搜索
1报告说明我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化：♦新的规划变动；♦新的政策法规；♦对当地房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。敬请注意：本项目研究工作是在2009年3—4月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。本项目工作只限于提供针对性的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会影响该报告的结果，我们在此提请使用方注意。报告用于为项目开业前的筹备工作提供方向性意见，包括确定项目的定位，指导功能布局、招商组织和开业的各个要素。在实际操作中，我们将以开业作为第一目标，根据建筑设计、市场环境的变化等对策划内容作出相应地调整。该报告仅为使用方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。2第一章项目概况与研究方法一、项目概况1、区位2、地块形状3、主要经济技术指标二、研究方法1、研究内容2、研究方法3、研究依据第二章社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划1、城市区位与定位2、城市交通与规划3、空间布局4、发展方向与功能布局5、土地利用和人口规模二、宏观经济发展状况1、研究范围2、城市GDP3、人均GDP4、各区县常住人口5、各区县GDP6、各区县人均GDP7、三次产业结构8、人均可支配收入9、人均消费性支出10、人均消费性支出构成11、恩格尔系数12、CPI变化趋势三、房地产市场发展状况1、固定资产投资变化趋势2、房地产开发投资变化趋势四、小结目录3第五章项目定位一、定位原则二、总体定位三、分项定位1、辐射范围2、形象风格3、目标消费者4、目标商户第六章、总体规划一、项目规划修改建议二、总体功能布局三、项目功能布局图1、负一层平面图2、首层平面图3、二层平面图4、三层平面图5、四层平面图6、五层平面图四、品类比例统计第三章零售市场关键要素分析一、零售商业发展状况1、城市社会消费品零售总额2、各区县社会消费品总额3、城市总体商业布局与规划4、老城区商业格局5、大型商业网点6、主要商业步行街7、周边竞争性商业项目8、市区竞争性商业项目二、投资者行为分析1、访谈要点2、访谈记录3、访谈结论三、商家访谈1、访问要点2、访问记录3、访问结论四、小结第四章项目理解一、优势二、劣势及应对目录4第七章：租赁财务分析一．租金标准设定二．经营模式三．租赁年限四．租金递增率五．装修免租期六．开业日与租金起计日七．交铺日八．意向保证金、履约保证金和租金缴纳方式九．实用率一○．物业管理费一一．租赁面积统计表一二．首年月租金均价一三．首五年租金、物业管理费收入第八章销售财务分析一.销售区域设定依据二.销售区域三.销售面积四.返租方式五.售价设定和售价表六.销售收入七.销售财务评估第九章招商组织和策略一、招商组织二、招商策略第十章租售关系与销售组织一.租售关系二.销售组织第十一章营销推广建议一、总体思路二、整体形象推广三、各阶段的招商及销售推广四、开业推广第十二章装潢建议一、外部装潢二、内部装潢三、广告系统四、指示系统5第一章项目概况与研究方法6项目位于安徽省宿州市城市中心区，北至汴河中路，西临二中路、中心广场，东靠金贸商城、大泽路，南至宿州市第二中学。地处宿州市城市商业中心区，依托城市主干路与临近中心广场的位置优势，项目交通网络可顺利通达全市。本报告以该项目地块的规划开发为研究策划对象。第一章项目概况与研究方法1、区位：一、项目概况1、区位：项目所在地72、地块形状一、项目概况地块形状为类长方形，沿汴河中路宽94.2米，沿二中路长149.8米；汴河中路为双向六车道、城市主干道，二中路为双向二车道、城市次干道，宿州城市中心广场与本项目隔二中路相望。第一章项目概况与研究方法8项目的经济技术指标是项目规划开发的前提条件。第一章项目概况与研究方法3、主要经济技术指标：一、项目概况宿州家乐福世纪广场经济技术指标总占地面积15015平方米总建筑面积138976平方木计容积率建筑面积118618平方米容积率7.9商业面积55048住宅+公寓面积61570平方米限高100米商业部分层数共6层，地下1层，地上5层停车位5639本报告通过对项目所在市场的宏观环境及项目自身特点的分析，提炼出项目总体定位及分类定位，从而对项目地块进行科学的规划，并制订出相应的业态组合和策略。研究内容确定了项目策划的主体。第一章项目概况与研究方法1、研究内容：二、研究方法10本报告通过分析项目所在及周边区域的宏观经济、人口状况、商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件，以客观的市场数据为基础，进行全面的分析研究，并提出项目总体定位方案。科学的研究方法是项目策划成功的关键。研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。研究方法二：取证法通过对国内可类比城市商业物业开发经营的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。研究方法三：集中主要课题的研究方法为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过科学地研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。第一章项目概况与研究方法2、研究方法：二、研究方法11本报告针对研究的范围，广泛搜集有关商业地产数据，使研究的关键部分具有科学论据支撑。客观的研究依据是项目策划成功的基础。·政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等；·商户访谈；·专业的房地产刊物、互联网；·实地考察；·委托方提供的资料；·世品国际数据库相关资料。第一章项目概况与研究方法3、研究依据：二、研究方法12第二章社会经济发展状况对项目的影响131、城市区位与定位：宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北市40公里。宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带（沿淮城市群）上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中位置突出。宿州市十一五规划提出建设为皖东北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心之一。一、城市区位与发展规划第二章社会经济发展状况对项目的影响14宿州市位于苏鲁豫皖4省交界处。境内有京沪、陇海两大铁路干线，连霍、合徐两条高速公路，四条国道纵横穿越。京沪高速铁路、泗永高速公路已经开工建设，宿淮铁路、明徐高速公路即将建设，交通规划提出积极推进砀永高速的前期准备工作，加快高速公路宿州、灵璧、泗县、砀山连接线建设，至“十一五”末，全市形成“二纵二横”高速公路网。2、城市交通与规划：第二章社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划15《宿州城市总体规划调整方案2007-2020》将城区划分为三大主要功能区，城市总体规划为“一城三区三轴”的空间布局。三区：老城区、汴河新城区和符离镇区。形成“南部老城区－中部新城区－北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈南北相向团聚发展。同时，由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区。三轴：汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线。（右图：宿州城市总体规划调整方案（2007-2020））3、空间布局：第二章社会经济发展状况对项目的影响一、城市区位与发展规划项目所在区域16第二章社会经济发展状况对项目的影响4、城市发展方向与功能布局：规划方案确定主城区重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展；符离镇区重点向南、西南方向发展，控制向北、东北发展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。老城区：以现状建成区为主，以商贸金融、文化教育和工业、交通及居住等功能为主。汴河新城区：沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区。以行政办公、文化休闲、商贸服务和科技信息、居住等功能为主。符离镇区：以商贸、文教和工业、交通及居住等为主的区级综合性功能区（右图：宿州城市建设规划2007-2010）开发区老城区新城区符离镇区一、城市区位与发展规划17第二章社会经济发展状况对项目的影响5、土地利用和人口规模：人口规模：近期(2010年)60万人远期(2020年)73万人远景(2050年左右)控制在90万人以内用地规模：近期控制在65平方公里，远期控制在70～75平方公里(近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡)。（右图：宿州城市总体规划2007-2020发展轴线与景观示意图）一、城市区位与发展规划18二、宏观经济发展状况考虑到项目的规模和地位，我们将社会经济发展状况的研究范围界定在宿州市内，并选取宿州市周边城市做比较分析，下表对将作为分析对象的四个城市作简单介绍：城市土地面积（平方公里）2007年常住人口（万人）2007年末GDP（亿元）2007年末人均GDP（元）宿州9787617424.97468蚌埠5952352.47412.111645淮北2741213.7259.212675徐州11258871.121679.56192211.研究范围第二章社会经济发展状况对项目的影响19GDP（国内生产总值）是反映一国（或地区）整体经济活动状况的重要指标。一个地区的GDP大幅增长，显示出该地区经济发展蓬勃，国民收入增加，消费能力也随之增强。与国内二线城市徐州相比，宿州的经济发展水平与之尚有较大的差距。但是相对于同属三线城市的安徽省内城市淮北和蚌埠而言，宿州一直保持着宏观经济的高速稳定发展，增速昀快且总量昀大。2007年末宿州国民生产总值（GDP）已达424.9亿元。数据来源：《中国城市统计公报》（2002-2007年）2、城市GDP：二、宏观经济发展状况2002-2007年GDP变化趋势图（单位：亿元）020040060080010001200140016001800宿州蚌埠淮北徐州宿州196.12219.19279.12312.98359424.9蚌埠190.19208.14263.66311.33359.01412.1淮北117.88132.4169.1209224.7259.2徐州794.88905.661095.81212.151428.911679.562002年2003年2004年2005年2006年2007年第二章社会经济发展状况对项目的影响20由于宿州人口总数分别是蚌埠和淮北人口总数的2倍和3倍，因此尽管其经济总量较这两座城市大，但人均GDP却不及蚌埠和淮北。徐州的总体GDP和人均GDP均位于四座城市之首。第二章社会经济发展状况对项目的影响3、城市人均GDP：二、宏观经济发展状况数据来源：《中国城市统计公报》（2002-2007年）2002-2007人均GDP（亿元）变化趋势图0500010000150002000025000宿州蚌埠淮北徐州宿州358337134796545362767468蚌埠55646278776885791023111645淮北586065378183102451101512675徐州88019990120051369716258192212002年2003年2004年2005年2006年2007年212007年末，埇桥区总人口和非农业人口均居于各区县之首，在全宿州市约617万的总量中所占比例较大各区县的具体分布状况如右图所示。第二章社会经济发展状况对项目的影响4、宿州市各区县常住人口：二、宏观经济发展状况数据来源：《宿