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——提拉米苏——壹XXXX镇镇地地块块策策划划报报告告——提拉米苏——贰XX镇XGD（X）-2004-28地块策划内容包括四部分壹、项目篇目录指引：一、前言二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要外部环境内部因素第一部分：项目概况一、宗地位置二、宗地现状三、项目周边的社区配套周边3000米范围内的社区配套四、项目周边环境五、大市政配套六、规划控制要点七、土地价格合作方式及条件土地法律性质评估取得土地使用权程序评估土地性质变更的评估政策性风险评估——提拉米苏——叁总体评价贰、市场篇第一部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况二、区域内供应产品特征三、区域市场目标客层研究四、目标市场定位及产品定位第二部分：规划设计分析一、初步规划设计思路二、规划设计的可行性分析第三部分：项目开发第四部分：投资收益分析一、成本预测二、税务分析三、经济效益分析四、项目资金预测第五部分：管理资源配置第六部分：综合分析与建议叁、文化经济篇一、无锡XX镇整体人文、经济阐述及分析二、总体无锡整体市场分析三、XX区域经济分析——提拉米苏——肆四、XX镇房地产市场情况分析五、项目SWOT分析肆、项目推广篇第一部分、项目定位第二部分、户型创新一、户型创新二、细说TOWNHOUSE（别墅）三、不同面积别墅的解决建议第三部分、小区会所设计要求及配套建议第四部分、物业管理规划（建议）第五部分、价格策略第六部分、环境设计（建议）及立面参考第七部分、阶段性媒体及SP活动策略1）市场推广策略2）VI设计具体相关内容第八部分、项目推广策略3）项目推广研究4）推广策略5）项目卖点组团6）推广原则7）分阶段推广策略8）媒体整合策略——提拉米苏——伍9）SP活动第九部分、现场销售策略10）销控策略11）销售准备重点第十部分、工作时间表（暂略）第十一部分、策划代理协议（暂略）五、市场调研篇附一、售楼中心及样板房建议附二、欧陆风格内容的具体阐述一、欧陆分格在中国的流行及特点二、复制？克隆？还是精华的吸取？三、我们的具体工作附三、XX及周边地区市场调研一、购房迫切性二、购房目的三、物业形态需求四、住房面积需求五、购房总价支付意愿六、价格发展趋势七、价格水平八、社会公用配套重要程度九、项目内配套——提拉米苏——陆十、购房信息渠道十一、购房决策因素十二、区域向往——提拉米苏——柒壹壹··项项目目篇篇——提拉米苏——捌一、前言随着各大城市都在禁摩，并且国家和地方关于禁摩法规相应出台，国内摩托车的销售市场在不断的萎缩，新世纪摩托车集团公司能明确的进入房地产开发领域是非常明智的。目前各大集团和有实力的企业都在向房地产行业进军，不仅仅是看到了该产业的巨大利润，更多的是从战略的角度看到了多元化对一个企业发展的重要性。但现在的房地产市场不象93、94年的房地产市场，有地就赚钱。房地产项目的策划是房地产项目开发成功的重要的一环，地不好要策划，地好更要策划，目的只有一个：追求项目的成功完成并实现最高的经济价值。本策划报告是为了明确宗地价值、规范项目前期操作，提高工作效率，规避风险，提升新世纪摩托集团公司将来在市场中的竞争力，完成集团经济效益的局部转移，特制定可行性报告内容：二、可行性报告内容：项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响交通捷运系统的规划与建设：XX镇区域优势明显。东邻上海100公里，接受浦东开发区辐射能力强。西通无锡、常州、南连苏州、杭州、北至世界港口--张家港码头30公里，无锡机场在镇南15公里，沪宜公路横贯境内9.8公里，距沪宁高速公路锡山道口15公里。城市功能规划与布局、局部区域开发重点：政府重大政策以及即将颁布：无锡市锡山区人民政府文件2004-11-16日颁发的《关于加强新建住宅区公建配套设施建设与管理的意见》中提出了，严格标准，合理配置新建住宅区公建配套设施，住宅区公建配套设施包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他设施。这对当地的房的开发是一个利好的消息，也是宗地升值基础。2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位A、历史文化：作为无锡东部重镇，XX镇是江苏最大地方剧--锡剧的发祥地。位于境内宛山之顶的宝青塔已有500年的历史，被收入《中国名胜大词典》。青山塔影与山下茶园、果林和池塘垂吊相点缀，更显江南特色。B、经济及战略意义XX拥有全国知名的大型企业林林种种上百个，其中神羊、新世纪摩托等企业更是全国著名，并——提拉米苏——玖且XX镇地处锡常经济枢纽的中心地带，是连接无锡和常熟的经济连接点，在目前全国对交通路线大开发以及交通线路的发达程度对于地理经济发展快慢起到十分重要的意义。C、结论宗地拥有如此多的历史、经济、文化的底蕴对建设成型小区也是利好因素。在对于项目的将来的宣传和推广也是一个可以利用的基础。经济的不断发展势必对旧结构的突破，住房仅仅是其中的一项，目前XX没有真正意义上的规模小区，如果能形成当地标志性建筑或标志性小区对本案物业的单位销售价格的提升绝对是一个利好。同时提升新世纪摩托的品牌提升也是一个绝好的机遇。例如象阳光、海谰、宝钢、红豆原本都不是已房地产为企业经济基础产业，但目前房地产的经济效益却是集团的经济效益支柱来源一样。开发本案的成功与否对集团是非常重要的。中山凯捷的认真态度和务实的工作作风也非常希望得到新世纪集团的认可和支持。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景宗地所属当地目前基本没有成型和完善的社区，当地的经济：政府财政收入今年1月到11月份已经达到1亿，当地居民平均收入也达到了1000元/月的经济中等条件（按国家统计局的2003年人均收入标准），因为经济的不断发展使得当地的经济与居民的居住综合条件产生大幅差距，宗地拥有本地消化的能力很强。属于可建设（经济可获利性）用地。二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义：新世纪摩托集团是以生产摩托车为主的大型生产型企业，在目前全国摩托车市场不景气的大环境下，开发宗地有利于集团公司的战略经济重心的从新规划，并且在未来的3-5年内宗地的经济回报是可以把新世纪摩托集团带入一个全新的局面，宗的不论从短时期或长远的战略角度都是会对集团产生深远的重要意义。2、公司进入重点区域市场、项目合理规划布局、规模建设以及整体项目策划建议的实施等对集团提高项目市场覆盖率、提升集团品牌形象、降低经营风险、扩大集团整体社会影响力等作用上非常明显的。房地产市场对于新世纪摩托集团来说是一个全新的行业，进入该行业对新世纪摩托集团意义也是非常重要的，房地产行业从目前的情况来看虽然投资大但经济回报率也非常大，同时它的周期短（一般2—4年），一但完成，对新世纪集团意义非凡。不仅能使集团得到巨大的经济回报，同时也使得新世纪摩托集团在中国市场的品牌得以加深和巩固，更具意义的是拓宽了集团的多元化经营道——提拉米苏——壹拾路，使集团的市场生命力和竞争力进一步加强。3、项目对集团未来的资金需求创开了一条经济渠道并且对集团将来的多元化经营以及新的可持续经营道路的开辟同样具有战略意义。目前中国的房地产市场发展不均衡，发达城市和不发达城市之间房地产的开发和发展具有明显差异。XX（无锡发达的二类城市，同时受长三角经济辐射）在未来城市规划和建设中的地位也是非常重要。三、综合结论1、发展需求目前的摩托市场的情况对新世纪集团可持续发展提出了新的课题：怎样在已有的基础上行成多元化、多发展途径的市场经济可能？房地产行业在中国经历了近15年的发展但对与市场需求的量来看还是非常的小，特别是XX这样的发达城市周边的地区，房地产开发的前景是非常的看好。2、经济效益前景本项目就目前的市场调研的具体数据来看XX没有规模小区的开发和建设，这时的介入是非常的好，在整体的市场调研（调研报告另附）数据中显示目前市场需求量是非常的大，例如；XX每年有280对新人结婚，这部分人群也是项目消费人群的重要组成部分（市场调研报告中有详细的数据），综合整体因素本案的当地消费的可能是存在的，当然扩大消费面和提升消费层对本项目的综合利润也是很重要的。3、项目开发成功的条件及意义本案要加快规划和前期的确定，售楼处的建立、预售许可的审批等等一系列政府手续的完善对尽快进行销售以区分项目的竞争项目（本案边有一50多亩地项目）是成功的因素之一；在整体规划上超过竞争项目是成功的另一个因素，项目基础是好的，但不能人为的给自己造成将来的销售压力，这也是成功的重要的因素之一。项目的顺利完成对集团的意义前面已经有详细的阐述了这里就不在重复。第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置：红色区域代表宗地位置。——提拉米苏——壹拾壹二、宗地现状1、宗地位置较好，地处XX镇较中心地带。2、地势较平坦，自然标高于城市规划的相比低30CM,与周边地势相比也低了30（规划道路）-100CM（边上的一座桥）。3、宗地原先是稻田。目前状况是今年的秋收刚完成，内有水渠和田埂还有一些1.5-2米的小土山，宗地左边有一个不大的池塘和后边有一条河渠，另外还有一条50万伏的高压线走廊。根据规划：总用地面积约为110068平方米，可建筑用地面积约为95814平方米。损失土地面积为14254平方米。虽然损失土地面积较多，但如能在规划设计中和户型种类的配比合理，还是可以通过价格的控制得到最大的利润。4、目前宗地是稻田，不存在地面居民、工厂、拆迁等的工作，但要对宗地进行土方填平。5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等（这部分情况及图纸应由政府提供）6、宗土完整性较好，形状也比较规则呈长方型，南北走向，同时该宗地属政府协议转让土地价格相对市场拍卖低。由市政规划建设市政道路（已建成）。7、宗地边上有一条50万伏高压线走廊，损失建筑土地面积，并且对规划造成一定影响。——提拉米苏——壹拾贰8、宗地南面有一条小溪，小溪对岸是一块植树林，该情况对小区规划也是可利用条件。三、项目周边的社区配套周边3000米范围内的社区配套1、交通状况A、公交系统主要是以小巴为主，道路是连接无锡和常熟之间的锡常公路。B、宗地出行主要依靠的交通方式是自行解决，还是以小巴为主，开发商可提供从小区到无锡、常州的直达车，一方面解决社区居民的出行问题，同时也可提升社区的物业档次。C、无锡布局六条轨道交通线其中２号高速铁路车站线：红明村——廊下，承担着东西方向流量最大的交通需求，并连接国铁车站和高速铁路车站。有连接常州、常熟方向的可能性。这对宗地所处当地的经济、居住等方面都有很大的提高，并且如该项目建成对当地物业的升值也是利好。另外无锡原市委书记王荣对锡山区安镇XX组团规划建设提出要求，提出1+6方案，即全市共规划了6个城镇组团，XX镇就是其中之一。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；（政府有关机构可以提供）2、教育：A、紧挨宗地有江苏省重点高中——XX育才中学B、另外离宗地不远还有育才小学3、医院等级和医疗水平：镇级医院虽然医疗水平无法和无锡的几个大医院相比，但对于宗地当地（除非重特大医疗）是可以满足。在可在小区内建设一个医疗卫生站，具体工作可在物业进场后或物业招投标中提出。4、大型购物中心、主要商业和菜市场：A、离宗地10分钟路程在建“欧特福”购物超市B、离宗地12分钟路程有个农贸市场。（路程是以步行计算）5、文化、体育、娱乐设施：A、项目当地缺乏这种小区配套感念B、建议在规划设计中增加这样的配套设施6、公园：A、项目当地缺乏——提拉米苏——壹拾叁B、建议在规划中增加一个小区业主广场（可利用靠近走廊边的地），提升小区档次以利与拉开与目前竞争对手和近1-2年可能开发建设小区的距离。7、银行：离宗地位置较远，可考虑在将来的物业中留有银行的门面，这样对提升宗地小区的档次和解决宗地居民不便，提升小区在宗地当地的形象有很大的帮助。8、邮局：离宗地位置较远，可考虑在将来的物业中留有邮局的门面，理由同上。9、其他：幼儿园在宗地当地也没有高质量的，另外咖啡吧、茶吧等休