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写字楼管理业主公约根据******有限公司（下称开发商）与乙方（下称业主）于年月日签订的编号为的《商品房买卖合同》，业主已购买了****写字楼（下称****）座层单元房屋，并合法拥有单元房屋的所有权及其占用土地的使用权。为维护开发商、业主及****其他使用人的合法权益，明确****的管理、维修责任，保障****设施的正常经营和使用，并为****创造一个安全、清洁、有序的办公与商业环境。根据中华人民共和国法律、法规及参照国务院颁布的«物业管理条例»及«******物业管理条例»的有关规定，结合“****”（以下简称“物业”）的实际情况，现依据开发商与******服务有限公司（下称管理公司）签定****之《物业管理委托合同》起草本《管理公约》，经开发商同意，由管理公司负责解释、修改并监督执行。本公约对物业全体业主/租户、使用者及管理者均有约束力，公约内涉及制开发商、管理者及业主/租户均包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。公约泛指本公约，及依据本公约赋予之权利而订立的各项规则、守则。第一章定义在本公约中除文意有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：(一)地块：指根据************而取得土地使用权之土地，编号为*******的地块的土地使用权。(二)物业：指坐落于########名为“****”之建筑物和公共地方、绿化区或保留地方等。(三)开发商：****置业有限公司。(四)共享部位：指****内不为某一业主单独享有使用权的地方，其中包括但不限于****入口、入口大堂、公用车位、行人道、行车道、天台、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、消防中心、水箱、后备发电机房、走廊通道、厕所、房屋承重结构、室外墙面、屋面、绿化区等部位。(五)共享设施、设备：指****内不为某一业主单独使用和维护而设置、安装或铺设的设备、装置，其中包括但不限于****通风系统、防火设备、消防系统、保安系统、电梯设备、供电系统、照明设备、共用天线、智能办公信息系统、水泵、共排水系统、沟、渠污水处理系统、树木等。(六)房屋承重结构：指****的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。(七)保留地方：指开发商拥有或仅供开发商使用之物业部分。(八)管理者：青岛******服务有限公司。(九)管理费：是指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳，用于支付****正常运转及其因管理和日常维护****而发生的费用。(十)单元内部能源费用：是指各业主单元内实际发生的电力、空调、水等费用。(十一)维修资金：根据******政府有关规定收取而用于保养及维修物业的基金。维修资金不可退回且专款专用，但可以在出售、转让、馈赠、遗赠其名下单元时转至承受人名下。(十二)管理规则：指《公约》和《****用户手册》内之一条款或规则和管理者按公约授权制定之各项与物业管理有关之规章制度。(十三)业主：指根据青岛经济技术开发区******黄岛区城市建设局所颁发的房屋所有权证所载的房产所有权人，即为该房屋单元的业主。(十四)单元：指业主在物业内拥有的上述房地产权证明之房屋。(十五)自用部位：指一套房屋内部，由房屋的业主、使用者自用的办公区域、卫生间、阳台及室内墙面等部位。(十六)自用设备：指一套房屋内部，由房屋的业主、使用者自用的门窗、卫生洁具等以及通向总管的供水、排水、电线等设备。(十七)外墙：指物业所有或部分外立面或幕墙。(十八)土地出让合同：指******房屋土地管理局有偿出让物业所占地块土地使用权的土地使用权出让合同。(十九)****用户手册：指管理者根据公约而制定供各业主及使用者于使用其所拥有的单元、公共地方及公共设施时所需要遵守的细则，以及各业户在其所属单元的装修所作的规定。(二十)物业图则：指存放于管理者处有关物业各层之平面、电气及给排水等图纸，各业主如需查阅，可于办公时间至管理者处查阅。第二章总则公约是为各业主之利益而设置，各业主均须遵守和履行公约所载之义务和责任及受公约之约束。各业主均对其单元拥有处分权，包括使用、出售、转让、抵押、出租或以其它合法方式处分的权利，但其处分须就其承让人或使用者须适当地履行及遵守公约的条款负责，即各业主应保证其所拥有房屋的受让人、继承人、承租人、使用者等相关人士承诺遵守本公约、附件及管理规则等（相关人士所做承诺作为本公约的附件）。(一)****各业主及其使用人同意由开发商全权选择并指定******服务有限公司为****的物业管理公司。管理公司受开发商全权委托。负责****的物业管理。(二)本公约一经各方签署。其所有条款与规定即对管理公司、开发商、业主及使用人具有同等法律约束力。(三)管理公司可根据实际需要对此管理公约进行修改，并与各业主就本公约未尽规定的事项签订****管理补充公约，该补充公约与本公约具有同等法律效力。(四)****业主有权召开业主大会，讨论决定与该土地及****的房地产权属相关的重大事项，并有权选举产生业主委员会，维护全体业主的利益。业主委员会有权就****的管理事宜向管理公司提出建议，监督管理公司对****的管理工作，并有权委托开发商或业主委员会代表根据****《物业管理委托合同》与管理公司交涉、商讨管理公司对****的管理职责、合同期满后管理期限的延续等问题。第三章业主的权利与责任(一)业主的权益1.独自拥有、使用其名下的单元。2.各单元业主拥有的业权份额，可全权处分其名下所占的业权份额及权益，例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分，而无须其它业主的同意。3.在不影响物业建筑结构、外貌和设施的前提下，对其名下单元内进行装修工程。4.可与其它业主按本公约规定共同使用物业的公共地方和公共设施，以便适当使用及享用其名下物业。5.可根据公约维护自身的合法权益。6.可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。唯业主无权直接惩戒管理人员，任何投诉可书面向管理者提出，由管理者采取其认为合适的必要行动。7.可对各项物业管理工作提出合理化建议，并有权利依照业主大会程序对各项重大管理决策拥有投票权。(二)业主的义务1.业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守本公约的规定。2.业主须依照公约的规定，负责及时交纳其名下应分担的管理费及公用水电费和其它资金款项等。3.业主须共同负责维修物业的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等。4.业主须按时缴交名下单元须付的水、电等费用。5.业主可为其自有单元房产购买保险如财产一切险等，保险手续可自行办理或委托物业管理者代为办理。若业主或使用者未及时对其单元房产购买保险，则由此引发的后果由该单元业主负责。6.业主必须遵守管理者所订立的《****用户手册》及其它规章制度。7.严重违反物业管理法规或拒不履行业主应尽义务的业户不能竞选加入业委会，如有拒缴物业管理费行为的业主只有投票权。8.业主在行使本章第（一）条第２款权力时，必须要求该承受人在处理有关单元的同时签署承诺书，承诺履行及遵守本公约和****用户手册及管理者指定的其它规章制度，并在一个月内以书面通知物业管理者有关承受人的姓名、地址及处理日期。否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。9.除得到管理者许可外，业主/租户不得展示或张贴或安装任何招牌于面向公共地方之铺面玻璃或外墙。10.在任何情况下，业主/租户之单位只可用作租/售合约中指定之用途，不可作不道德或非法之用途。11.业主/租户不可容许其雇员或施工代理人或第三者于单位内睡觉、作住宅用途或出租予雇员作住宿使用。12.业主/租户的一般营业时间为：周一至周五上午八时至下午六时周六（节假日除外）上午八时至中午十二点周日及节假日非开放时间停车场：每天上午八时至下午六时本写字楼每天0—7时须全部关闭所有运行设施及主辅楼大门。(三)业主的责任1.不得改变物业的结构，不得更改承重墙、横梁、支柱及地坪等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变物业任何部分的外貌，不得在物业外墙上另外穿墙安装任何空调室外机、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱、遮光帘、遮蓬、花架或其它任何伸出物，需保持原貌。2.窗户不得改变原有色彩，窗户内外不得张贴任何有碍物业观瞻的广告、标语等，窗帘的安装的式样、颜色等按统一要求安装，以维护物业外貌整齐美观。3.负责其单元内部整洁及维修，保持排水及排污系统畅通完好，以免溢水后对其它单元使用者造成损失或污染。4.不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰物业任何公用部分的水、电等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆和固定装置等设施。5.各单元的业主，只能将其单元按土地出让合同规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项。6.不得在写字楼内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其它类似活动，以免影响其他业户的正常办公。7.物业内进不得在行任何足以引致物业投购的保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为。8.不得在单元内储存易燃易爆危险品及政府查禁的物品。9.不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；不得在写字楼内弃置垃圾杂物，不得从空中向地面抛弃任何物品。10.未经管理者书面同意，不得占用公共地方，不得进行任何引起其他业主反对的行为，包括发出噪音、异味、震动。11.各车位的业主或使用者只可将车位用作停泊本公约准许的车辆，不得放置货物或其它物品，并应遵守停车场规则。12.各业主或使用者无论何种原因损害了物业或其他业主及其使用者的人身或财产权益，则该业主或使用者须对因此而产生的所有索赔、诉讼和要求承担全部责任。13.各业主或承租人应对其单元的代理人、雇员、访客及其他使用者的行为、疏忽和错误向管理者及其他业主或使用者负责。14.除向管理者申报并获准外，任何业主或使用者不得、擅自更改、迁移或增减电表、水表的装置和负荷。15.各业主不得擅自改变房屋设计、用途、功能、布局等。且不得张贴任何通告、招牌、广告或其他物件于该写字楼外面，公共地方或公共服务设施；不得在天台、房顶以及道路、或者其他场地搭建任何建筑物等；不得在上述区域私自安装卫星电视地面接收设施（俗称“小耳朵”）；不得在走廊、电梯间、电梯厅或其他公共地方，在窗外或其他地方悬挂、放置或弃置任何垃圾桶、垃圾以及其他物品。16.各业主及使用者不得随意堆放杂物、丢弃垃圾或高空抛物（所有因日常操作所产生的垃圾应以胶带装妥，扎紧袋口放置到指定位置集中收集，如日后需要分类，则应严格按照分类要求，分别置放于指定地点相对应的容器内）；不得违反规定存放易燃、巨毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质；不得在建筑物、构筑物上乱张贴乱涂乱刻画。17.机动车或非机动车均应停放在指定地点，非停车点（除停车场外），只限于临时上、下客，不得随意停放车辆。18.各业主或使用者无权直接惩罚管理者属下职员，如对该职员不满的，应向管理者提出由管理者采取其认为合适的必要的行为。19.各业主在转让其拥有的单元时，须在与有关受让人签署买卖合同之日起一个月内就该单元所有权的变化情况以书面形式通知管理者，并应取得有受让人所签署《管理公约》承诺书，并交给管理者，以确保有关受让人遵守本条约内的一切条款，并受其约束。前业主在管理者接到《管理公约》承诺书之前，对该单元的管理费用及其他有关费用及一切有关事项负有支出义务。如前业主在受让人拒绝或还未签署上述承诺书时仍将其所有的单元转让，则前业主仍要履行本公约的责任。包括但不限于支付所有管理费用直到受让人签署的《管理公约》承诺书生效止。在受让人签署之《管理公约》承诺书生效之前，如该受让人对开发商或其他业主造成任何损失的，该受让人及前业主均须共同及分别负责赔偿开发商或其他业主，前业主如未付清其应付的管理费用及其他有关费用，管理者有权向前业主及/或受让人追讨。20.业主未按时缴交水、电等费用，有关单位或管理者采取停止供应措施，造成业主办公电器、空调等设备损坏的，由该业主自行负责。21.违反本公约规定的业主需就所引致的损失负责及支付一切有关开支。第四章开发商的权力(一)在其认为合适的情况下更改物业的名称，而无须就各业主或其他拥有该物业权益的人士因物业更改名称而引起的任何损失、赔偿、费用或开支负责，但开