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1高新區黃河路項目操盤全案策劃“予人玫瑰手留余香”二○一一年八月2写在前面的话：项目能否成功，其实取决于我们的态度和方式。3超前半步赢我们对黄河路的想法4从对前期市场开始，现在——对黄河路项目来一次透视——此时的刻薄，其实是为了面市的从容。前期检视551项目背景研究5关于项目定位6项目规划建议4项目地块研究3包头楼市研判7项目营销策略2宏观环境研判6之于包头市城市副中心（高新区）意味着什么？项目属性界定对外——为全国一流特色高新区赋予“灵魂”；为自治区塑造“唯一高、新典范”；为包头实现“高价值的峰值”。对内——实现开发利润最大化，培养高素质人才及精英团队，打造另一种非程式化开发模式的成功新路。7□外围区域市场成熟——随着城市发展的需要，外围市场项目和区域的配合度提升，项目自身和生活配套环境将不断改善，其将逐渐成为市场的主角。□国家级高新区价值抬头——始终稀缺，无法复制，拥有最强最广泛吸引力的城市价值将在有开发基础的项目上再次彰显，其市场的顶端效应再度放大。黄河路项目成就高新区商业、商务新高度项目属性界定88核心价值定位——着眼全自治区的占位高度！决定区域发展的未来；代言包头，成为高新区又一亮点□区域的使命和区域的定位使得城市更新价值是我们的第一价值□对高新区的价值发现也要求本项目打造新的标杆项目□区域定位要求我们必须站在一定的高度重塑商业、商务、生活配套及设施□大量特有资源，使我们最终成为为高新区形象和灵魂的稀缺项目核心价值定位……项目价值判断99金界观点项目使命理想1010战略高度看包头产业布局看包头宏观经济看包头城市规划看包头商圈现状看包头1项目背景研究5关于项目定位6项目规划建议4项目地块研究3包头楼市研判7项目营销策略2宏观环境研判1111◎金三角GDP总量、地方财政收入等10项重要经济指标总量均占到内蒙古的一半以上；人均GDP、人均收入已达到沿海发达地区水平。◎打通城际高速公路环线，实现金三角“2小时经济圈”。◎新建或改造三市之间的城际铁路线，打造金三角的“1小时经济圈”。积极稳定的区域合作，立足晋陕蒙宁，逐步发展成为国家级城镇群，成为东北亚联系外蒙、中亚、日韩，服务京津冀、华中、华南的国际级能源中心。内蒙古自治区蒙古国北京宁夏陕西山西河北鄂尔多斯包头呼和浩特上升国家战略的“呼-包-鄂”城市群经济圈战略高度看包头1212一体化发展的“呼-包-鄂”，差异化的城市角色定位；包头市的经济发展模式，未来的发展潜力较高，将成为（一直处于）城市群经济排头兵。包头：依托具有前瞻性的城市规划，打造宜人居住的国家生态园林城市。发挥工业基础较好的优势，建设中西部地区经济强市——内蒙古的经济中心城市。鄂尔多斯：建一个与世界城市建设接轨的现代化新城。依托资源优势，加快要素聚集，建设内蒙古重要的能源和化工基地。呼和浩特：大力提升城市品位，打造历史文化名城。自治区政治、经济、文化、科技、教育和金融中心的功能，建设现代化首府城市。一城一把号，同吹一个调——差异化的城市定位，唱响金三角经济的时代强音战略高度看包头1313包头产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显，城市规划依据产业布局，形成单核心状态，商务商业资源集中于青山和昆区。西南郊重化工板块——神华煤化工、电力和东方稀铝河西钢铁板块——包钢生态工业园区城市行政与商务中心北郊装备制造业板块——北重和一机公司中部高新技术产业板块——稀土高新区东河铝业板块——国家生态工业示范园区区域产业特征鲜明，第二产业优势明显产业布局看包头区域产业特征鲜明：全市第二产业形成五大板块、六大产业基地格局，分布于包头外围；中部以青山区和昆区是全市行政、商务中心、金融中心。14核心商务区人均年收入3-5万稀土高新区人均年收入4万西部钢铁、煤化工、电力产业基地人均年收入4-5万鄂呼包◎城市产业升级促进高素质人口导入；资源型企业、公务员、高科技类企业员工收入水平良好。◎近年新兴消费人群主要由当地公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及私营业主构成。本案主要的本地客群主要会面对这类客群。产业布局及城市格局决定了——包头75%的常住人口分布在市区。（主要集中于青昆两区）产业布局看包头15▐包头矿产资源丰富，稀土储量居世界之最，占全国稀土储量的91.6%，占世界已探明储量的54.2%；▐矿产资源的分布：全市各类矿山企业均分布在市区周围大青山中和边远地区；包头鄂尔多斯呼和浩特经济总量排名内蒙第一，经济辐射力强宏观经济看包头▐看好包头未来发展——鄂尔多斯的房地产发展较为迅速，但根基却相对较差。▐看好包头的教育——文化就是来，鄂尔多斯的文化发展和迅速发展的经济相差甚远，而包头却相反，投资房地产一举可两得也是鄂市投资者的条件之一。1616年度2005年2006年2007年2008年2009年2010年生产总值（亿元）84910121277176021002400▐2010包头市经济增长稳定、快速，经济运行的质量明显提高，全市生产、收入水平及消费能力均得到提高。▐预计2011年全市经济发展将再创新高：工业、服务业水平将进一步提升，汽车等高档消费、房地产需求购买力将进一步提高；投资热情高涨。历年生产总值节节攀升宏观经济看包头1717总体规划发展目标：经济强市、产业基地、枢纽城市、宜居城市城市规划看包头城市定位：是我国重要的工业基地，京津呼包银经济带重要的中心城市，内蒙古自治区的经济中心。城市布局：“一市两城、多组团、多中心”，突出山、城、河、绿的城市格局特色。1818▐包头商业布局为“四区两中心”。四区指的是昆区、青山区、东河区、九原区；两中心指以昆区包百大楼为中心的商圈和以青山区娜林商厦为中心的商圈；▐两个副中心：以昆区神华购物中心为中心的商圈辐射高新区和东河区商贸大厦为中心的商圈；东河商贸大厦商圈包百大楼商圈娜琳商厦商圈神华购物中心商圈以“包百”商圈为首的四大传统商圈并存商圈现状看包头全市大型商场多都集中在昆区包百商圈，商业竞争激烈。而作为同等重要的商业副中心，缺乏大型商场的分布，商业分布不平衡。1919▐包百商圈商业营业面积约100万平米，其中中高档大型百货5家、商业步行街1个，沿街店铺数百家，日客流量可达10万人次，年销售收入30亿元以上。包百大楼王府井包百时代泰富百货金荣商厦为一购物广场东方明珠商场名称规模业态定位客群定位经营形式经营状况王府井百货2.3万㎡现代百货时尚、中高收入者联营扣点销售状况良好包百大楼2.5万㎡传统百货中高收入者联营扣点一般收入购物的去处。泰富时尚0.8万㎡流行百货时尚年轻人租金、扣点销售情况一般包百时代3.2万㎡流行百货时尚年轻租金销售状况一般金荣商厦3万㎡小商品市场全客层租金平均150元/㎡物业持有，销售一般作为包头唯一的城市级商业中心，包百商圈的地位无可撼动商圈现状看包头2020▐以娜林步行街为中心，形成以文化路、幸福路为界限的新商圈。▐娜琳商圈由文化路和幸福路形成的“十”字形状，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮消费为一体的城市副中心商圈。▐主要商业业态有百货、超市、专业店及餐饮、娱乐。同利家电九星国际包百青山超市神华青山一百彩虹超市宝林商厦王府井娜琳步行街商场名称规模业态定位客群定位经营形式经营状况娜琳广场（王府井）2.2万㎡现代百货时尚中高收入者联营扣点销售状况良好宝林商厦1.5万㎡流行百货一般收入者租金3-7元/㎡.天良好光彩商场1万㎡流行百货时尚年轻人租金、扣点销售情况良好红房子商城1.6万㎡流行百货一般收入者租金2-5元/㎡.天销售状况一般凯莱购物广场1.2万㎡流行百货时尚年轻租金2-5元/㎡.天良好娜林步行街3万㎡小商品市场全客层租金5-15元/㎡.天良好娜琳商圈消费群体主要以青山区为主，辐射昆区、东河区。商圈现状看包头2121神华亿佰商场经营状况营业面积63000㎡日营业额40-50万开业时间2002年神华亿佰购物中心是集购物、美食、休闲、娱乐、游览、观光为一体的商业风景街、文化街、休闲街。商场内部经营形式是联营扣点，其底层沿街商铺的租金约为5-12元/㎡·天。神华亿佰购物中心是神华国际城中央商务区重要组成部分，主要客群是以本地及周边县市中高档收入人群。以神华购物中心为中心周边已形成丰富的餐饮、休闲娱乐业态，相继引入众多知名品牌，如小肥羊、玻璃火锅、金湘玉、真锅咖啡等。沿街商铺的租金为一层约3-5元/㎡·天。商圈内有大量的新兴大型社区和酒店，居住人口的收入水平属于中高端，例如神华国际酒店、凯富酒店、神华国际公寓。神华购物中心周边已经形成综合性的中高档消费商圈；餐饮业比较繁荣，集中了众多知名品牌商圈现状看包头22作为“呼包鄂”城市群的核心城市，具备较强的辐射力，其经济总量和人均收入水平在自治区内排名第一;包头第二产业相对发达，矿产采掘业以及大型工业企业和科研单位形成了较大量的城市财富人群，是包头中高端消费市场的有力支撑；四大传统商圈并存、包百商圈的中心地位不可撼动；稀土高新区是近几年开发商投资拿地的集中区，“新城市副中心”呼之欲出，高新区将成为“集商务、金融、会展、体育、文化、休闲、总部经济”等为一体的城市新副中心区；【基本结论】金界观点2323政策导向分析总体市场概况区域市场概况重点个案分析土地市场调研1项目背景研究5关于项目定位6项目规划建议4项目地块研究3包头楼市研判7项目营销策略2宏观环境研判24胡温新政：和谐社会是目标，民生工程是重点，住房保障是手段。保障房问责制明码标价限购令银行利率土地供应房产税…………全国政策研究政策导向看楼市2525全国政策研究政策导向看楼市时间部门政策细则2011/1/26国务院办公厅《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、调整完善相关税收政策，加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、坚持和强化舆论引导2011/1/28财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全额征收营业税。2011/1/28国土部针对未满5年转让的房产全额征收营业税自2011年1月28日起国土部门新增针对未满5年转让的房产全额征收营业税，满5年免征，无差额征收的规定，普通住宅（即144平方以下）免征个人所得税以及土地增值税；具体征收方法为：过户价X5.25%=税金。（解：过户价格=所购房产的登记价格/成交价格）,其他过户条件不变.2011/2/8中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点2626时间部门政策细则2011/2/9各大银行上调金融机构人民币存贷款基准利率自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，现最新贷款利率为：六个月：5.60；一年：6.06；一至三年：6.10；三至五年：6.45；五年以上：6.60.（注:单位为;%）2011/2/18央行上调存款准备金率央行将于２４日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０.５个百分点。大中型存款类金融机构存款准备金率达到１９．５％的历史高位。中小型金融机构存款准备金率也将高达16%。2011/3/16国家发改委商品房销售明码标价规定要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。全国政策研究政策导向看楼市2727全国政策研究政策导向看楼市4月6日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；4月21日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；5月1日起，《商品房销售明码标价规定》将实施；7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点；8月18日，二三线城市商品房限购标准公布；8月20日，住建部要求1/3保障房项目10月底前主体完工2828包头政策研究政策导向看楼市4月17日包头市《调整住房公积