搜索
国大·【**天韵】整合推广方案青岛市**物产有限公司第一章总论/立足一、项目整体策划构想该项目位于**市经济开发区，东临北海路，南临卧龙街，西倚通亭街，北靠玉清街，距**市政府一公里，紧临**高速公路出口处，向北是**市城市公园，是**市经济开发区不可多得的大规划高素质楼盘。目前项目正处于启动阶段，将经历一个较长的开发和销售周期，可以预测，在项目的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。要保证项目良性的开发、销售状态，树立楼盘在**市民心目中的可亲形象，经历未来市场动荡考验，避免无的放矢的损失，就应为本项目注入独特鲜明的市场开发概念，放大项目个性，树立起“**天韵”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，赋予项目更为丰富的文化内涵和人文色彩，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出著名项目品牌。项目将经历较长的开发周期，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前卫的意识作支撑则会轻易的被市场更新换代所淘汰，同时，本案要树立一个差异化的形象，与**市其它楼盘拉开距离，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，配合项目开发时段，进行拿捏到位的市场推广与广告宣传，从而塑造鲜明的项目品牌形象。二、**市场简要分析随着半岛城市群的崛起，以及区域经济一体化，**越来越受到重视与关注，**市是半岛地区重要的商贸物流中心和联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。作为半岛地区的工业强市，商业、金融、贸易延伸地，**经济开发区的美好前景无可限量。而项目所在的北海路景观大道则是**市新时期飞速发展的重要门户形象工程，因此，“**天韵”建成后将成为北海路景观大道一个标志性建筑，也将成为体现**现代都市面貌的一道亮丽风景。随着**经济开发区的不断地发展建设，“**天韵”必将成为“成熟、优越、高尚”居住区的代名词。三、项目的基本状况（一）项目概况◎“**天韵”是由**国大房地产开发有限公司开发的综合性居住小区项目。◎**天韵位于**市经济开发区，东临北海路，南为卧龙街，西倚通亭街，北靠玉清街，往南两公里即到**市政府和市民广场，向北不到一千米即到济青高速公路出口处，玉清街以北是**市城市公园。◎**天韵总占地面积367238㎡，总建筑面积442341㎡，多层建筑面积228772㎡，小高层建筑面积147062㎡，公共服务设施建筑面积66507㎡，◎建筑密度24.7%，容积率1.4，绿地率38%，总户数3276户，临时停车泊位661辆，地下停车泊位1080辆。◎项目有多层、小高层、高层、叠排、排屋、单身公寓等建筑形态，户型面积从40㎡~220㎡，分期开发，一期共有24栋建筑。（二）项目优劣势分析优势分析：◎区域氛围：北海路是**市景观大道，道路两侧规划合理，环境优美，这一区域具有良好的居住氛围。◎地理位置：东临北海路、南为卧龙街、西倚通亭街、北靠玉清街，与区政府、市民广场遥遥相望，周边开发在即，升值期望值数极高。◎环境优美：玉清街以北是**市城市公园，北海路景观优美，绿化已经初步成形，开发区政府把本项目定位于**市门户形象工程。◎交通方便：位于北海路主干道，四面临街，出入市区繁华地带方便、快捷。劣势分析：◎开发周期较长，周边公建设施相对滞后。◎**市整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势，给销售带来一定难度。◎国家宏观调控，出台系列措施，对房地产消费形成一股隐形压力。机会分析◎目前**开发区房地产开发速度已经放缓，可趁机占领市场份额。◎开发区整体环境优美，紧临区政府、人民广场，购房升值空间较大。威胁分析◎**楼市上房源众多，出售速度相对缓慢。◎**市开发区本地购买力有限。◎目前**开发区楼市市场存量房比较多，而且价格涨势不甚乐观。第二章定位/缘起一、定位建议产品的开发理念必须根植于政府宏观规划、目标客源的需求特点、自然地理条件、自身地块条件等多方面的考虑，同时要有前瞻性的超前意识，考虑到项目的可持续发展性、生态化、文化特色。设计规划应以满足舒适、便利、安全、卫生和美观等要素的科学居住环境为依据。创造出以人为本、既有统一规划主题风格又有个性特点及时代气质，将居住、景观、文化相互融合的优质产品。同时规避客源产品需求矛盾。纵观**市各个楼盘，大都以“时尚”、“国际”定位，缺乏深厚的本土文化的楼盘。地产文化要实现真正的本土化，就要挖掘潜在的实质，把生活习惯、意识形态、民风民俗等意识灌注到产品之中。建筑本身只是一堆钢筋混凝土，正是因为与文化的结合，赋予了建筑的生命和灵魂。房子卖的就是一种生活方式，建筑也是文化的一种表现形式而已。地产是在利用文化，但同时也是在创造文化。我们提出本项目的定位为：“新**都市生活榜样”以城市文脉，原生社区为项目个性，找出项目与其它楼盘的差异，形成唯一性和排他性的独特个性魅力。**天韵，须具备下列要素：◎现代时尚与齐鲁文化互相融合，将独特的文化气息融入到项目中。◎本项目应该是既具有强烈的新时代特征和本土特色。做现代与民族相融合的精品楼盘。◎建筑外形百分之百符合现代人生活方式的要求，尽显简洁、古朴、轻盈、幽雅、别致。◎作为一个大型的综合性项目，应该尽量多地达到“10性”：即居住适用性、户型多样性、厨卫整体性、空间可设性、科技智能性、节能安全性、交往人情性、环境均好性、风格地方性、开发经济性。◎让**天韵的住宅建筑的形和神成为**众多楼盘中的领袖，独领**楼市风骚。二、理念“建筑的艺术在于人类把外在本无精神的东西改造成为表现自己精神的一种创造。”---黑格尔生活是永不停息的轮盘，时空推移形态变迁。当我们静心梳理、细细品味亲身历经的点点滴滴时，记忆总是如此清晰，感受总是那么真切，渴望变得越发的浓烈……饱尝了传统**生活的浓稠和绵长，体味了类西方生活的新鲜和变异，我们需要用思辩的眼光来审视：星转斗移，我们领略了什么？我们丢失了什么？适应我们**人的、理想的、现代化的都市生活究竟是什么-----缘起----【新**都市生活榜样】传统**生活模式-------类西方生活模式--------新**都市生活榜样（一）**天韵之生活榜样〖楷模/范例/价值/崇高/激励/自豪/财智精英/领袖意识/社会先锋〗榜样的力量是无穷的，这句已经陌生了的老话今天听来依旧让我们激动。榜样曾经鼓舞着这个世界朝气蓬勃，让所有的人在感受到沧桑岁月的温暖。那是一个永远活在回忆里的年代，虽然已经褪色，但是每每读起那句话，都会让人从心底感受到过去的激动和自豪。榜样的力量是永恒的，过去的年代已经深深地烙上了榜样的印痕，而如今，我们依旧呼唤榜样，呼唤一个全新的榜样时代。榜样，在汉语辞典里等同于楷模，在英文里则等同于范例、样本、范本，本意就是孩子们临摹大字的字帖、大人们应付差事的范文。不过在现实世界里，榜样远不是象电脑软件里的模板这么简单。在战火硝烟的四十年代-----董存瑞、张思德成为我们的榜样；在群情激奋的六十年代-----雷锋、焦裕禄成为我们的榜样；在国门初开的八十年代-----马胜利、鲁冠球成为我们的榜样；在突飞猛进的新世纪-------无数财智英雄成为我们的榜样。岁月流逝，榜样也层出不穷……所谓榜样，就是能够以积极高尚的个体行为影响着社会群体意识的改变。榜样并不等同于英雄人物，它可能是一个人，可能是一件事，可能是一个城市，只要它能够推动和影响着社会的进步，只要它能够获得社会群体的普遍认可，它就是时代的榜样。榜样是一种精神生活，它是人类特有的领袖意识的完美体现，是社会先锋人士独有的生存状态，是精神生活的最高境界。榜样的精神能量能够促使我们以努力和成就换取人生境界的完美，能够为世界指明黑暗中前进的方向。榜样是一种物质生活，因为高尚的物质生活同样改变着每一个人的心灵世界。也许他并不一定是那么伟大，但是高尚的物质生活依旧改变着世界的每一天的表情。也许是窗外藤架下的一片湖水、也许只是后院草地上的一杯清茶，只要健康，只要高尚，他都是别人心中学习的榜样。榜样的物质生活不是拜金，不是做财富的奴隶，而是让财富充分发挥它的价值，快乐享受人生的快乐。无论是寄情千山万水、还是追溯恒久历史，能够以榜样精神生活驾驭榜样财富才是时代推崇的榜样生活。榜样是一种城市社区生活，只有骄傲的社区才能承载城市中的榜样，一个城市无论是古老还是现代，最终会有一个榜样社区能够成为别人羡慕的榜样。在**经济开发区，榜样社区带来“都市生活榜样”，**天韵，它不单单只是生活社区，同样它也是人们对自己的未来提出的标准，这也是一个榜样，榜样人物需要榜样生活，榜样生活起缘于**天韵……（二）**天韵之生活进化论进化论第一法则----没有繁华只有宁静→远离繁华寻找宁静→繁华之中尽享宁静多少年以前，我们的城市并不繁华，我们的生活很宁静，一种原始的乏味的缺少内涵的宁静也许说寂静更恰当些；多少年以后，城市繁华了，旧式的宁静被打破了，乡野的宁静变得诱人起来；然而多元丰富的城市生活具有更大诱惑力，乡野的宁静毕竟有些遥远和单调；人和城市不应彼此对立，繁华和宁静本身就是一种和谐；繁华之中尽享宁静，随心切换繁华与宁静—这才是理想的都市生活！进化论第二法则----生活节奏慢无所事事→生活节奏快忙忙碌碌→生活节奏张弛有道悠闲自得完美的生活是高质量而非高效率；生活是一种长久的享受，生活是因为享受才会丰富多彩；闲适，是生活的最佳韵律；活得出众，活出生活的优雅节拍。进化论第三法则----邻里围合了无私密→邻里分开绝对私密→开合有度尽享私密和邻里亲情远亲不如近邻，但父辈们似乎没有私密；享有了充分的私密，父辈们又常常念叨“孟母三迁”；我们深谙社区包容性的意义。大而和谐，和和睦睦的交往，一种浓浓的家园情怀孕育了全新的居住群落。沟通是桥梁，就象一只鸟，在笼子和在森林里的区别。进化论第四法则----老少同堂同住缺少自由空间→同城分住空间自由却难尽孝心→同层同楼同园分住同享天伦难道生活真的是两面的？一面刻着幸福，一面刻着烦恼？曾经是三代同堂，曾经的生活准则，却曾经又有数不完的婆媳矛盾；当你呼吸了绝对自由的空气，忙碌的儿女们却发现，现代节奏的生活谁又能经常抽出时间尽尽孝道？真正的幸福诠释应该是伦理尺度与生理尺度的协调，是传统价值与现代人性要求的融合。进化论第五法则----人城混杂→人城分流→人城共存上帝用了七天创造人类，人类用100年的时间去改进城市。城是人的城，人与城早已经成为共同体，关键在于给人与城一个合理的尺度，混杂是无章无序，分流却互相漠视，人城共存-----新时代衡量人本的精神。（三）阅读城市的精神如果说城市是流动的音乐，那城市的建筑就是这篇乐章的一个个音符。阅读**，感知**，理解**，从松园子街传统民居到国大·**天韵城市是反省的起点和理想的落点。”－－西哲语第三章客户/指向——房子卖给谁？◎他们在哪？◎他们如何生活？◎他们怎样消费？一、目标客户群需求分析依据近期对**市经济开发区商品住宅消费群体的调查分析,目前该区域购房客户大体分为四种类型,即“实际居家型”、“投资型”、“过渡型”、“享受型”。他们在消费动机、人员构成等方面各有侧重及特点，现分述如下