（1）风险自留。风险自留是指房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留可以包括两个方面的内容：承担风险和自保风险。①承担风险。承担风险是指某种风险不可避免或该风险的存在可能获得较大利润或较少支出时，企业本身将风险承担下来，自身承受风险所造成的损失。②自保风险。自保风险是企业本身通过预测其拥有的风险损失发生的概率与程度，并根据企业自身的财务能力预先提取基金以弥补风险所致损失。目录上一页下一页退出22第四节房地产投资风险分析四、房地产投资风险的处置（2）风险转移。风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。风险转移是房地产经营者处理风险的一种重要方法。（3）风险预防。风险预防是指事先采取相应的措施，阻止房地产风险损失的发生。在房地产投资活动中，风险预防也是处理房地产风险的重要方法之一。（4）风险回避。风险回避是指房地产投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失，有意识地采取回避措施。目录上一页下一页退出23第四节房地产投资风险分析五、房地产投资风险的防范策略房地产风险管理的最终目的在于对房地产投资风险采取有效的防范措施，以便减免房地产风险。最常用的简便易行的策略如下。–1保险策略–2投资分散策略–3融资策略–4联合策略