赛迪顾问-我国开发区产业空间拓展理论与实证研究

《新研究》2009年第5期电子信息产业技术创新环境研究2专业就是实力精准就是品牌赛迪顾问是中国首家在香港创业板上市的现代咨询企业(股票代码：HK08235)，直属于国家工业和信息化部中国电子信息产业发展研究院(赛迪集团，CCID)，凭借自身在行业资源、信息技术与数据渠道等竞争优势，能够为客户提供公共政策制定、产业竞争力提升、发展战略与规划、营销策略与研究、人力资源管理、IT规划与治理等现代咨询服务，服务对象既包括政府各级主管部门与各类开发区，又涵盖电子、电信、能源、金融与汽车等行业与企业用户，致力成为中国本土的企业管理第一顾问、政府决策第一智库、信息化咨询第一品牌。详情请浏览网站：赛迪顾问股份有限公司北京：地址：北京海淀区紫竹院路66号赛迪大厦10层邮编：100048电话：[phone]传真：[phone]电子邮箱：[e-mail]上海：地址：上海市蒲汇塘路11号博大商务楼1603室邮编：200030电话：[phone]传真：[phone]电子邮箱：[e-mail]南京：地址：南京市四牌楼2号东南大学逸夫建筑馆10楼邮编：210008电话：[phone]传真：[phone]电子邮箱：[e-mail]成都：地址：成都市二环路北一段117号美华居3405-3408邮编：610031电话：[phone]传真：[phone]电子邮件：[e-mail]武汉：地址：武汉市武昌民主路782号洪广宝座25楼E座邮编：430071电话：[phone]传真：[phone]电子邮箱：[e-mail]广州：地址：广州市东风中路445号越秀城市广场1205室邮编：510030电话：0086-20-835571530086-13828800618电子邮箱：[e-mail]《新研究》2009年第2期我国开发区产业空间拓展理论与实证研究地域空间的布局调整早已成为中央应对经济发展问题的重要手段。宏观层面上，2009年以来，国务院共批复九大区域经济规划，数量超过前4年总和，范围从东部、南部延伸到中部、西部、东北等地区，体现了中央在沿海、中西部统筹协调规划布局的发展思路。与宏观空间布局相配套并逐步落实的，将会是以开发区为主的微观层面产业空间的调整优化。对于始建较早的大部分开发区而言，建设初期的规划定位不科学导致大量产业空间闲置、浪费，而随着高新技术产业的不断发展和城市功能要素的不断完善，开发区内有限的产业空间越发趋紧。以天津泰达开发区和中关村科技园为代表的国内先进开发区已经开始着手产业空间的整合重构与布局优化工作。但迄今为止，国内关于产业空间拓展的概念尚无明确定义，大部分相关著述也仅是简略论及。赛迪顾问开发区咨询中心自成立以来，一直致力于国内外各类开发区发展规划及热点问题的研究。产业空间拓展是近期各开发区重点关注的焦点问题，本期《新研究》刊登的《我国开发区产业空间拓展理论与实证研究》专论即是针对这一问题的研究成果。本专论试图对产业空间拓展问题的研究背景、基本概念、影响因素、相关策略等作一个系统性的阐述。构建了基于引力和阻力两个维度的产业空间拓展模型；设计了产业空间拓展的优度标准；从产业空间拓展各种机制关系的角度，提出了由驱动力、承载力、支撑力、整合力和辐射力构成的五力系统；提出了基于级差地租理论的产业空间拓展原则和“整合资源、借天生地、横向联合、区域协调”的拓展策略。同时，还分析了国内重点园区的产业空间拓展案例。2009年12月20日『刊首语』2专业就是实力精准就是品牌目录目录 本期主题：我国开发区产业空间拓展理论与实证研究4第一章开发区产业空间拓展的概念与内涵41.1研究背景41.2概念与内涵51.3研究意义8第二章我国开发区产业空间拓展的必要性82.1开发区政策优势正在弱化，需培养功能优势82.2开发区“孤岛”效应不断显现，需转变功能模式82.3开发区与母城互动逐步加强，需强化城市职能92.4国家地根紧缩政策力度强硬，需实现土地集约开发92.5产业结构优化进程加快，需通过空间优化带动产业价值提升9第三章我国开发区产业空间拓展影响因素与预测分析103.1引力因素分析113.1.1土地需求113.1.2城市功能113.1.3协调发展123.1.4空间结构123.2阻力因素分析123.2.1协调费用123.2.2开发费用133.2.3调整周期133.3.引力与阻力模型综合分析133.3.1产业空间拓展模型的建立133.3.2产业空间拓展预测分析143.3.3产业空间优度评价16第四章我国开发区产业空间拓展策略184.1“五力”系统与产业空间拓展184.1.1驱动力19《新研究》2009年第2期我国开发区产业空间拓展理论与实证研究 4.1.2承载力194.1.3支撑力194.1.4整合力194.1.5辐射力194.2基于级差地租理论的产业空间拓展原则204.2.1高地租地区布局高端产业204.2.2高地租地区高度集约利用土地204.2.3高地租地区高水平城市服务功能、高档次城市环境214.3开发区产业空间拓展策略214.3.1整合资源，实现产业空间优化配置214.3.2借天生地，实现由平面发展向立体发展转变224.3.3横向联合，实现企业总部与制造基地分立224.3.4区域协调，实现一体化发展战略23第五章我国开发区产业空间拓展的相关案例235.1天津经济技术开发区235.1.1简介235.1.2拓展策略：大力发展以现代服务业为代表的楼宇经济245.1.3拓展措施255.2苏州工业园区275.2.1简介275.2.2拓展策略：前瞻性规划引领内涵型增长275.2.3拓展措施285.3无锡新区295.3.1简介295.3.2拓展策略：从单一功能向综合城市功能转变295.3.3拓展措施305.4闵行经济技术开发区305.4.1简介 305.4.2拓展策略：多种举措集约节约利用土地315.4.3拓展措施325.5北京中央商务区东扩区325.5.1简介 325.5.2拓展策略：高标准高规格制定规划方案33专业就是实力精准就是品牌 研究背景以我国1978年在广东蛇口创办首个出口工业区为标志，在改革开发的大背景下，我国开发区孕育而生。开发区设立的初衷是通过土地、资金、技术等资源的高效集约利用，以集中投入的方式实现经济的高速增长，并带动周边地区经济发展。30多年以来，开发区始终走在改革开放的前沿，是我国经济发展和科技创新的最重要载体。由于大部分开发区在建区之时，建设规划和空间布局均较为粗放，以致在后来的运营过程中，忽视了土地及空间资源的有效集约利用。具体表现为：(1)土地资源粗放开发。开发区在建成初期，大都利用优惠的土地政策进行招商引资，低廉的土地成本价导致开发区内的建筑物容积率偏低。(2)土地闲置率高。由于开发区在发展初期缺乏规划或制定的规划缺乏科学性和合理性，部分土地被企业征而不用，不能发挥其应有的产出效率；与此同时，一些符合开发区产业发展方向、市场前景广阔的项目及其承担的企业却因无地可用而“望区兴叹”，供需结构性矛盾十分突出。(3)低层次重复建设严重。大量低层次同类产业的聚集和重复建设不仅造成各种资源的紧张和浪费，也造成各开发区之间的同质化恶性竞争，因而不利于当地经济的协调可持续发展。(4)开发区平面化发展。开发区内建筑物占地面积大，容积率低。这主要是由于开发区采用低地价策略进行招商引资引起的。(5)产业层次低。自主创新能力不够，高端产业缺乏，导致产业竞争力不强。(6)集群效应不明显。开发区内各企业或各组团联系不紧密，相互割裂，没有形成具有竞争优势的集群。(7)功能单一化。开发区以工业为主，缺乏相应的生活配套设施，夜晚成为无人区，人气不高。(8)对周边地区带动作用不突第一章开发区产业空间拓展的概念与内涵《新研究》2009年第2期我国开发区产业空间拓展理论与实证研究出。开发区建立的初衷是要带动周边地区发展，然而很多开发区经济“孤岛”现象严重，与母城的产业相脱离，示范引领与辐射带动作用不突出。在新的历史背景下，我国开发区发展所面临的环境也正在发生较大变化：(1)土地资源紧缺，发展空间受限。曾经一段时间，开发区的大量建设占用了大批的土地资源，因此国家一度叫停了多个开发区，放缓了开发区建设的步伐，目前国家对土地的监管也越来越严格。(2)政策优势减弱。随着我国市场经济的不断发展和相关体制的不断变革，开发区原有的政策优势正在逐渐减弱，部分发达地区在开发区内外基本实行无差别的政策优惠体系。(3)跨国投资区位决策要素发生变化。当前跨国投资正从以往追求东道国所能提供的各种优惠政策转为更加看重东道国宏观经济的总体运行情况、技术创新实力、市场潜力以及企业运营的交易成本、商务成本因素，企业综合竞争力已成为衡量开发区投资环境的重要指标。面临新的发展背景与环境，我国开发区唯有以变求新，摈弃以产业空间资源换取经济快速增长的模式，实施产业空间拓展战略，才能开创开发区可持续发展道路。1.2 概念与内涵对于始建较早的大部分开发区而言，由于建设初期的规划定位不科学导致大量产业空间闲置、浪费，而随着高新技术产业的不断发展和城市功能要素的不断完善，开发区内有限的产业空间越发趋紧。以天津泰达开发区和中关村科技园为代表的国内先进开发区已经开始着手产业空间的整合重构与布局优化工作。但迄今为止，国内关于产业空间拓展的概念尚无明确定义，大部分相关著述也仅是简略论及。本文在研究当前大部分开发区发展所面临的产业空间制约问题的基础上，对相关概念做出了如下定义：(1)产业空间产业空间包括产业物理空间和产业虚拟空间。产业物理空间是指产业发展的土地空间，以及土地空间上建成的写字楼、厂房、研发楼等；产业虚拟空间是指支撑产业发展的各种功能要素，主要包括空间形象、配套环境、人文环境、创新氛围、集群氛围等。专业就是实力精准就是品牌(2)产业空间拓展产业空间拓展是指通过内部挖潜或外部拓宽的方式，从土地集约化利用着手，构建新型产业空间、提升综合投资环境、布局高端产业价值链，实现区域空间再造和城市功能要素完善，进而实现产业集约化发展。内部挖潜即是在原有产业空间整体规划落后的情况下，通过提升产业层次、优化投资环境、完善基础设施、打造城市人文景观，使产业空间高度浓缩、紧密关联、有序分布；外部拓宽即是在原有产业空间不足的情况下，根据产业规模膨胀速度，对现有开发区用地面积进行适度扩展，以获取更多的产业发展的物理空间。一般来讲，开发区产业空间拓展首先应进行内部挖潜，即原有产业空间的重构与优化；其次在内部挖潜的基础上，进行外部拓宽，即在充分整合原有产业空间的基础上，根据产业规模增长及其用地规模需求进行适度外延。产业空间拓展的本质是通过产业空间优化实现产业价值、产业结构和土地利用效率的最大化。产业空间拓展是目前国内大部分始建较早的开发区产生的共同需求，其宗旨是要实现产业结构升级、城市功能升级。通过产业空间拓展，可以带动产业提升、规划提升、空间形象提升、基础设施提升和环境提升，达到产业定位高端化、土地利用集约化、建设规划统一化、发展环境人性化、空间形象现代化、园区功能一体化的目标。图1 产业空间拓展及其内涵资料来源：赛迪顾问 2009,12《新研究》2009年第2期我国开