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xx食品公司地块项目前期研究策划建议书目录投资环境篇…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………22一、区域概述二、城市总体规划三、市政工程建设及拆迁改造房产大市篇……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………1122一、2004年溧阳市房地产发展现状二、2005年下半年溧阳房地产市场展望竞争市场篇…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………1177项目分析篇……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………2299开发建议篇……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………3355一、建筑风格二、总体规划三、物业配比四、客源定位五、价格定位投资环境篇一、区域概述1、区域地理：溧阳位于苏浙皖三省交界处，长江三角洲西部，江苏省南部，常州市西南角，属大上海经济区范围，是著名的“丝府茶乡”。距上海、杭州仅有200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。2、行政区划：溧阳古称平陵,秦建县制,至今已有2200多年历史。1990年8月,经国务院批准,撤县设市,是常州市重要组成部分。溧阳现辖制18个镇、2个省级开发区,总面积1535.87平方公里。处于北纬31°1＇-31°4＇，东经119°08＇-119°36＇之间。溧阳市是常州境内唯一山水兼得的城市，自然环境优美，尤其是南部区域，群山环绕，并有著名的AAAA级国家旅游区——天目湖旅游度假区。3、悠久历史：全市总人口79万余人，其中非农业人口约35万人，占总人口的44%,市区人口18万左右。溧阳历史悠久，人杰地灵。经中外科学家联合考证，地处溧阳上黄水母山发现的“中华曙猿”等大量古生物化石，距今已有4500万年，是包括人类在内的高级灵长类动物的共同祖先。溧阳是革命老区,陈毅、粟裕等老一辈革命家曾在这里开辟创建了以茅山为中心的苏南抗日根据地，新四军江南指挥部就设在溧阳的水西村。4、经济概况：a、综合实力●溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在2003年获得了较大发展，2003年末，溧阳市有15家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5亿元以上。●2004年全市统计实现工业销售收入258.02亿元,实现利税22.57亿,实现利润9.55亿,其中年销售超过500万以上企业实现产品销售收入187.27亿元,利税17.15亿元,利润8.21亿元.●1978年以来，溧阳市国内生产总值以年均17.5%的高速度增长。2003年溧阳市国民生产总值较上年增长18.6%，略高于全国水平；国民生产总值增长远高于全市职工和农民收入水平，社会财富增长明显。社会财富强有力的增长必然带动新一轮的城市建设高速发展，进而促进房地产业的进一步繁荣。2003年全市居民储蓄存款较上年增长18.8亿元，银行存款余额增加19.5亿元，经济发展基本良性。从过去走过的道路来看，溧阳市经济发展成绩显著，人民群众生活水平得到较大提高，人均收入、消费以及储蓄等指标显著增长。溧阳市经济综合实力的壮大，为该市进一步发展打下了良好的经济基础。从后期走势来看，预计溧阳市经济增长幅度仍将保持两位数以上的经济发展速度，这种持续快速的经济增长水平，为该市房地产业的发展奠定了较强的投资信心以及稳定的利润保障。溧阳市近年来GDP增长走势图102.1121.191.18090100110120130200120022003项目2003年数值与2002年比较全市人口78.7万人同比增长0.31%国民生产总值121.1亿元同比增长18.6%人均GDP15415元同比增长18.5%职工平均工资17365元同比增长5.5%农民人均纯收入4722.96元同比增长7.9%银行存款余额85.2亿元同比增长22.9%人均储蓄存款10831元同比增长22.0%b、产业结构●从近年来溧阳市产业结构布局变化走势来看，该市三次产业结构相继实现了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的两次历史性突破。●2003年溧阳市经济结构更趋合理，三次产业比重由2002年的13.0：52.3：34.7调整为11.6：55.3：33.1。●目前溧阳市第二产业结构所占比例过半，其中主要是地方工业、机械加工、建筑业等；第三产业占据国民生产总值的三分之一以上，其中内外贸易十分活跃、第一产业11.6%第二产业55.3%第三产业33.1%旅游业对经济发展的推动作用更显突出；溧阳有山有水，是有名的丝茶之乡，其第一产业的发展贡献率也相对较高，达到11.6%。●从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。c、经济形态●第三产业发展速度加快。2003年完成第三产业总值401000万元，其中以批发和零售贸易业、参饮业、社会服务业发展较快。分别完成总值为115000万元、25000万元和35900万元，同比都有较大幅度提高。●近年来，溧阳市的开放型经济取得了长足的进步，招商引资取得了新突破。全市进出口总额突破1亿美元大关，达10254万美元，其中出口额8153万美元，进出口总额2101万美元，在出口额中，一般贸易出口6821万美元，加工贸易出口1332万美元。●溧阳市2003年新批外商投资企业58家，新增28家；其中500万美元以上项目18个，合同利用外资2.8亿元，实际利用外资9998万美元，年末全市已投产开业的三资企业25家；其中销售超5000万元的三资企业4家，利税在1000万元以上三资企业1家。●正昌集团、上上集团、华朋集团、力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。同时全市外向型经济也得到了较大发展。d、经济实力对比项目溧阳市2003年数值宜兴市2003年数值江苏省第一名数值全市人口78.7万人107万人国民生产总值121.1亿元224.01亿元江阴市410.03亿元人均GDP15415元20905元昆山市52078元农民人均纯收入4722.96元5040元江阴市6266元财政收入8.8亿元21.01亿元江阴市45.09亿元人均储蓄存款10831元12787元常熟市22608元●在江苏省54个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。●就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。●过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。e、旅游产业状况●2003年溧阳市积极实施大旅游战略，增强旅游支柱产业竞争力，全市旅游业加快发展，全年接待国内外游客206.4万人次，比2001年增长40.7%，其中接待海外旅游者2910人次，增长88.5%；接待国内旅游者206.12万人次，增长40.6%。2003年全市旅游总收入18.61亿元，全社会实现旅游增加值8.93亿元，增长48.9%。●随着天目湖旅游度假区的整体开发规划实施，预计天目湖旅游区的知名度将进一步扩大，吸引前来观光旅游度假的游客数量将大幅度增加，区域发展前景良好。●天目湖旅游度假区全年共接待游客达161.1万人次，比上年增长6.7%。f、关于开发区建设●江苏省溧阳经济开发区于1992年始建，是江苏省首批16个省级经济开发区之一，原规划面积为5.02平方公里，2000年原杨庄乡划归开发区，加上新增宁杭高速公路以南开发建设区，区域面积增至41.6平方公里。●溧阳经济开发区经过十年的开发建设，截至目前，开发区内共有各类企业183家，总投资16.8亿元。其中外商投资项目46个，外商独资项目31家，合同利用外资1.3亿美元，实际利用外资7309万美元。●溧阳经济开发区的南拓配合了城市整体发展规划布局，为该市带状城市发展和产业布局指明了方向，预计后期开发区的开发建设将主要集中在宁杭高速公路以南区域，这也为本区域的整体开发和发展奠定了坚实的基础。g、济发展目标2007年市区人均生产总值2.4万元，全面实现小康；2020年人均地区生产总值达到13万元，基本实现现代化。经济发展目标项目现状（2002）20072020市域市区市域市区市域市区地区生产总值（亿元）102.1248.87200105708436人均地区生产总值（万元）1.32.442.644.29.713.0三大产业构成13.11：52.29：34.64.7：53.7：41.68：55：374：53：434：54：422：48：50经济增长12.17.514.4161112速度（%）二、城市总体规划1、城市性质苏、浙、皖边界地区具有山水特色的现代化工贸、旅游城市。2、城市结构规划城市结构形态为星状布局结构，城市主要交通轴线向北、向西、向南延伸，适当向东拓展，由西北、东南两片楔形绿地系统，城郊风景区以及规划主干道分隔成五个片区：中心片区、昆仑片区、燕山片区、城西片区、城南片区，在城市北、南、西部布置三个工业区；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。3、发展战略及目标●提高城市规划、建设、管理水平。继续深化城市总体规划、镇（区）和中心村规划、各项专业规划和控制性详规的编制完善工作。●完成建设路西延伸、钱家路、龙亭路、体育路延伸段、昆仑北路改造和清溪路沿线景观带、燕鸣北路等市政工程，启动南片区公园、燕山风景区、西郊风景区以及码头街滨河绿地工程。●继续加大城市拆迁力度，实施老住宅小区三期综合整治，完成新垃圾填埋场、清溪水厂5万吨级扩能建设，实施宜兴至溧阳天然气管道铺设工程。●加快构建城市绿色生态系统，争创江苏省园林城市。加大城管执法力度，积极开展专项执法监察。进一步完善城市管理体制，加强住宅小区物业管理，提高综合服务功能。●加强国土资源管理，依法保护耕地，大力推进集约化用地，努力做好土地复垦整理工作，确保耕地动态平衡和占补平衡。严格规范土地出让“招、拍、挂”制度，最大限度利用土地资源筹措建设资金。4、城市主要分区●老城区：凤凰路与建设路之间，是溧阳老城区所在地，作为溧阳城区发展的核心城区，城市功能较为齐全，设施较为完善，是全市的商业服务、文化教育中心。现状公共设施主要沿东、西大街与平陵中路两侧布置。由于人口密度大，工业用地的置换力度较小，造成老城区内居民居住生活环境较差。该区现状建设用地8.51平方公里。●南部新区：建设路以南，溧阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。随着行政中心的建成，该区已经显现出溧阳新兴城市的发展风貌，成为溧阳市发展的重要载体。现状行政中心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。该片区现状建设用地4.93平方公里。●市经济开发区：凤凰路以北，是溧阳市城区新一轮工业发展的主要集聚区域，该区发展态势良好，工业门类齐全，基础设施齐全；随着新港钢铁工业园和芜太运河以北2.8平方公里的第三期工程建设全面启动，将进一步拓展开发区发展空间，该区现状建设用地2.45平方公里。●中心片区：位于北环河、湾溪河、