长沙浏阳园中园房地产开发项目可研报告

浏阳“园中园”（暂定名）项目初步可行性研究报告浏阳市东玉房地产开发有限公司2011年1月18日目录前言.................................................................................4项目决策背景...................................................................5第一章项目简介..........................................................7项目概况....................................................................................................................7宗地现状....................................................................................................................8项目SWOT分析......................................................................................................9项目周边配套..........................................................................................................10经济指标....................................................................................................................7第二章市场及竞争对手分析......................................11住宅市场..................................................................................................................11市场小结..................................................................................................................17商业市场..................................................................................................................18分析小结..................................................................................................................21第三章项目开发........................................................23项目定位..................................................................................................................23开发计划..................................................................................................................25销售策略..................................................................................................................25第四章投资收益分析.................................................30成本测算..................................................................................................................30税务分析..................................................................................................................33经济效益分析..........................................................................................................34敏感性分析..............................................................................................................35项目资金预测..........................................................................................................38第五章分析结论........................................................40前言项目位于长沙国家生物产业基地医药科技园，距离浏阳市中心城区约25公里，距离长沙市约30公里。是“十一五”计划中的重点发展区域，项目占地约145亩，是园区最大规模的房地产项目。项目决策背景一、外部环境长沙市生物医药科技园湖南省长株潭一体化和“一点一线”区域经济发展重大战略规划生物医药基地的核心载体；湖南省“十五”规划重点建设的十大标志工程之一；长沙市政府重点建设的十大标志工程之一。随着政府对园区基础建设的不断投入和众多企业相继入园，园区已经形成具规模、有影响的生物医药产业聚集地，改变了长沙市、浏阳市的工业格局，提升了城市工业的科技水平。园区的发展也极大地促进了区域房地产市场的发展，现有的商业地产及住宅地产已不能满足园区发展，本项目在此背景下上马，将承担园区商业与住宅配套的升级换代。同时，通过项目的建设，提升整个生物园区的形象及招商实力。二、内部因素浏阳市东玉房地产开发有限公司是在长沙市浏阳市工商行政管理局办理了注册登记的法人资格的房地产开发机构，并且经长沙市浏阳市规划建设局批准取得房地产开发企业资质。公司经营范围以房地产开发为主营业务，涵盖物业管理、酒店经营、投资实业等多个领域的综合公司。公司秉承“以人为本，服务为先”的企业理念，“服务浏阳、服务长沙、服务湖南”经营理念开发本项目。本项目坐落于长沙市生物科技园区，项目的建设承担着长沙市商业的辅助配套及园区商业、住宅的配套需求，为配合项目的建设开发，公司精心准备，整合了多方优势资源，搭建了由工程、规划、营销、物管等多领域专业人才组建的开发团队，为区域市场的发展和当地商、住产品品质的提升贡献力量，同时也为公司在房地产开发之路探索模式，积累经验，储备人才，对项目所在区域及公司本身意义重大。第一章项目简介项目概况（一）经济指标项目经济指标数据序号内容数据1.土地面积96369.3㎡2.地价总款100000000元3.容积率≤3.04.总建面积289108㎡5.商业面积≤30%6.楼面地价345.89元/㎡（二）宗地位置地块北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂和绿之韵生物工程有限公司。（三）宗地现状地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建筑杂物；地块由南往北临近康宁路的位置地块与整体地块有较大落差，最大处落差将近在10米左右（在地块东面），最小落差在2米左右（在地块西北面）。（四）项目SWOT分析优势（S）：1、地块方正，场地平整；2、周边交通路网十分发达，交通便捷；3、净地，无拆迁工作；4、临街面开阔，适宜发展商业。劣势（W）：1、地块内的高低落差增加开发成本；2、周边配套不完善。机会（O）：1、园区中心位置，紧邻园区中央商务区；2、随着园区日益发展地块优势日益凸显；3、园区发展起步阶段，存在相当的市场机会。威胁（T）：1、周边多为厂区，商业氛围较差；2、周边同类型项目的建设。（五）项目周边配套项目位于园区核心位置，紧邻园区商贸街，配套完善，主要有：1、通信：中国移动、中国联通；2、银行：中国邮政、工商银行；3、园区管委会；4、商业：家润多超市、商贸街及中央大街；第二章市场及竞争对手分析一、住宅市场目前市场在售房产项目有5个，具体如下：1、汇龙名苑开发商：浏阳市冠湘建设开发有限公司项目地址：浏阳工业园纬一南路301号总建筑面积：34000㎡主力户型：130㎡左右的三房两厅90㎡的两房两厅当前均价:2200元/㎡主力客群：周边乡镇居民销售情况：整个项目分三期开发，目前二期90多套房源还剩10套房源左右，三期还剩3栋多层共70余套房源左右，销售时间未定。2、紫星花园（三期）开发商：工业园园区房产公司项目地址：浏阳工业园纬一南路占地面积：6530㎡建筑面积：10166㎡主力户型：90㎡的两房；130㎡的三房；150㎡的四房；当前均价：2100元/㎡左右主力客群：周边乡镇居民销售情况：现已接受预定3、锦绣嘉苑开发商：湖南中南锦绣置业有限公司项目地址：浏阳工业园健寿大道占地面积：32567.4㎡建筑面积：80080㎡主力户型：130㎡的三房两厅，少量的90㎡左右的两房当前均价：2000元/㎡左右主力客群：周边乡镇居民销售情况：小区分两期开发，目前一期已基本上售完，二期会在3月份左右会推出，共60套户型主要以130平米的3房为主。后期可能会考虑做小高层电梯房。4、欧洲城开发商：浏阳市清环房地产开发有限公司项目地址：浏阳工业园健寿大道占地面积：9600㎡建筑面积：68123㎡主力户型：127㎡左右三房，少量90㎡左右的两房、140㎡的四房、60㎡的一房当前均价：2100元/㎡左右主力客群：周边乡镇居民以及少量从永安、长沙来的投资者销售情况：项目分三期开发，目前一二期基本售完，还剩少量的三房房源，三期200多套住房和部分少量商业将会在2011年2月份左右开始销售。5、中央财富广场开发商：湖南源昌房地产开发有限公司项目地址：浏阳市工业园健寿大道与319国道交汇处占地面积：27000㎡建筑面积：70000㎡左右，其中住宅60000多㎡，商业8900㎡左右主力户型：主要以125㎡左右的三房为主，面积区间在78-183㎡跨度较大主力客群：据了解，截止到当前，来访的客户中周边乡镇的客户站的比重较大，但外来投资的客户也在慢慢增加销售情况：未售，具体销售时间未定。市场小结1、目前市场上在售的所有项目，无论是产品的风格还是户型的设计上都比较平庸，产品档次较为低端。2、市场上产品多以130㎡的三房为主，产品类型同质化严重，小面积户型市场上相对较少。3、小高层电梯房产品慢慢受到关注，后期多数项目都将会有小高层电梯房产品面世。4、目前市场上多数项目的主要客群锁定为周边乡镇客户。5、目前市场管理较为混乱，出现楼盘未达到预售许可就收取客户数额较大的定金的现象。6、随着园区的日益快速的发展，住房的租金必定会水涨船高，这些因素必定会催生大量的投资置业需求。二、商业市场1、商街现状目前园区内及园区周边商业呈3点独立分散