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球场建设的成本控制2009-06-0817:37:5221CN高尔夫|发表评论(0)|正文背景色：字体来源：《高尔夫经营与管理》杂志2005年10-11月第9期文：刘刚健成本控制是工程建设“三控”核心管理之一，所谓“三控”即指“质量控制”、“进度控制”、“成本控制”。成本控制对工程建设的投资方来说最受关注，经常有投资商咨询，建设一个高尔夫球场（指一个18洞国际锦标级球场）究竟要多少投资，为什么有些人认为需要投资上亿元人民币，而有些人认为只需要三两千万就行了，差距如此之大。究竟该怎样理智地进行投资呢，必须用实事求是的态度来对高尔夫球场建设工程项目进行认真分析，将其成本进行分项剖析，以做出合理的工程预算，并进行有效控制，从而真正做到用最合适的造价，建造高品质的高尔夫球场。究竟怎样控制好成本呢，我们不妨共同研讨。本文谨为业内同仁研磋，个人观点，综合举例，各地差异，难以概全，仅供参考。个人见解维期望投资商更加理智投资、避免盲目迷信，误听吹夸之言。同时为促进行业健康发展略表虞策。一、高尔夫球场建设项目内容：高尔夫球场建设项目主要包括高尔夫会所土建与装饰工程、道路工程、球场维护管理中心土建与装饰工程、球场行政办公中心土建与装饰工程、员工生活区土建与装饰工程、高尔夫球场土石方工程、造型工程、排水工程、喷灌工程、坪床与植草工程、园林景观工程、球车道路桥梁工程、人造湖工程、卖店与凉亭工程、配发电工程、喷灌水源补给工程、球场维护机械设备等。球会运作及运作预算不在此例。二、高尔夫球场建设项目分项成本预算剖析：1、高尔夫会所土建与装饰工程：一般应以最经济、最适用、朴实大方为原则，建筑面积控制在3000平方米左右，以3000平方米计算，土建部分单位造价在每平方米600元左右（有一定的地区差异，以下同），合计180万元；装饰部分单位造价在每平方米2000元左右，合计600万元；两项总计780万元。2、道路工程：指由会所通往当地市政或公共交通路线的进场道路，各地情况差异较大，通常在选址时就应认真考虑路网的便捷，按5公里双向共两车道计算，6米路宽，单位造价控制在每公里36万元，合计180万元。3、球场维护管理中心土建与装饰工程：该部分主要包括球场维护机械设备仓库、修理库、管理中心办公室、管理中心食堂与员工宿舍、小型油库、材料设备仓库、车库等。建筑面积控制在3000平方米，土建与装饰单位造价为每平方米600元，合计180万元。4、球场行政办公中心土建与装饰工程：该部分主要包括行政办公中心、停车场等建筑面积控制在800平方米，土建与装饰单位造价为每平方米1000元，合计80万元。5、员工生活区土建与装饰工程：该部分主要包括员工宿舍、食堂、娱乐中心、体育场所、停车场等，通常与行政办公中心建在一起，建筑面积控制在1000平方米，土建与装饰单位造价为每平方米800元，合计80万元。6、高尔夫球场土石方工程：该项工程因各地、各个项目的特殊情况而异，通常山地球场土方与石方会较多，滨海填海球场土方量较大，而平原的、小丘陵地球场相对就较少些。当然，各个地方的土石方单价也有差异。一般来讲，土石方数量控制在30万立方米以下较为合适，对山地球场来说，可以尽量做到最小破坏，对平坦场地来说，可以用挖湖与造山相结合，有效利用土方。按30万立方米土方来计算，平均单价约为每立方米8元，合计240万元。当然，石方需要按实际情况来适当按当地行情增加预算。7、造型工程：造型工程包括机械租赁、油料、造型师工资、人工作业等几大部分，一般控制造型全部过程为10个月以下，平均费用约为每月30万元以下，合计300万元。注意：不要盲目迷信国外造型师。8、排水工程：排水工程主要包括地表径流收集的大排水系统与地下潜流收集的盲排、浅排系统等。前者以不同管径规格的管道与集水井连接而组成大排水系统，后者通常以管径为110MM的打孔波纹管通过收集渗透水而组成的盲排系统，主要用于果岭、沙坑、发球台及大部分球道汇水区或其他特殊积水区。材料价格可以控制在150万元以下，施工费用根据不同地区、不同土质有一定差异，可以控制在80万元以下较为合适，合计230万元。9、喷灌工程：该项目通常有一定的差异，主要表现为选择全自动系统、还是半自动或手动系统系统，通常使用较多的，也是根据国内情况来选择的，一般是半自动系统，即使用分控制箱对球道喷头通过电磁阀进行喷灌实时限量喷灌。该系统材料造价一般控制在350万元以下，施工费控制在50万元以下，合计400万元。10、坪床与植草工程：果岭、发球台、球道、长草区坪床与植草有根本的差异。坪床改造通常应该控制单位平方米造价在5元以下，植草工程应该控制单位平方米造价在4元以下，合计单位平方米造价为9元以下。球场总植草面积合计约为450000平方米，总造价为405万元。11、园林景观工程：包括植栽、园林小品、水景、球道指示牌等。该项投资根据各地现有环境条件及投资策划要求，适当灵活把握。建议投入控制在300万元以下，还要做5年计划、10年计划，甚至更长远的景观计划。12、球车道路桥梁工程：一般球场用的球车道路桥梁不宜太过大与奢华，平均每座造价控制在10万元，球车道通常控制在2.5米宽，单位造价一般控制在每米200元以下，包括路沿石及路面排水等，长度控制在12公里以下，合计240万元。13、人造湖工程：任何一个高尔夫球场都离不开塑造水系，这就包括建造人工湖泊，以供景观、蓄水、分流排水、喷灌供水等。该项工程主要包括防渗处理、驳岸装饰、溢洪等。控制面积在10万平方米以下比较好，如用土工布防渗，控制单位平方米造价在20元以下，合计200万元；如用黏土防渗，控制单位平方米造价在10元以下，合计100万元；14、卖店与凉亭工程：按每座造价10万元计算，一般建造4座，合计40万元。15、配发电工程：主要为高尔夫会所、喷灌系统及办公、宿舍等供给电源，接驳地方电力网线，并备发电机组，以供应急使用。变配电系统以箱变为例，造价控制在100万元以下，发电机组造价控制在50万元以下，合计150万元。16、喷灌水源补给工程：喷灌水源都比较紧张，有些球场建设在水库边、湖泊边或河流旁，相对来说水源有一定保障，但也有遇到旱季、枯水季节的影响，那么补给水源就显得尤为重要。枯水季节球场节约供水在每天1500立方米左右，丰水区可适当高一些。补水方式为打井、引水渠道或外调抽水等形式，但造价以控制在50万元以下较合适。17、球场维护机械设备：包括球场草坪与园林机械设备及其维修设施等，配置需要合理与经济，比较全面合理的配置是控制在400万元以下。18、设计与设计监造费：建议控制在150万元左右。上述造价汇总：4300万元。其中高尔夫球场球场主体部分占3005万元，约为总造价的70％。三、高尔夫球场建设项目预算预控措施：高尔夫球场建设项目预算预控是对项目进行成本控制的关键环节，预控措施根据投资商的管理体制而异，但不外乎以下几个要点：1、投资项目可行性研究：有些项目作可行性研究时只是抱着应付项目报建的心态，没有对项目实施的预算作认真的研究，有的照搬照抄，甚至草率行事，这样对以后的工程建设成本控制是不负责任的。建议投资商认真研究项目造价，尤其是建设成本，这是预控措施的首要一步。2、项目投资概算：在取得可行性研究成果后，项目如果进入启动阶段，概规、控规与详规逐步完成，需要及时对项目投资概算进行评估，项目定位决定了投资的总体范围，是至关重要的一步。3、启动项目预算：在项目施工图设计即将完成时，应该启动预算机制，该部分应该包括组成项目预算小组，需由有经验的造价师牵头、公司高管直接领导，开展各项预算准备工作，比如工程量清单编列、工程定额套列、工程承包与材料供应厂商市场调查等，甚至进行一定范围的市场考察。启动预算机制是预算工作的真正开始。4、预算编列：在进行全面的市场调查后，综合工程量清单编列项目性质、数量及地区定额分析成果，将进行详细预算编列。根据经验，建议在套用定额进行各种取费后，应以市场行情为导向，以低价为准则，打破常规，直接按工程量清单编列之各分部分项工程计算单位造价，例如球车道造价每平方米50元，球车道路沿石每米10元等。预算编列后，要反复校对后认真审查，避免工程实施后造成过多的工程量追加或减少，从而影响施工过程的成本控制。通常项目如果需要进行招标，预算编制小组还应采取保密措施，编制标底文件，以符合工程项目招标投标之有关规定为原则。四、高尔夫球场建设项目施工过程成本控制措施：施工过程成本控制，其实就是项目真正实现投资的最后控制程序，也是最后一道防线，因此也至关重要。下面简述工程施工过程成本控制的几个要点：1、工程量控制：在工程实施过程中，需要按设计图纸把握好工程量变更的“度”，高尔夫球场的土方与造型工程是一项艺术性很高的工作，可能在实施中会有些调整或反复性的施工，这都是正常的，在把握工程量的时候需要工程总监的经验与果断性的判断力。其余单项工程项目的工程量变化不会太大，也易于控制。在变更工程量时，要反复衡量其对施工质量有否真正意义上的帮助，对造价有否造成较大的提高，切不可草率行事。在变更设计时，如对工程质量带来帮助，同时降低造价的方案，应予支持，并应得到落实。总之，工程量的控制将直接影响成本控制的效果。2、工程进度控制：工程进度对工程造价有直接与间接的双重影响。很直观的，工程延期，将造成工程人员、机械设备、自然环境的防灾保持等成本提高（同时也间接的影响经营营销等各个方面）。反之将可以降低成本，提高效益。工程进度控制的核心工作包括根据季节与气候进行工程施工的宏观调控、各个施工环节的衔接与配合、工程材料设备的准备与到位、工程人员的教育与调配等。3、工程质量控制：降低质量要求不一定能降低成本，甚至还可能增加造价。达到质量要求是工程管理的最终目标，而保证造价的合理与节约是工程管理的始终追求。控制工程质量一定能控制好工程成本：（1）把握材料质量关，要认真检查产品的检测报告、质量保证书、合格证等，必须使用合格的产品才能保证施工质量，这是最起码的要求。（2）把握施工过程质量关，要认真检查验收各项隐蔽工程，合格后才能进行隐蔽，工程总监需要监督督促施工人员按施工规程规章操作作业等。过程有问题，结果可想而知。4、其他：（1）材料采购：建议投资商自主采购材料，既能保证质量，防止承包商偷工减料，又能购买到市场上最便宜、价格最合理的产品，从而降低造价，节约成本。（2）劳务发包：工程施工的劳务人员费用是工程成本的重要构成部分，建议理智选择劳务发包，通过聘用有经验的劳务施工队伍，保证提高工作效率，真正降低劳务成本是可以做到的。当然，大量的普工可以在当地雇用，既为当地解决就业问题，又避免外地大批调入劳务工需要解决食宿、车途等费用而增加的大量额外费用。（3）相信国内大部分有经验的从业人员：国内大部分多年从事高尔夫球场建设的管理人员与设计、造型人员，大部分都十分敬业、好学与上进，跟随中国高尔夫20余年的发展历程，风雨同舟，拥有一大批的本土优秀设计师、工程总监、造型师及良好口碑的专业施工单位，投资商如果真正能理解与组建好一个国内优秀团队，将肯定能达到高质量、低成本建设的目标。泵站主要设计参数1设计流量1．1喷灌泵站设计流量应根据设计的喷灌洒水强度，喷灌面积，喷灌管道的其他用途，喷灌的允许运行时间等综合因素计算确定。1．2设计流量应考虑喷灌系统的流量使用率，由于喷灌系统的流量安排无法在喷灌工作期间随时达到理论的最大值，所以泵站设计流量要考虑流量的使用率。流量计算举例：流量的确定涉及到喷灌系统的每日喷灌工作时间、喷头数量、洒水强度举例说明：1000个喷头配置的18洞标准配置全自动喷灌系统属于GREEN的喷头有80个左右，每日的喷洒时间按20分钟计算QG=80×20分钟×30GPM＝48000G属于TEE的喷头有180个左右，每日的喷洒时间按15分钟计算QT=180×15分钟×30GPM＝81000G属于FAIRWAY的喷头有600个左右，每日的喷洒时间按10分钟计算QF=600×10分钟×30GPM＝180000G属于ROUGH的喷头有140个左右，每日的喷洒时间按5分钟计算QR