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龙潭湖项目策划方案纲要市场分析项目分析与产品定位目标客户群分析定位项目形象推广与定位营销推广创意秀稿城市的变迁，岁月必定造就一个崭新的城市中心！上海开发浦东，浦东房价一年内翻了三倍！太原政府南移，长风街商家追捧，顿时成为城市焦点！城北！龙潭湖这个区域正在进行如何的变迁？龙潭湖开发，必定将造就龙潭湖区域迎来高速发展的春天我们在这片新生的土地上拿到了一块什么样的地块？北接北大街南靠机电厂生活区（本区域内最完善的生活配套设施林立周边）西望龙潭湖（太原最大的生态公园）东临解放西路好地段土地资源不稀缺，好的景观也不稀缺，稀缺的是坐落在一个好的地段上享受着如此美好的景色！如此环境地段的项目，一个人一生能接触几个？现在摆在我们面前的问题是要做出一个什么样的产品才能对的起这块土地？塑造一个什么样的小区品质才能配的上这个社区？住在这里的一定是一群有理想而且会享受生活的人！市场分析一、太原市宏观经济分析——太原市生长总值及其增长情况——太原市历年GDP情况0200400600800199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008年份GDP（亿元）太原市历年GDP增长速度25.937.062.831.528.018.017.211.810.211.49.011.113.915.102040608019951996199719981999200020012002200320042005200620072008年份增长率（％）数据来源于太原统计年鉴2008、太原统计局94年起太原市国民经济发展经历了两个阶段：94－97年高增长与调整，2000年至今健康发展95－97年太原市GDP增长速度过高，宏观经济泡沫化情况严重。房地产作为国民经济晴雨表，既是宏观经济泡沫化的重要原因，又是重灾行业；93－95年太原市国民经济进入调整阶段，96年起太原市GDP进入平稳增长阶段，2004年全市生产总值（GDP）685.14亿元，比上年增长15.1％，创下1998年以来的增长新高，宏观经济的结构、效益和质量得到改善，经济步入新的发展期这一特征较为明显。2002年以来年均GDP增长速度均高于10%。国民经济持续健康发展，为房地产行业的发展确定了良好的宏观经济环境；一、太原市宏观经济分析——城乡居民储蓄余额——2008年金融机构人民币存款余额827.75亿元，比上年末增长15.5％，其中，人民币存款余额783.95亿元，增长16.9％；城乡居民储蓄存款余额52.21亿元，增长16.8％；庞大的居民储蓄余额，是房地产市场强大潜在购买力的重要来源，随着宏观调控初见成效以及房地产向规范化、专业化方向发展，高性价比的产品将会受到市场追捧。数据来源于太原统计年鉴2005、太原统计局单位：万元170445820802322314576251569224930842740804319108737954844472800522210001000000200000030000004000000500000060000001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年城乡居民储蓄余额(万元)城乡居民储蓄余额(万元)一、太原市宏观经济分析居民人均可支配收入2008年市区居民人均可支配收入14884元，增长7.7％，剔除物价因素，实际增长5.6％；人均消费性支出12931元，增长8.4％，实际增长6.3％。随着居民收入水平逐年增长，居民生活水平的不断提高，居民改善自己居住条件和增强投资收益的愿望日益强烈，关键是现在确实买得起房了。居民可支配收入1267313822148841150012000125001300013500140001450015000155002005年2006年2008年居民可支配收入二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点——太原市区投资开发总量(亿元)——10.6515.8827.2729.5543.8010203040502003年2004年2005年2006年2007年——太原市区投资开发总量增幅——虽然2004年受宏观调控的影响，开发量增量少，但总体体现一种平稳发展趋势;但2007年投资开发总量已经达到了最近5年的最高水平,看出市场已进入白热化竞争阶段.15.649.171.88.3648.20204060802001年2002年2003年2004年2007年二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点——太原市区商品房销售面积（万平米)——45.4856.386.13101.13136.760204060801001201402003年2004年2005年2006年2007年——太原市区商品房销售面积增幅——23.90%35.30%-5.30%52.80%17.40%2003年2004年2005年2006年2007年二、太原房地产现状分析/太原市房地产市场发展基本特点——太原市区商品房销售总额（亿元)—7.8813.2416.722.8836.5405101520253035402003年2004年2005年2006年2007年——太原市区商品房销售总额增幅—36.54-2.9%22.8816.713.2405101520253035402003年2004年2005年2006年2007年2007年市场上新推楼盘档次较高，学府苑、半山别墅、湖景一号等，高档项目偏高的售价提升了总体市场的价格水平。万达规划方案将龙潭湖定位成综合商务、文化、休闲及居住职能为一体的城市核心宜居文化商务区。龙潭湖高品质生活区将形成“两心、四轴、五区”的功能结构。“两心”指以龙潭湖公园对规划地块进行分隔后的两大物业核心，即沿新建设路沿线的高层板楼居住组团和以解放路西二道巷居住区为中心的万达社区组团。“四轴”包括两纵两横，一纵指由万达商务中心、市民活动广场及五星级酒店形成的纵向景观轴线；另一纵是指解放路西二道巷。两横指由在平民路和绿柳巷道路基础上形成的两条横向景观轴线。“五区”指用地布局从北向南依次规划为居住生活区、商务广场区、市民活动广场区、酒店商务区和步行酒吧区。区域环境分析项目处在这样一个环境中位置:一个受区域总体规划影响较大的局部地块多地尔项目位于龙潭湖万达广场规划地块中的D区，处于龙潭湖地块的中心位置，东至预留步行街;西至绿柳巷;北至西三道巷;南至万达酒吧街,本项目预计建筑面积约为10--13万平方米。项目分析及产品定位目前所了解资料－－－－地块面积：1.5公顷净用地面积：1.4公顷建筑面积：90000平方米建筑密度：26%容积率：6.4主力户型面积：211-235㎡一些数据：项目ＳＷＯＴ分析1.公园地产2.大户型，保证了居住人群的品质3.项目周边配套设施相对齐全，能满足居民日常生活。4.环境优势（龙潭湖景观，万达集团开发的大型休闲购物商务区）5.无可匹敌的区位，闹中取静的生活氛围1.项目体量小2.项目的小区环境很难支撑大面积的销售3.周边现在环境比较乱1.万达的入市及后期推广2.周边楼盘竞争激烈SWOT1.区域内市场放量大2.龙潭湖周围项目不多，大部分已经售完3.新区域发展带来的机会综合以上分析，我们得出如下结论--------------•无可匹敌的地段•得天独厚的路网•成熟的市政配套•趋于完美的交通•区域土地的稀缺打造高端住宅综合物业得天独厚产品定位－－－－依据开发思路指导－－－－－结合本项目区域特征及市场客户需求，避开主要竞争对手最为集中的生活配套设施。由定位的目标客户群体可以看出，大部分客户买房的目的多样，以居住，投资为主，其他次之，所以在楼盘品质定位上我们重点考虑物业的综合功能。定建筑外观－－－－区域特点、自身分析定物业－－－－区域供应及需求定品质－－－－产品智能化建筑风格建议－－－－建筑风格：外观造型简洁、明快、流畅、飘逸，辅以局部线状或块状鲜亮色彩，富有浪漫韵味的纯粹现代主义风格。建筑外立面色彩建议：在色彩上选用色彩明丽纯净，凸现品质感和时尚特征。建筑用材建议－－－－采用节能环保材质迎合新政实施中的有关要求，增加项目卖点，提升项目品质。使用节能环保型产品，既给项目增加显著卖点；又给业主带来实实在在的利益；同时提升项目价格和品质，增加生活附加值。节能主要体现在墙体、屋面保温隔热材料的运用，窗户大小的设计上等等：——节水、节电管道和阀门的改造和安装。——采取保温、隔热、密封等措施，让建筑在使用过程中减少对煤、电等能源的消耗。同时建议最好以地辐热采暖，节省能源，增加卖点。物业管理建议－－－－特色物业房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新物业管理区域内容公共设施的使用管理、维修和更新电梯、供水、排水、通信等设备的运行服务小区保洁和绿化服务小区保安及代交水、气、电、有线电视、电话费服务家政服务—代寄、代购、订餐订票、接送儿童、护理病弱等服务信息咨询和信息服务小区文化活动组织实施等其他物管延伸服务制定物业管理条例和物管手册社区网络化，信息通道宽频化所谓社区网络化，信息通道宽频化，是指开发商在社区规划设计阶段即把计算机网络系统作为基础设施和智能化建设的重点，并宽带化。在宽带网络的基础平台上，能够构筑多种应用系统，如Internet接入、物业管理、E社区服务等。网络主干宜选用多模光纤，社区接入设备应有充分的前瞻性，并完全遵循标准协议，使计算机网络有良好的可扩展性。建议兴建社区网站（或开发商网站），开展社区电子商务建议兴建社区网站，开展社区电子商务是指以社区名义申请互联网域名，建立社区自己的网站：发布信息，提供衣食住行、休闲娱乐、医疗、教育、证券投资等方面的资讯服务，创造小区独特的社区文化。凭借互联网丰富的信息资源，以社区居民为稳定的客户群，利用物业管理处与住户之间建立的收费结算、转款机制作为网上电子支付的有效补充形式，解决了普通电子商务存在的两大难题，使社区电子商务获得了广阔的发展空间。家庭综合布线，三表自动远抄采用家庭综合布线，铺设好管网，并配置好垂直弱电井和网络连接设备；对每个住户的水、电、气等计量耗用实行自动远传抄收计费，并委托银行自动托收，实现抄表收费一条龙自动化管理，住户在自家的智能终端上（LCD液晶显示）即可查到三表的度数和相关费用，管理处还可实现对住户三表的通断控制。家居智能控制，一切以人为本三电一体，三网融通，技术互补，资源共享，是智能化发展的必然趋势。通过智能遥控插座模块、电话遥控报警模块等，对室内灯光电器实行集中遥控；家中安装智能化摄像头，住户在办公室或外地出差，照样可以通过Internet远程监控家中的情况；各种终端设备应有符合Internet通信协议的IP地址，使系统具有完整的开放性和可扩展性，一切以人为本。智能化建议－－－－目标客户群分析定位定位依据-----1、区域交通便利，位置优越，市政公共配套完备2、区域商务、住宅发展条件较好，但可开发土地稀缺3、区域改造指日可待，万达项目实施将加速区域发展，物业增值空间巨大大区域物业增值潜力巨大，地理位置极佳，生活配套条件优越，高端物业发展空间得天独厚。本案综合定位为－－－以高薪阶层为主力目标客户群体的高档综合物业目标客群定位－－－－作为品牌都心物业，项目面临的目标市场相对较大，根据项目特征，截取一部分作为主打目标。截取哪一部分？？？区域居住群体对理性因素考量较多，项目推广主打最终居住人群（自住＋投资客），切合其生活品位，精神需求。都市先锋阶层各企业、公司中高层管理者（经理、私企老板等）；城市白领精英阶层（IT产业、文化创意产业等）；其他中高收入人群（夜工作者）截取的目的不是排除部分目标市场，而是以针对主打群体的强势诉求形成关注度，借以带动其他消费人群关注项目。产品特性出发锁定目标客源经济充裕社会地位生活品位追求个性市性客源30—50岁受众人文精神分析：追求自我的释放，精神追求。１、城市先锋阶层．追求的不仅仅是一套房子，而是一种生活方式，一种丰富、高品质的生活。成就被认可，荣耀和尊崇感的建立是目标消费群的价值取向和精神追求。２、其核心价值是在满足其荣耀